Nous connaissons bien le jeu du chat et de la souris que le conseil syndical doit engager avec le syndic.
Il s’agit pour ce dernier de réclamer à la copropriété des sommes et pour le conseil syndical de les identifier afin de vérifier leur légitimité et à défaut, bloquer leur versement.
Avec Nexity, tout se passe dans la subtilité, se présentant selon son slogan : « Nexity, une belle vie immobilière ». La question qui reste en suspens est de savoir pour qui : le syndic ou la copropriété ?
Voyons à travers une résolution pourquoi le conseil syndical doit participer à l’élaboration de l’ordre du jour et à défaut contrôler chaque questions et résolutions afin de vérifier si les sommes réclamées par le syndic sont justifiées ou si les conséquences qu’elles produisent sont acceptables.
Voyons à ce titre une question et une résolution que l’on retrouve fréquemment dans les convocations d’assemblées générales concernant la détermination du montant des sommes estimées irrécouvrables qu’il faut analyser au laser.
Avant cela, reprécisons la réglementation en vigueur pour mieux comprendre l’abus.
I. Des sommes à estimer comme étant irrécouvrables
L’article 4 du décret comptable du 14 mars 2005 impose de voter dans la même assemblée générale qui valide la saisie immobilière d’un lot d’un copropriétaire débiteur la somme estimée irrécouvrable.
Il s’agit du montant d’impayés de charges qui malgré la saisie immobilière du ou des lots du copropriétaire débiteur ne seront pas récupérés du fait que ce dernier a de nombreuses dettes qui s’avèrent supérieures au montant du prix du lot saisi.
Plus le montant de l’impayé est élevé, moins les chances de récupérer l’intégralité de la dette sont importantes.
C’est d’ailleurs pour cela que le décret impose aux syndics d’estimer la dette irrécouvrable en prenant entre autre en considération le montant de la dette, le super-privilège accordé au syndicat des copropriétaires, les éventuelles hypothèques prises sur le lot en consultant la fiche hypothécaire.
Cela permettra alors de déterminer si oui ou non il existe un risque de dette irrécouvrable qui sera alors supportée par le syndicat des copropriétaires, et ce avant même d’engager la saisie immobilière.
II. Une dette irrécouvrable de facto sans estimation préalable
Voici la résolution que le cabinet Nexity a jointe à l’ordre du jour d’une assemblée générale :
Eh oui, ce syndic considère que pour moins de 3 000 euros d’impayés, il est nécessaire d’engager une saisie immobilière du lot du copropriétaire débiteur.
Plus grave, cela nécessite d’estimer comme irrécouvrable une dette de 2 710 euros, impliquant qu’elles soient appelées auprès de tous les copropriétaires, sachant qu’apparemment la copropriété est en incapacité de régler les factures.
Or, non seulement on peut s’interroger sur le fait que pour moins de 3 000 euros d’impayés la copropriété se retrouve en difficulté, alors qu’il existe des comptes d’avance, mais surtout que cette dette a été estimée comme irrécouvrable non pas sur des éléments tangibles, mais pour combler la trésorerie.
Le syndic a détourné l’objet de cette disposition en appelant auprès des copropriétaires des sommes qui deviennent exigibles et non remboursables alors qu’elles ne sont pas justifiées par un irrécouvrable, mais par une incapacité à payer les factures.
Ce procédé crée donc une solidarité de fait puisque les copropriétaires se retrouvent contraints de financer les impayés de charges des débiteurs.
Il est donc nécessaire que le conseil syndical soit plus vigilant pour éviter ce type de résolution qui se produit dans la quasi-totalité des convocations lorsqu’il existe des impayés.