L’assemblée générale, lieu de discussion et de décisions des copropriétaires, peut effectivement donner lieu à divergences entre ces derniers, quant aux résolutions adoptées et leur retranscription dans le procès-verbal.
Cela n’autorise pas pour autant un syndic professionnel à Saint Dié des Vosges (FONCIA DAUPHINE) à transgresser la loi sur l’assemblée générale.
I. L’original du procès-verbal de l’assemblée générale : qui, quoi, quand ?
Selon l’article 17 du décret du 17 mars 1967, l’original du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires doit contenir sous chaque question, le texte de la décision votée, le nom et le nombre de voix des copropriétaires opposants ou abstentionnistes. Doivent aussi être mentionnées les réserves formulées par ceux-ci quant à la régularité de la résolution.
Ce document doit impérativement être rédigé par le secrétaire en fin de séance, paraphé et signé par ses soins, par le président et les éventuels scrutateurs.
Il appartient au président de séance assisté de ses scrutateurs de contrôler à cette occasion sa conformité au regard des résolutions adoptées. Dans la négative, il doit exiger immédiatement du secrétaire, les corrections nécessaires, avant d’y apposer leur signature.
A défaut, le président peut rectifier, de manière manuscrite, les résolutions qu’il n’estimerait pas rédigées correctement et contresigner à côté, ou il fait part de ses remarques en fin de procès-verbal, avant de signer (il y a encore quelques années, l’informatique n’était pas présente lors des assemblées, et les procès verbaux étaient rédigés à la main…).
La loi ne permet pas de signer le procès verbal dans les jours qui suivent l’assemblée générale, même si on sait qu’il est souvent compliqué de le lire à l’issue de l’assemblée. Les membres du bureau sont souvent fatigués.
II. Difficultés rencontrées lors de la rédaction des résolutions votées
Le syndic FONCIA DAUPHINE admet pourtant dans un courrier en date du 23 janvier 2019, adressé à un avocat, excusez du peu, que dans une résidence des VOSGES (88), cette obligation n’est jamais respectée :
« M. H. connaît parfaitement la spécificité de cette copropriété et notamment le fait que nous ne rédigeons jamais le procès-verbal le jour de l’assemblée générale pour permettre à chacun et notamment au président de séance de formuler ses observations, afin que le procès-verbal soit le reflet précis des discussions qui peuvent s’engager au cours des assemblées… Le procès-verbal est entre les mains du président de séance et du second scrutateur pour signature. Il sera ensuite transmis à M. H. pour régularisation…»
Cette « perfection » est recherchée du fait du comportement de certains copropriétaires dont « l’esprit quelque peu procédurier pousse les autres à beaucoup de prudence. »
Ce syndic préfère donc ne pas respecter la loi afin de limiter les risques d’action en nullité.
Ces allégations du premier syndic professionnel de France et de Navarre sont totalement irrégulières et fallacieuses, dans la mesure où le procès-verbal de l’assemblée générale n’est nullement un récit exhaustif des palabres, mais le compte-rendu des décisions approuvées.
Ce qui signifie que si le projet de résolution est modifié par l’assemblée générale à l’occasion du vote, le président dicte alors au secrétaire de séance, la nouvelle rédaction de la résolution.
C’est ainsi toute l’assemblée qui sera d’accord sur ce texte qu’elle aura votée et pas seulement quelques copropriétaires, en plus des membres du bureau.
Les corrections ultérieures du procès-verbal faisant suite aux échanges avec les membres du bureau, voire les autres copropriétaires intervenus après la tenue de l’assemblée générale s’avèrent donc strictement irrégulières.
Le risque d’un tel comportement : la nullité par voie de justice de l’assemblée générale dans son intégralité, conformément à la jurisprudence constante en la matière (Cass 3e civ. 20 décembre 2006, n° 05 – 20384).
On comprend la position de FONCIA DAUPHINE : choisir entre risquer une action en nullité contre une ou plusieurs résolutions qui seraient mal rédigées, ou une action en nullité de l’assemblée générale pour non respect des règles relatives à la rédaction et signature du procès verbal de l’assemblée générale.
Mais c’est dommage que ce syndic ait fait le mauvais choix, et qu’il ait écarté la loi, risque d’instabilité juridique dramatique et inacceptable.