Certaines personnes voient les choses en grand, c’est le cas du Cabinet Jourdan concernant le montant qu’il souhaite obtenir au titre de sa rémunération complémentaire pour le suivi de travaux.
En effet, si la rémunération complémentaire pour certaines missions du syndic dont celle relative au suivi des travaux (hors budget prévisionnel) peuvent être accordée au syndic, elle est très encadrée par les textes réglementaires et législatifs.
Pour autant, ce syndic fait fi de la loi et décide d’inscrire à l’ordre du jour une résolution déconcertante concernant sa rémunération complémentaire.
Cela n’a évidemment pas échappé à l’œil de l’ARC qui dénonce une fois de plus les syndics toujours prêts à « s’en mettre plein les poches » au détriment des copropriétaires.
I. Un calcul volontairement erroné dans le calcul des honoraires complémentaires
Depuis le décret du 26 mars 2015 fixant le contrat type de syndic, la rémunération du syndic est forfaitaire et comprend toutes les missions de gestion, d’administration et d’entretien courant de l’immeuble.
Néanmoins, le contrat-type mentionne que pour certaines missions limitativement énumérées, une rémunération complémentaire peut être accordée au syndic. C’est le cas notamment pour le suivi de travaux, dont le calcul de la rémunération est strictement encadré par l’article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965, auquel il faut combiner l’article 256 A du Code général des impôts.
Ainsi, la rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimé en pourcentage TTC du montant HT des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.
Pourtant, le Cabinet Jourdan formule une autre proposition :
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30.5 Honoraires du syndic L’assemblée générale décide de fixer le montant des honoraires au titre de la gestion administrative et comptable des travaux à… euros HT soit… euros TTC correspondant à….. % HT du montant HT des travaux + TVA en vigueur. |
Le cabinet Jourdan a faux sur toute la ligne !
Il mentionne un pourcentage HT de sa rémunération, alors qu’en tant que syndic professionnel il est assujetti à la TVA, le pourcentage doit donc être calculé en TTC.
De plus, il ajoute que ce calcul sera soumis à la TVA en vigueur, ce qui va considérablement augmenter le montant des versements par les copropriétaires. En effet le taux de TVA est de 20%, donc il faudra additionner un taux de 20% au calcul de la rémunération du syndic.
Il est donc totalement illégal d’ajouter le montant de la TVA en vigueur sur le calcul de la rémunération.
Ainsi, cela va considérablement augmenter le montant versé par les copropriétaires, ce dont ils ne se rendront pas forcément compte au moment du vote de cette résolution.
Avec une telle résolution, le cabinet Jourdan peut obtenir une rémunération complémentaire exceptionnelle, sur le dos des copropriétaires. D’autant que l’abus ne s’arrête pas là !
II . Une rémunération supplémentaire pour le suivi technique du chantier, facultatif selon ce syndic
La rémunération complémentaire pour le suivi de travaux comprend 3 tâches :
- La gestion financière des travaux : cela consiste à effectuer les appels de fonds travaux (selon l’échéancier voté) et le paiement des factures des prestataires
- La gestion administrative : cela concerne la déclaration de travaux que représente des formalités plutôt limitées pour le syndic
- Le suivi technique : consiste à assister à des réunions sur l’avancée des travaux, des visites de chantier, et réception d’ouvrage.
Or, le cabinet Jourdan réclame :
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30.5 Honoraires du syndic L’assemblée générale décide de fixer le montant des honoraires au titre de la gestion administrative et comptable des travaux à …euros HT soit … euros TTC correspondant à …..% HT du montant HT des travaux + TVA en vigueur. Les éventuelles visites pour la conduite des travaux (rendez-vous de chantier, présence à la réception des ouvrages etc…) seront facturées à la vacation horaire. |
Toujours plus de frais pour les copropriétaires ! Le syndic opère une double ventilation complétement illégale, puisqu’il demande des frais au titre du suivi de la gestion administrative et comptable, puis une rémunération tout autre pour le suivi technique.
Cette demande est totalement illégale, le contrat-type, comme l’article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 n’autorisent pas une telle rémunération.
Plus surprenant encore, le syndic indique « les éventuelles visites », cela signifie qu’il ne va pas gérer le suivi technique des travaux. En effet, s’il effectuait correctement sa mission de suivi de chantier, il y aurait obligatoirement des réunions, des visites de chantier et la présence lors de la réception de l’ouvrage.
Autrement dit, la rémunération demandée ne comporte que le suivi administratif et comptable, qui comme nous l’avons vu ne comportent pas de missions exorbitantes, pour réclamer une telle rémunération complémentaire.
De plus, notons que les honoraires réclamées au titre du suivi du chantier est faite en vacation horaire, ce qui est interdit là aussi par la loi.
En d’autres termes, avec une telle demande de rémunérations, nous avons trouvé ici le champion de l’abus en matière de rémunération complémentaire pour le suivi de travaux !