Un copropriétaire souhaite savoir « par principe » si le syndic pouvait faire fi d’une décision d’assemblée générale.
Nous lui apportons la réponse demandée mais lui demandons plus de détails sur cette non-exécution.
C’est là que, surprise ! A réception des procès-verbaux d’assemblée, nous constatons que
1/ le bâtiment B, via une décision d’assemblée générale le 15 mars 2017 a annulé la réalisation de travaux ENEDIS
2/ et que malgré tout le syndic a décidé d’exécuter ces travaux après cette assemblée pour la modique somme de ….. 38 856€ !
I – Le vote des travaux par l’assemblée - avril 2015
L’assemblée générale du 13 avril 2015 décide de voter le principe de la réfection de la colonne montante ERDF – résolution N° 21.1 pour la somme de 38 361.80€ pour le bâtiment B.
Le syndicat des copropriétaires ne statue pas sur les prestations, ni sur les devis et confie au maître d’œuvre de présenter au conseil syndical des nouvelles entreprises, ce dernier ayant le pouvoir de choisir l’entreprise.
Le budget est pour autant fixé pour le bâtiment B – résolution N° 21-7 :
Les décisions d’assemblées générales n’ont pas été contestées et sont devenues définitives. Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic se doit d’exécuter toutes les décisions d’assemblées générales.
Il procéde ainsi aux appels de fond.
II – Annulation des travaux et abus caractérisé du syndic
Au préalable, il est rappelé que l’assemblée générale est en mesure de revenir sur une décision précédente dans les conditions définies et dégagées par la jurdisprudence :
- Que la 1ere décision n’ait jamais reçu d’exécution, même partielle,
- Que la seconde décision n’ait pas été prise en violation de l’interet collectif,
- Et qu’enfin, la seconde décison annulant la première ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires : Cass, 3ème civ, 7 juillet 2010, n° 09-15373
Deux ans plus tard, en mars 2017 face au manque de réactivité de l’architecte missionné et présenté par le syndic SOGEAB, qui n’avait toujours pas présenté des nouvelles propositions, les copropriétaires du bâtiment B, las, se prononcent sur l’annulation des travaux de réfection des travaux liés à la colonne montante par décision d’assemblée N° 16 du 15 mars 2017 :
L’assemblée générale s’est également prononcée de manière explicite sur le remboursement des appels de fonds qui auraient dû, selon cette même décision, appparaître au crédit sur l’appel de fond du 1er juillet 2015.
A nouveau, la décision n’a pas été contestée par les copropriétaires dans les délais requis des deux mois, les décisions prises sont devenues définitives et doivent recevoir pleine application : Cass. 1re civ., 9 juill. 1963.
Or, que fait le syndic ?
SOGEAB ignore littéralement la décision de l’assemblée annulant les travaux de réfection des colonnes électriques dans les parties communes :
- il demande à la fois la réactualisation du devis qu’il obtient le 11 septembre 2017,
- il augmente ainsi la dépense de 38 361€ à 38 855€, soit près de 500€ de plus !
Il passe l’ordre de service via son acolyte l’architecte le 11 novembre 2017 et règle les factures au fur et à mesure de l’état d’avancement du chantier.
Nous sommes donc en présence d’une illégalité : le syndic n’a pas respecté la décision de l’assemblée et a exécuté des travaux qui n’avaient pas le caractère d’urgence.
III – les actions possibles du syndicat
Quelles doivent être face à cette situation, les réactions des copropriétaires qui ont été méprisés par SOGEAB ?
- bien entendu, refuser d’approuver le compte travaux,
- ne pas donner quitus,
- Et se séparer du syndic !
Mais pas seulement !
En effet, le montant du préjudice (38 855€) est tel qu’il faut engager la responsabilité du syndic.
Dans cette situation, la faute du syndic est caractérisée et les tribunaux condamnent régulièrement les syndics n’exécutant pas les décisions d’assemblée générale, notamment : Cour de Cassation, 3ème chambre civile du 17/02/2015, n°13-25698.
La faute est telle qu’elle pourrait même justifier, à notre sens, une révocation immédiate de l’assemblée, ce qui suppose malgré tout une réactivité certaine du syndicat et la tenue d’une assemblée extraordinaire se prononçant sur la question de la révocation à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.