Comme annoncé dans un premier opus, nous évoquons dans ce second volet les autres illicéités du contrat 2018/2020 du syndic S.G.I., à savoir celles ayant trait aux prestations particulières.
I. Honoraires irréguliers et abusifs pour la gestion des fonds et indemnités du syndicat
Le contrat type prévoit la faculté pour le syndic de facturer soit au syndicat, soit à des copropriétaires déterminés certaines tâches additionnelles dénommées prestations particulières. Il s’agit dans ce cas d’une liste exhaustive. Autrement dit, le syndic peut uniquement se cantonner à préciser comment il facture chacune des prestations de cette liste (montant forfaitaire ou à la vacation horaire). Il n’a pas le droit d’en rajouter.
Pourtant, S.G.I. mentionne dans son contrat 2018/2020 des tâches complémentaires intitulées :
Ces prestations se révèlent totalement illicites et abusives pour de multiples raisons, dans la mesure où :
- elles ne sont pas énumérées dans le contrat type de syndic réglementaire ;
- l’article 35-1 précise que « L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du placement des fonds recueillis (avances ou provisions votées par elle) et de l'affectation des intérêts produits par ce placement. ». Ce n’est donc pas le contrat de syndic qui décide de l’affectation des intérêts, qui comprennent aussi ceux du fonds travaux. Cette gestion des comptes du syndicat relève de la gestion courante ;
- elles constituent des doublons d’honoraires, puisque les indemnités du syndicat concernent soit des sinistres ou encore des contentieux (hors recouvrement des provisions et charges auprès du copropriétaire débiteur).
Or, le contrat de S.G.I. contient déjà des honoraires additionnels pour le syndicat au titre de la gestion des sinistres et des contentieux du syndicat (hors recouvrement des provisions et charges du copropriétaire défaillant) au point 7.2.4 ;
- se révèlent enfin disproportionnées (abusives). En effet, S.G.I. stipule un pourcentage de 20 % H.T. (soit 24 % T.T.C.) des intérêts perçus, privant ainsi le syndicat d’une rémunération de son fonds travaux placé, dont le rendement s’avère déjà à la base fort réduit (ex : 0,50 % pour le Livret A).
II. Honoraires illicites en cas de mutation d’un lot
Dans son contrat 2018/2020, S.G.I. ajoute aussi des facturations totalement irrégulières lors du transfert de lot puisqu’il mentionne :
- 150 euros T.T.C. pour la communication de documents à l’avant contrat, alors que seul l’état daté peut donner lieu à rémunération ;
- 120 euros T.T.C. pour l’actualisation de l’état daté, sans aucun fondement juridique.
Le dernier point est encore plus contestable, dans la mesure où la loi ne prévoit pas une rémunération pour enregistrer les nouveaux copropriétaires. L’établissement et l’actualisation de la liste des copropriétaires du syndicat est une tâche ordinaire, relevant de ses honoraires de gestion courante.
Chaque nouvel acquéreur ne doit pas être obligé de payer une « dime » pour être intégré dans les registres de la copropriété.
Imaginez, tant qu’il n’a pas payé, pas d’appel de charges ? On marche sur la tête.
Nous pouvons ajouter, que s’agissant des frais du syndic indus par le copropriétaire vendeur ou acquéreur, il leur appartient de les refuser directement ou par l’intermédiaire de leur notaire, chargé de veiller, lors de la mutation d’un bien immobilier, au respecter des règles légales et réglementaires impératives.