Depuis de nombreuses années et à travers de multiples abus, l’ARC n’a cessé de dénoncer certains syndics qui abusaient des syndicats des copropriétaires pour obtenir des rémunérations complémentaires.
Dans cet abus, le cabinet LOISELET et DAIGREMONT n’hésite pas à tenter de justifier la rémunération complémentaire octroyée par ses soins, en appliquant le mauvais article du contrat-type de syndic.
Cette action n’est pas anodine, c’est dans l’intention d’embrouiller le copropriétaire, qui conteste à juste titre la rémunération complémentaire, par des explications vaseuses.
I. Des prestations complémentaires limitées en matière de contentieux lié au recouvrement des charges
Conformément à l’article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965, « la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d’Etat. »
Autrement dit, si le décret ne prévoit pas expressément que la prestation ouvre droit à une rémunération complémentaire, cela signifie que la prestation est comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic.
Au point 9 du contrat-type de syndic, il est effectivement mentionné « le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné » :
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Cela signifie que seuls ces actes expressément mentionnés ouvrent droit à une rémunération complémentaire pour le syndic. Cette rémunération est imputable au seul copropriétaire débiteur.
Il est important de préciser que les diligences exceptionnelles s’entendent de toute démarche rendant l’action plus difficile et complexe justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.
Pour autant, cela n’empêche pas le syndic de s’octroyer une rémunération complémentaire par un tour de passe-passe illégal !
II. Un tour de passe-passe pour tenter d’embrouiller le syndicat des copropriétaires
Notre adhérent très informé, souhaite obtenir de la part du syndic une explication sur la rémunération qu’il s’est octroyée dans le cadre d’une assignation relative à des charges impayées
Voici la réponse du syndic fortement élaborée pour rendre obscure la rémunération octroyée illégalement :
« Bonjour à tous,
l’article 9- 1 dresse la liste des diligences qui génèrent une facturation à la charge des débiteurs.
Le suivi de dossier ne concerne que les diligences exceptionnelles.
L’article 7-2-6 vise donc les diligences à la charge du syndicat et qui ne sont pas incluses dans le 9-1.
Les honoraires que nous prenons pour constituer un dossier d’assignation et suivre une procédure ne sont pas des diligences exceptionnelles mais relèvent de la gestion courante puisqu’il fait partie des missions du syndic de recouvrer les charges. En conséquence cette mission est facturée au syndicat des copropriétaires. »
Oui, vous avez bien lu ! Ne pouvant se justifier sur l’obtention d’une rémunération au titre du point 9.1 du contrat de syndic, celui-ci décide d’utiliser un autre point du contrat non-applicable au contentieux lié au recouvrement des impayés, pour pouvoir imputer la somme sur le compte du syndicat des copropriétaires.
En effet, voici ce que stipule le point 7.2.6 du contrat de syndic :
Notons d’une part qu’il est expressément mentionné dans le contrat que cette rémunération complémentaire ne concerne pas les procédures de recouvrement d’impayés.
Cet article n’est donc pas applicable dans le cadre d’une assignation pour impayés.
De plus, le syndic opère un amalgame entre les frais imputables aux seuls copropriétaires et les frais imputables au syndicat des copropriétaires. Or, si les prestations ne sont pas mentionnées au contrat, il ne peut s’octroyer une rémunération complémentaire ni l’imputer sur le compte du syndicat des copropriétaires.
Il n’est donc pas possible de considérer que si les frais ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné, alors ils le sont pour le syndicat des copropriétaires conformément à un autre article du contrat type.
Ces deux points du contrat sont totalement distincts par leur objet !
Pire encore, comme relève le syndic, l’assignation relève de la gestion courante. Dommage qu’il n’ait pas poussé sa réflexion plus loin, en considérant que si cela relève de la gestion courante et que cette prestation n’est pas expressément prévue par le décret, elle est alors comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic !
Cher syndic, plutôt que de vous torturer l’esprit à tenter d’expliquer la facturation illégale des prestations complémentaires, concentrez-vous plutôt sur votre travail !