Malgré les 6600 kilomètres qui les séparent, les syndics professionnels d’Outre-Mer partagent avec leurs homologues de la métropole des manquements au droit.
C’est notamment le cas de la proposition de contrat 2020/2021 du syndic guyanais CAROL IMMO établie en juin 2020 pour un syndicat de copropriétaires local.
I. Les irrégularités et abus ordinaires
Dans le cadre de ce projet de mandat 2020/2021 sur une résidence neuve guyanaise, le syndic CAROL IMMO, comme bon nombre de ses confrères de l’hexagone :
- s’abstient de stipuler la date de souscription de ces deux polices obligatoires que sont : l’assurance de responsabilité civile et la garantie financière, en violation manifeste du décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic ;
- omet, de mentionner les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance de celui-ci, tout en envisageant sa prorogation jusqu’à la date butoir du 30 juin 2021, en totale contradiction de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 et de celui du 26 mars 2015 ;
- n’intègre pas l’évolution législative applicable pour tous les contrats prenant effet à compter du 1er juin 2020, imposant à tout syndic démissionnaire de convoquer une assemblée générale destinée à se prononcer sur un successeur ;
- prévoit une revalorisation de ses honoraires selon un indice IRL (coût de la construction) de manière parfaitement imprécise, puisqu’il s’agirait d’une faculté « peut », à l’appréciation d’une personne en définitive indéterminée « syndic, syndicat ? » ;
- envisage d’imputer au copropriétaire vendeur d’un lot, 150 euros pour l’établissement du « pré état daté », sans aucune existence légale (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), ainsi que 90 euros pour l’actualisation de celui-ci et/ou de l’état daté (rédaction ambiguë).
Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’autorise le syndic à requérir du copropriétaire vendeur que des frais pour l’édition de l’état daté, et aucunement son actualisation.
De plus, CAROL IMMO entend facturer à un copropriétaire vendeur a minima 450 euros (« pré état daté + état daté), voire (540 à 630 euros en cas d’actualisation de l’un ou l’autre).
CAROL IMMO ne peut pourtant pas ignorer, que les honoraires de mutation d’un lot par le syndic, dus par le copropriétaire vendeur, sont plafonnés à 380 euros T.T.C. pour tous les contrats de mandat prenant effet, comme en l’espèce, à compter du 1er juin 2020 (art. 1er du décret du 21 février 2020).
II. Les irrégularités innovantes
Dans sa proposition 2020/2021, le syndic CAROL IMMO contient deux lignes intitulées : enregistrement de la résidence au Registre national des copropriétés facturé 150 euros T.T.C., ainsi que la mise à jour annuelle du Registre des copropriétés pour la somme de 75 euros.
Ces honoraires particuliers se révèlent parfaitement illicites et abusifs, dans la mesure où :
- seule l’immatriculation initiale de la copropriété auprès du Registre détenu par l’A.N.A.H. peut régulièrement donner lieu à une facturation additionnelle au syndicat des copropriétaires selon le décret du 26 mars 2015, que CAROL IMMO n’oublie bien évidemment pas dans sa proposition (85 euros/h).
Autrement dit, CAROL IMMO entend faire supporter de manière irrégulière et abusive au syndicat pour la même prestation un montant minimal de 235 euros (150 euros d’enregistrement et 85 euros pour l’immatriculation initiale), et ce, pour une tâche d’une durée inférieure à 30 minutes ;
- l’actualisation annuelle des données du syndicat auprès du Registre détenu par l’A.N.A.H. constitue une opération ordinaire relevant des honoraires de gestion courante du syndic (forfait de base), conformément au décret du 26 mars 2015.
Cela revient à dire, que le syndic n’a pas la capacité de facturer au syndicat des honoraires complémentaires pour cette intervention.
Cette trame de contrat de syndic 2020/2021 démontre, si besoin en était, à la fois des dénominateurs communs à de nombreux professionnels en matière d’infractions, mais aussi l’inventivité de certains d’entre eux.
Elle souligne l’importance de pointer les clauses conventionnelles, afin de ne pas se laisser berner par des dénominations dissociées correspondant à des prestations pourtant identiques, dans un souci de maximisation des profits en toute irrégularité par ces spécialistes de l’immobilier.