Comme toujours, le nerf de la guerre pour les syndics professionnels reste l’argent ou pour être plus politiquement correct, les honoraires.
Tout est bon pour tirer un peu plus de sous, même s’il faut entraver les textes légaux ou règlementaires, ou carrément faire le contraire.
Différentes techniques sont utilisées : facturation de prestations illégales, vacations horaires surdimensionnées, tarifs abusifs, ou bien plus subtil, des résolutions ou dispositions rédigées par le syndic qui sont alambiquées ne sachant plus en définitive sur quoi il faut voter.
À ce titre, mettons en exergue une résolution rédigée par le groupe Nexity Lamy pour une très grosse copropriété où l’assemblée générale s’est tenue uniquement par correspondance le 17 mars dernier et pour laquelle il est proposé un mandat de 3 ans inamendable puisqu’il n’y a pas eu de débat.
Avant tout commentaire, voici la super résolution :
I. Un contrat de syndic qui ne doit pas avoir d’effet rétroactif.
À plusieurs reprises, la jurisprudence a affirmé qu’un contrat de syndic ne pouvait prévoir une date de prise d’effet rétroactive.
Cette disposition a été confirmée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, en modifiant l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que le contrat de syndic doit entrer en vigueur non pas au jour de l’assemblée générale élective, mais au minimum un jour franc après celle-ci.
Cela implique que l’assemblée générale peut tout à fait décider de valider un contrat du syndic en place ou d’un nouveau cabinet qui prendra effet plusieurs jours, voire semaines, après la tenue de l’assemblée générale.
Le principe est que le syndicat des copropriétaires pourra faire perdurer le contrat du syndic sortant tant qu’il est en vigueur et préciser que la date de prise d’effet du nouveau contrat sera fixée le jour de la date de fin de contrat du syndic sortant.
La règle à retenir est que le nouveau contrat de syndic ne pourra prendre effet qu’à partir des jours suivant l’assemblée générale et en aucun cas à une date antérieure.
Bien évidemment, l’impact des honoraires du nouveau contrat de syndic sera applicable au jour d’entrée en vigueur de ce dernier.
Des règles simples à comprendre que Nexity Lamy n’a vraisemblablement pas encore assimilées.
II. Un contrat à double détente.
Lorsqu’on lit avec attention la résolution, on relève que le contrat est prévu pour un mandat de trois ans avec une prise d’effet au jour de l’assemblée générale jusqu’au 16 mars 2024.
Néanmoins, l’application des honoraires de base, ne débute pas à compter du jour de l’assemblée générale le désignant comme syndic (17 mars 2021), mais à une date antérieure qui est le début de l’’exercice comptable soit le 1er octobre 2020. Autrement dit, presque six mois avant.
Par ce procédé, c’est le double gain. Le mandat du syndic est bien de trois ans, avec des honoraires du syndic qui ne débuteront pas au jour du mandat mais six mois avant, impliquant qu’ils seront appliqués sur une période de trois ans et six mois.
Voici une belle et grossière illégalité nous obligeant à saisir la répression des fraudes, ainsi que le service qualité Nexity Lamy, afin qu’ils apportent leur analyse sur cette situation.