On peut citer un slogan bien connu de notre rubrique « Abus » : « Nouvelles obligations légales = nouveaux lots d’illégalités en tout genre ».
Vraisemblablement, les abus qui vont être prochainement « à la mode » sont les prestations des facturations liées à la réalisation du plan pluriannuel de travaux.
La procédure qui sera vraisemblablement utilisée est d’expliquer aux copropriétaires qu’il y a une obligation légale à voter un plan pluriannuel de travaux, nécessitant de réaliser des diagnostics préalables qui, s’ils ne sont pas effectués, pourront engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
D’autres syndics vont utiliser une autre stratégie qui consiste à demander à l’assemblée générale de valider plusieurs diagnostics qui sont censés se superposer, en prélevant au passage des honoraires et en irriguant des sociétés avec lesquelles ils ont des liens capitalistiques ou pire leurs filiales.
A ce titre, voyons comment ORALIA présente la convocation d’assemblée générale, mais avant cela faisons un focus sur les vrais droits et obligations légales qui incombent au syndicat des copropriétaires.
I – Le vote d’un plan pluriannuel de travaux déterminé à la suite de diagnostics
L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi Climat et Résilience impose au syndicat des copropriétaires de réaliser une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique pour établir un plan pluriannuel de travaux qui devra être réalisé au cours des dix prochaines années, en indiquant le coût de chacune des opérations.
Ce plan pluriannuel de travaux sera alors présenté à l’assemblée générale afin que les copropriétaires le valident de façon totale ou partielle.
Dans les faits, il est possible que l’assemblée générale ne valide aucun scénario de plan pluriannuel de travaux, impliquant, dans ce cas, qu’il devra être présenté à la prochaine assemblée générale en vue de son éventuelle adoption.
Attention, cette obligation va entrer en vigueur, de manière progressive, en fonction du nombre de lots principaux qui composent la copropriété.
La première échéance est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 et concerne les copropriétés de plus de 200 lots principaux.
Après avoir expliqué la législation en vigueur, voyons comment ORALIA fonctionne.
II – Une étude et ensuite une étude
Voici ce que prévoit le cabinet ORALIA dans une convocation d’assemblée générale :
Premier constat : il s’agit d’établir un diagnostic technique global (DTG) avec trois offres qui passent de 7.700 € à 10.296 €, soit une différence d’une proposition à l’autre de plus de 2.590 €, soit 33 %.
Pourquoi une telle différence ? Que produit l’un que l’autre ne réalise pas ? Ce diagnostic répond-il au même cahier des charges ? L’intervention d’un architecte et d’un ingénieur thermique est-elle toujours assurée ?
Mais encore, dans la même résolution, on retrouve une autre décision qui concerne cette fois-ci les honoraires du syndic qui sont calculés sur le montant du diagnostic adopté par l’assemblée générale.
Ainsi, plus le diagnostic est couteux, plus le syndic percevra une rémunération importante alors que dans les faits il réalisera les mêmes taches indépendamment du diagnostic adopté.
De plus, la résolution précise en conclusion que s’il y a des réunions et des déplacements sur site organisés dans le cadre de l’élaboration du diagnostic pour lequel le syndic a prélevé des honoraires, il pourra malgré tout facturer au temps passé des honoraires complémentaires.
Et oui, il ne faut pas pousser mémé dans les orties ! Il y aura une rémunération pour le suivi du diagnostic et une rémunération… pour le suivi du diagnostic.
Quant aux honoraires du syndic, le débat semble clos puisque dans la même résolution validant la réalisation du diagnostic technique global est fixée sa rémunération qui n’est pas déterminée en fonction du montant du diagnostic, comme pourtant le prévoit la loi, mais en fonction de la fourchette du montant de l’étude.
III – Le plan B
Pour ne pas perdre de chance de gagner des honoraires, ce syndic utilise un deuxième jeton.
Il s’agit de prévoir dans la même convocation d’assemblée générale que si le diagnostic technique global n’a pas été voté, alors on pourra réaliser un diagnostic de performance énergétique.
Cette question est juxtaposée à la précédente.
Voici la résolution suivante :
Quel intérêt de voter ce diagnostic alors qu’il doit être accompagné d’une analyse du bâti et des équipements collectifs? Et pour cause, le simple diagnostic de performance énergétique ne permettra pas de pouvoir élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.
Mais après tout, l’objectif est de facturer des honoraires.
Pour cela la même méthode est utilisée que dans la résolution précédente.
Le syndic propose trois prestations avec des coûts différents, assurées par les mêmes sociétés que celles chargées de faire le diagnostic technique global avec des honoraires du syndic qui sont, eux aussi, calculés en fonction du tarif du diagnostic de performance énergétique.
Et oui, c’est aussi ça le métier de syndic :
- des honoraires pour la gestion courante,
- des honoraires pour les prestations supplémentaires,
- des honoraires pour les prestations privatives,
- des honoraires pour le suivi des travaux,
- des honoraires pour le suivi du contentieux,
- des honoraires pour les diagnostics
Bref, des honoraires… des honoraires….