Nous voilà repartis pour une nouvelle illégalité scandaleuse constatée dans un contrat de syndic dit professionnel qui provient du cabinet Dauchez.
Comme vous allez le constater, il s’agit d’une manipulation délibérée du syndic qui a tout simplement réécrit une disposition du décret du 26 mars 2015 définissant le contrat type pour la tordre à son avantage.
A travers cet abus, nous allons faire la démonstration flagrante du comportement de la plupart des syndics de copropriété qui considèrent qu’à partir du moment où la loi ne leur convient pas, ils la réécrivent comme ils l’entendent.
Autrement dit, il y a d’un côté la loi qui donne des recommandations et de l’autre leur propre vision du fonctionnement du métier de syndic.
Cet abus est d’autant plus scandaleux que le contrat proposé s’adresse à un syndicat des copropriétaires fraîchement constitué.
Nous n’allons pas aborder l’ensemble des abus constatés dans ce contrat comme le tarif horaire à 120 euros de l’heure majoré de 25 % jusqu’à 20h, puis ensuite de 50 % jusqu’à 22h et 100 % au-delà, ni le montant de la pénalité fixée à 1 euro en cas de retard de remise de la fiche synthétique.
En revanche, nous allons nous focaliser sur la rédaction de la clause en matière de « temps minimum » pour assurer la visite de l’immeuble.
Pour cela, procédons par étapes en présentant brièvement ce que prévoit le décret sur le contrat type en la matière, permettant de mieux mettre en exergue l’abus, voire l’illégalité commis par le cabinet Dauchez.
I. Un temps de visite minimum
Le point 7.1.1 du contrat type impose au syndic de préciser le nombre de visites minimum qu’il devra assurer au cours de l’année ainsi et surtout que la durée minimum de la visite.
Cela permet d’éviter que le syndic se contente de passer dans la copropriété que pour serrer les mains des copropriétaires et aussitôt repartir, ainsi que pour sécuriser le syndicat des copropriétaires en prévoyant qu’il s’agit d’une durée minimum, interdisant au syndic de facturer d’éventuels dépassements.
Voici la reproduction de l’article 7.1 du contrat type afin d’être clairs sur les deux obligations contractuelles du syndic en la matière :
« Le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l'exclusion des prestations limitativement énumérées à l'annexe 2 du décret du 17 mars 1967. A ce titre, il effectue les visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l'administration, à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble. Il est convenu la réalisation, au minimum, de … visite (s) et vérifications périodiques de la copropriété, d'une durée minimum de … heure (s), avec rédaction d'un rapport/ sans rédaction d'un rapport et en présence du président du conseil syndical/ hors la présence du président du conseil syndical (rayer les mentions inutiles). Une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait est annexée au présent contrat. »
Voyons à présent la clause « made in le cabinet Dauchez ».
II. Un minimum transformé en maximum
Lisons tout simplement la clause figurant dans le contrat type du cabinet Dauchez sans faire plus de commentaires. L’abus est flagrant :
Eh oui ! Ce syndic a tout simplement remplacé le terme « minimum » par le terme « maximum », impliquant qu’il pourra facturer en vacation supplémentaire le temps de visite supérieur à une heure.
Il est clair qu’il ne s’agit pas d’une simple erreur mais bien d’un acte délibéré puisque ce syndic a bien modifié une clause contractuelle qui, rappelons-le, est règlementaire.
Que dire, si ce n’est que nous allons bien évidemment alerter le conseil syndical de cette nouvelle copropriété pour qu’il comprenne à qui il a affaire ainsi que la Direction Départementale de la Protection des Populations pour que eux aussi saisisse comment fonctionne les syndics.
Rappelons que les juristes de l’ARC, qui assurent des consultations quotidiennes, sont au service des adhérents pour contrôler les contrats proposés par les syndics.