Qui dit nouvelle campagne d’assemblée générale annuelle en présentiel ou hors présentiel, dit nomination de syndic selon la proposition de contrat établie par ce dernier et adjointe à la convocation.
Si la période de confinement propre à la réflexion des syndics professionnels aurait dû favoriser un plus grand respect du cadre légal et réglementaire de la copropriété, elle révèle au contraire le maintien, voire le renforcement des irrégularités dans ce domaine.
Le projet de contrat 2020/2021 du syndic parisien Société de Transactions Immobilières (S.T.I.) s’inscrit malheureusement dans cette dynamique.
I. Contrat 2020/2021 du syndic S.T.I. : irrégularités par omission
Le syndic S.T.I. vient d’éditer, sur une copropriété parisienne composé de 21 lots principaux, sa proposition de contrat 2020/2021, qu’il entend soumettre prochainement à la convocation de l’assemblée générale destinée entre autre à se prononcer sur sa nouvelle nomination à cette fonction.
En analysant de plus près ce projet de mandat on s’aperçoit de l’absence de mentions impératives au décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic complété par un décret du 2 juillet 2020, telles que :
- la date de souscription de ces deux polices obligatoires que sont l’assurance de responsabilité civile professionnelle et la garantie financière ;
- la date de prise d’effet de son contrat, alors qu’il prend soin d’indiquer sa durée et sa date d’échéance ;
- le montant de la pénalité en cas de transmission tardive de la fiche synthétique au copropriétaire en faisant la demande ou de tout document intéressant le syndicat des copropriétaires au conseil syndical sollicitant une telle communication, alors même qu’un décret du 7 octobre 2020 fixe celui-ci à 15 euros par jour de retard.
II. Contrat 2020/2021 du syndic S.T.I. : irrégularités par action
Aux carences du syndic S.T.I., il convient de relever des initiatives tout aussi irrégulières dans sa proposition de contrat de mandat, à savoir le fait qu’il prétend facturer :
- au syndicat des copropriétaires :
* un forfait de 18 euros/par lot/an au titre des frais d’affranchissement des documents relevant de ses honoraires de gestion courante.
Si le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type souligne, que les honoraires de gestion courante du syndic s’entendent hors frais d’affranchissement et d’acheminement, il prévoit cependant que le syndic ne peut escompter en la matière du syndicat que le remboursement des sommes effectivement engagées.
Autrement dit, il ne peut y avoir régulièrement de forfait du syndic sur ce point précis, mais le paiement de montants réels et justifiés ;
* des montants variables pour les prestations particulières selon les heures (ouvrables ou non ouvrables) ou le statut de l’intervenant (gestionnaire ou assistant).
Là encore, si le décret du 26 mars 2015 dans sa dernière version au 2 juillet 2020 autorise le syndic à appliquer des honoraires additionnels dans ce cas, il prévoit néanmoins que ceux-ci doivent résulter : « d’une majoration spécifique unique » ;
- à chaque copropriétaire pris individuellement, soit notamment des frais en cas de mutation onéreuse du lot supportés par le copropriétaire vendeur.
A nouveau, la loi permet au syndic de facturer au copropriétaire vendeur des honoraires pour l’établissement de l’état daté requis par son notaire (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) selon un montant maximal de 380 euros T.T.C. (décret du 21 février 2020).
S.T.I. stipule pour sa part, de manière totalement irrégulière, des frais complémentaires de 84 euros T.T.C. pour l’actualisation de l’état daté ou encore celle du « pré état daté », ce dernier formulaire n’ayant au demeurant aucune existence légale ou réglementaire.
S.T.I. et bien d’autres syndics professionnels poursuivent dans leur proposition de contrat de mandat 2020/2021 leurs manquements aux prescriptions légales et réglementaires.
Les copropriétaires doivent rejeter ces infractions manifestes, ainsi que l’insertion abusive d’un indice de révision des honoraires de gestion courante (forfait de base) pour un mandat d’une durée d’un an.
Bien que celui-ci ne soit pas totalement irrégulier, il n’en demeure pas moins excessif, puisqu’il aboutit à une double revalorisation des honoraires du syndic sur un même mandat : le premier selon la résolution de l’assemblée générale approuvant le nouveau forfait de base et le second par l’application à celui-ci d’un indice de révision (en l’espèce celui des prix à la consommation publié par l’INSEE).