Les propositions de contrat de mandat 2020/2021 des syndics professionnels se suivent malheureusement, dans les manquements manifestes aux prescriptions réglementaires.
La dernière convention litigieuse concerne le syndic parisien CITYA IMMOBILIER PECORARI.
I. Contrat 2020/2021 du syndic CITYA IMMOBILIER PECORARI : les oublis classiques
Une copropriété parisienne, constituée d’une soixante de lots gérée par CITYA IMMOBILIER PECORARI, s’apprête à tenir prochainement son assemblée générale annuelle et, reçoit en novembre 2020 la proposition de contrat de son syndic postulant à un nouveau mandat.
Ce projet de CITYA IMMOBILIER PECORARI comprend des omissions assez répandues, à savoir :
- la date de souscription de ses deux polices obligatoires (responsabilité civile professionnelle, garantie financière), ainsi que celle de délivrance de sa carte professionnelle par la Chambre de Commerce et d’Industrie régionale, bien que le décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic les impose expressément ;
- la durée de son mandat, avec les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, en contradiction avec l’impératif réglementaire énoncé par l’article 29 du décret du 17 mars 1967 ;
- la pénalité réglementaire fixée à 15 euros par jour de retard par le décret du 7 octobre 2020 pour défaut de diffusion de la fiche synthétique aux copropriétaires demandeurs ou de documents du syndicat des copropriétaires au conseil syndical les requérant ;
- la suppression de l’option non retenue quant à la présence ou l’absence du président du conseil syndical dans ses visites impératives de l’immeuble (au titre de ses honoraires de gestion courante), en infraction du décret du 26 mars 2015 ;
- le montant forfaitaire ou sur justificatif à défalquer de ses honoraires de gestion courante, si l’assemblée générale l’exonère de l’extranet obligatoire du syndicat des copropriétaires, là encore en violation du décret du 26 mars 2015.
II. Contrat 2020/2021 du syndic CITYA IMMOBILIER PECORARI : les adjonctions irrégulières
Dans sa trame de contrat 2020/2021 CITYA IMMOBILIER PECORARI ne fait pas uniquement preuve d’omissions, mais également d’une capacité créative, puisque ce syndic prévoit des majorations variables de ses honoraires pour les prestations particulières facturables au syndicat des copropriétaires, et ce, en totale violation du décret du 26 mars 2015 complété par le décret du 2 juillet 2020.
En effet, le dispositif réglementaire prévoit, que cette revalorisation ne peut être déterminée que sur un critère spécifique unique.
Les infractions portent dans ce cas sur :
- l’assemblée générale supplémentaire (préparation et tenue) : sa détermination résultant de diverses variables, à savoir un montant unitaire selon le nombre de lots composant la résidence (36 euros T.T.C.), auquel s’ajoute un minima de 360 euros T.T.C., ainsi qu’une augmentation liée aux horaires de sa tenue, +100 %, si cette intervention s’opère au-delà de 17h (soit 288 euros T.T.C.), et 200 %, après 22h (soit 432 euros T.T.C.) ;
- la gestion des sinistres.
Si le décret du 26 mars 2015 autorise la majoration, celle-ci doit là encore être fixée sur un seul pourcentage et non pas comme l’envisage CITYA IMMOBILIER PECORARI selon deux seuils, le premier de + 100 % après 17h (soit 288 euros T.T.C.) et le second de + 200 % au-delà de 22h (soit 432 euros T.T.C.) ;
- l’immatriculation initiale de la copropriété où CITYA IMMOBILIER PECORARI fait fluctuer ses honoraires complémentaires selon le nombre de lots constituant la copropriété, à savoir jusqu’à 20 lots (420 euros T.T.C.), 100 lots (540 euros T.T.C.), et au-delà de 100 lots (720 euros T.T.C.).
Outre le fait que cette variation selon le nombre de lots se révèle abusive, dans la mesure où le temps d’enregistrement des données auprès du Registre détenu par l’A.N.A.H. s’avère sensiblement le même, cette prestation devait avoir été finalisée au plus tard le 31 décembre 2018 conformément à l’article L 711-2 du Code de la construction et de l’habitation.
En ce qui concerne l’actualisation postérieure annuelle de ces informations auprès de l’A.N.A.H., cette tâche représente une tâche ordinaire relevant des honoraires de gestion courante du syndic (forfait de base), autrement dit ne pouvant réglementairement donner lieu à la moindre facturation de sa part au syndicat des copropriétaires.
Les copropriétaires ne doivent pas se borner à une mention contractuelle du syndic soulignant une prétendue conformité de celui-ci aux prescriptions légales et réglementaires.
Ils se doivent de traquer les irrégularités et exiger du contrevenant les corrections impératives, avant de voter en assemblée générale la question de sa nomination à la fonction de syndic selon sa proposition de mandat jointe à la convocation.