Il y aura toujours les syndics qui dans leurs contrats dissimulent un abus, voire une illégalité, et il y a le cabinet Loiselet et Daigremont qui lui prend les dispositions légales qui l’intéressent, occultant les autres.
A ce titre, mettons en évidence quelques points du contrat présenté par le cabinet Loiselet et Daigremont à l’occasion d’une assemblée générale qui sera tenue le 18 juin 2021, afin de démontrer les dichotomies flagrantes y figurant.
I. L’intégration de nouvelles prestations règlementées
Le décret du 2 juillet 2020 qui modifie entre autres le contrat-type a inséré une nouvelle prestation facturable qui est la tenue d’une assemblée générale à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires pour des questions qui concernent ses droits ou obligations.
Sans hésiter, le cabinet Loiselet et Daigremont l’a inséré avec des modalités de tarification dignes de l’hôtel Ritz :
Eh oui ce syndic réclame 15.50 euros TTC par lot principal, avec un forfait minimum de 580 euros TTC (ce qui est illégal), impliquant que pour le copropriétaire demandeur le coût d’une convocation d’assemblée générale serait de 1 023 euros, sachant que la copropriété est composée de 66 lots.
Certains diront, le prix est indiqué, le copropriétaire est libre d’accepter. En effet, mais nous aurions préféré que le syndic soit plus transparent en mettant en évidence un montant clair, en tenant compte de la configuration de la copropriété (nombre de lots), plutôt qu’un tarif évasif indiqué par lot. Et pour cause, le nombre de lots va-t-il évoluer au cours de l’année ?
Néanmoins, il est plus vendeur d’annoncer un coût de 15.50 euros par lot plutôt que 1 023 euros.
Après tout nous nous adressons plutôt à un commercial qu’à un mandataire.
Ceci étant dit, voyons si le contrat est aussi bien actualisé pour les autres obligations qui incombent au syndic.
II. Mauvaise information concernant le montant de pénalité
Le décret du 7 octobre 2020 a fixé les pénalités à 15 euros par jour si le syndic retarde la remise de documents demandés soit par le conseil syndical soit par un copropriétaire lorsqu’il s’agit de la fiche synthétique.
Cette information doit figurer dans le contrat-type, afin de mettre en évidence les obligations du syndic.
Voyons donc ce que prévoit le contrat du cabinet Loiselet et Daigremont :
Eh oui, notre cher Loiselet a procédé à un rabais à son profit de cinq euros puisque la pénalité en cas de défaut de remise de la fiche synthétique est de seulement dix euros (et non de 15), ce qui est illégal, mais en plus plafonnée à un montant de cent euros ce qui est tout aussi illégal.
Mais plus fort, en ce qui concerne les pénalités relevant des documents à fournir au conseil syndical, rien n’est indiqué.
Pas folle la guêpe ! Il ne faudrait pas informer le conseil syndical qu’il peut demander des documents sous peine de pénalités journalières.
III. Une facturation de copie de diagnostic par unité.
Le point 9.3 du contrat-type donne une possibilité au syndic de facturer les frais de délivrance des documents et supports papiers qui sont listés de manière exhaustive.
Il s’agit bien de remboursement des frais et non de prestations impliquant que le syndic n’a pas à marger sur ce type de mission.
Mais avec le cabinet Loiselet et Daigremont, c’est la double punition, puisque d’une part il facture 60 euros la délivrance de la copie du diagnostic technique, mais en plus ajoute en toute illégalité qu’il s’agit d’un montant par diagnostic alors que le contrat-type prévoit une délivrance du coût des diagnostics techniques.
Voyons cela en image avant d’aller plus loin :
Pour comprendre l’abus, munissons-nous de notre calculatrice en partant d’une hypothèse :
Si le copropriétaire réclame cinq diagnostics faisant chacun trente pages ; le syndic facture 360 euros (5x60€) pour 150 pages (30 pagesx5 diagnostics) soit un coût de revient de 2.40 euros la page.
Or, ne serait-ce que dans les grandes surfaces alimentaires on réalise des photocopies pour un coût de dix centimes.
Autrement dit, grâce à cette simple prestation, le syndic réalise une marge de plus de 2400%.
Elle n’est pas belle la vie de syndic ? Surtout quand on s’appelle Loiselet et Daigremont.