La rédaction des résolutions apparait pour certains syndics professionnels comme un véritable casse-tête.
A l’instar du syndic professionnel, le cabinet CREDASSUR a concocté une convocation très surprenante tant elle dénote le manque de professionnalisme de ce syndic.
Vous êtes prêts ?
I. Une résolution fourre-tout
Conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967 : une résolution = une question ou une information.
Cette règle de droit qui n’est pas très compliquée à comprendre, semble pourtant bien trop complexe pour ce cabinet de syndic.
Jugez par vous-même :
Dans un premier temps, il est question du renouvellement du contrat de syndic, objet de la résolution.
Puis dans un second temps, il est question de la gestion comptable : la clôture des comptes et le nombre d’appels de fonds. Rappelons à ce syndic que la date de clôture des comptes est mentionnée dans le règlement de copropriété. Quant au nombre d’appels de fonds, il doit être mentionné après chaque vote concernant une demande de financement. A titre d’exemple, une fois le montant du budget prévisionnel défini, il faut définir les modalités de financement donc prévoir le nombre d’appels de fonds.
Mais accrochez-vous car ce n’est pas fini !
Toujours dans cette même résolution, le syndic indique que le montant de l’avance de trésorerie est égal à 2/12 du budget prévisionnel.
Enfin, un point informatif apparait concernant la consultation des pièces justificatives des charges.
Sacrée résolution ! Un seul vote pour tant de résolutions, en conséquence, soit les copropriétaires acceptent la résolution dans son ensemble, soit ils refusent mais se retrouvent sans syndic…
II. Une mission accordée au syndic qui va au-delà de la loi.
Si le syndic doit recouvrer les créances du syndicat des copropriétaires, il dispose d’un pouvoir étendu pour lequel il n’a pas besoin d’autorisation de l’assemblée générale.
Cependant, ce pouvoir s’arrête pour la saisie-immobilière. En effet, en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 « une telle résolution (de l’assemblée générale) n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot ».
Voici l’une des résolutions concernant la saisie-immobilière mentionnée dans la convocation :
Dans cette résolution, il n’est donc pas question pour l’assemblée générale de donner l’autorisation au syndic de mettre en œuvre la saisie immobilière, mais uniquement que l’assemblée générale prenne acte des éventuelles conséquences négatives de la saisie immobilière.
Il y a donc une dichotomie entre l’objet de la résolution et la résolution elle-même.
III. Une résolution concernant les frais de recouvrement abracadabrantesque
Alors que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 met à la charge du copropriétaire uniquement « les frais nécessaires exposés dans le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».
Cette disposition est d’ordre public, donc uniquement les frais nécessaires peuvent être imputés au copropriétaire débiteur. D’autant plus qu’en cas de procédure judiciaire, le juge apprécie souverainement que ce sont des frais nécessaires et laisse le surplus des frais à la charge du syndicat des copropriétaires, il convient donc d’être très vigilant .
Cependant, le cabinet CREDASSUR fait fi et inscrit à l’ordre du jour :
Il n’est donc plus question dans cette résolution de frais nécessaire mais de tous les frais relatifs au recouvrement de charges. Autrement dit, le syndic déroge purement et simplement à un article d’ordre public.
C’est donc une résolution erronée et un manquement total à son devoir de conseil.
Au vu de ces nombreux manquements, une question reste en suspens : le cabinet CREDASSUR est-il vraiment un syndic professionnel ?