Voici un article, ou plutôt un abus, qui se passe de commentaires tellement les dérives parlent d’elles-mêmes.
Il s’agit aujourd’hui du cabinet de syndic dit professionnel et éthique Philippe Postic, avec ses modalités de rémunération qui sont tout simplement hallucinantes.
Pour comprendre l’étendue des dégâts, nous allons nous focaliser sur le coût des prestations privatives relatives au traitement des impayés.
À travers cet abus, nous allons comprendre que les copropriétaires débiteurs et les impayés sont dans les faits une aubaine financière pour les syndics.
Attention âmes sensibles s’abstenir.
I. 120 euros la lettre de relance et 120 euros le courrier de mise en demeure
À combien peut-on valablement estimer le coût d’une lettre de relance ou de mise en demeure ?
Pour bien comprendre, c’est un document qui rappelle le montant de l’impayé et qui est envoyé en courrier simple lorsqu’il s’agit d’une lettre de relance, et notifié en cas de mise en demeure.
Généralement, il est composé d’un maximum de deux feuilles, entrainant un coût d’affranchissement d’un euro lorsqu’il est envoyé en lettre simple et sept à huit euros s’il est notifié, c’est-à-dire envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Prenons également le temps passé du gestionnaire et l’amortissement du logiciel, et bien sûr la marge du cabinet, quand bien même le contrat-type prévoit uniquement un remboursement auprès du syndic des frais d’envoi.
En définitive, cela représente un coût de 20 à 30 euros maximum.
Ceci étant, l’appât est tellement grand qu’avec le cabinet Philippe Postic, le coût est de 120 euros TTC la lettre de relance et 120 euros TTC le courrier de mise en demeure.
Eh oui, cent vingt euros que ce soit la lettre simple ou recommandée, la preuve toujours en image :
II. Un coût boomerang
Pour faire accepter à l’assemblée générale et au conseil syndical des montants aussi délirants, certains syndics affirment que les coûts sont exclusivement à la charge du copropriétaire débiteur, comme si cela justifiait d’enfoncer davantage le copropriétaire débiteur.
Encore plus grave, cette affirmation reste partielle. Et pour cause, si l’affaire se présente devant une juridiction, le juge ne condamnera pas le copropriétaire débiteur au paiement de ces frais au motif qu’ils sont tout simplement abusifs.
Il refusera logiquement d’engraisser financièrement le cabinet par la condamnation d’une prise en charge de la mise en demeure facturée 120 euros, qui pourrait être suivie d’une lettre de relance au même prix.
La tragédie ne s’arrête pas là, car il faut bien le comprendre, le syndic qui a prélevé ses frais privatifs sur la trésorerie de la copropriété ne les remboursera pas.
En définitive, c’est bel et bien la copropriété qui prendra en charge ces frais.
En conclusion, lors de la négociation du contrat de syndic, le coût de la relance doit être de 15 euros et la mise en demeure de 30 euros maximum.
Rappelons qu’il s’agit d’un remboursement des frais réels que le syndic a engagé et en aucun cas d’honoraires liés à une prestation qui justifierait d’inclure une marge au profit du syndic.
Nous reviendrons sur cette précision importante à travers un nouvel article.