Et nous revoilà avec un abus concernant les honoraires de suivi de travaux du syndic nécessitant une réforme profonde de la loi pour mieux encadrer ce dispositif.
En effet, bien que les enjeux financiers soient colossaux, la loi du 10 juillet 1965 est quasiment muette sur les modalités de rémunération du syndic en matière de suivi de travaux.
Elle se limite à deux alinéas se situant au chapitre III de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que nous reproduisons ici :
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III.- Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution. |
Ainsi deux éléments figurent :
- l’assemblée générale décide de la rémunération du syndic
- cette dernière doit être exprimée sur la base d’un taux qui doit être dégressif en fonction de l’importance des travaux.
Voyons à présent comment se traduit cette obligation avec la résolution d’une assemblée générale concoctée par le cabinet Groupe Ouest.
I – Confusion sur l’application du taux
Voyons la résolution inscrite dans une convocation d’assemblée générale élaborée par Groupe Ouest :
Nous avons une première phrase insidieuse qui indique que l’assemblée générale valide le barème travaux. Or, à aucun moment, l’assemblée générale doit valider un barème.
Cette grille est uniquement indicative, sachant que l’assemblée générale reste souveraine pour décider du taux qu’elle souhaite accorder au syndic en fonction des missions supplémentaires qu’il s’engage à réaliser.
Continuons.
Alors qu’il est proposé un taux dégressif en fonction du montant des travaux (et non de l’importance des travaux, ce qui est légalement prévu), ce syndic prévoit pour la première tranche un montant exprimé en euros, histoire de sécuriser ces honoraires.
Cette initiative est bien illégale mais semble ne pas déranger ce syndic.
Enfin à travers cette résolution nous ne savons pas si la grille est présentée à titre indicatif ou bien s’il s’agit d’une grille tarifaire du cabinet, impliquant que l’assemblée générale se trouve acculée à valider le taux indiqué.
D’ailleurs, la résolution est formulée pour que les copropriétaires pensent qu’il s’agit d’un barème contractuel en commençant par indiquer que « conformément à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ayant pris connaissance du barème (…) décide des honoraires du syndic au titre des travaux … ».
II – Non, l’assemblée générale n’est pas une instance d’enregistrement mais de prises de décisions
La résolution précise que les honoraires complémentaires comprennent le suivi administratif comptable et financier du dossier.
Ainsi, la résolution exclut toute intervention technique du syndic, se limitant à prévoir des honoraires pour réaliser du secrétariat.
Par conséquent, aucune réunion de chantier n’est prévue ni des réunions supplémentaires avec le conseil syndical pour faire un point sur l’avancée des travaux ou pour traiter les différents blocages.
Dans ce cas, il est clair que les honoraires du syndic doivent se situer entre au moins 1 % et 0,01 %.
C’est d’ailleurs pour cela que la loi fixe le barème d’ajustement des honoraires du syndic en fonction de « l’importance des travaux » qui induit les tâches supplémentaires que le syndic doit effectuer.
Doit-on réellement attribuer au syndic une rémunération complémentaire pour uniquement payer les fournisseurs ou bien pour ajouter une ligne sur le logiciel qui va permettre d’imprimer dans les appels de fonds.
Afin de bien comprendre l’aberration de ces grilles tarifaires, ce syndic pourrait percevoir jusqu’à 4 000 € d’honoraires supplémentaires pour des travaux qui coûteraient plus de 200.000 €.
Vive les travaux en copropriété ! Scandaleux !