Nous voici dans la région lilloise avec le Cabinet LEDOUX, installé depuis 1880, apprend-t-on sur son site internet. Si bien installé qu’il se sent comme chez lui dans les copropriétés qu’il administre!
Nous en voulons pour preuve ce projet de résolution, inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale qui s’est tenue début décembre.
Net et sans bavure, « à l’initiative du syndic, il est proposé de révoquer » un membre du conseil syndical.
Allons bon! Le cabinet LEDOUX joue au principal de lycée, en proposant l’exclusion du conseil syndical de l’un de ses membres.
Il s’agit ici d’un abus caractérisé, d’un scandale même! Rappelons au cabinet LEDOUX certains fondamentaux :
I. Les projets de résolutions que le syndic professionnel peut, de sa seule initiative, inscrire à l’ordre du jour.
Alors oui, le syndic est, par principe, à l’initiative des convocations de l’assemblée générale (article 7 du Décret N°67-223 du 17 mars 1967).
Dans ce cadre, il peut inscrire à l’ordre du jour certains projets de résolutions, de son propre chef. Mais attention! Il ne peut s’agir que de projets imposés ou prévus par une loi ou un règlement.
Pour le reste, les projets de résolutions doivent impérativement être le fruit de la concertation avec le conseil syndical.
Et le syndic a déjà fort à faire avec les textes existants!
Voyons ainsi ce que fixent, notamment, la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, le Décret N°67-223 du 17 mars 1967 ainsi que le Code de la construction et de l’habitation. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires :
- La désignation d’un président de séance;
- La désignation d’éventuels scrutateurs;
- La désignation du conseil syndical;
- Souscription d’un contrat d’assurance Responsabilité civile (die assurance « MRI ») pour le compte du syndicat des copropriétaires;
- L’approbation des comptes;
- La fixation du budget prévisionnel;
- La réalisation des diagnostics techniques obligatoires de l’immeuble (dont le DPE);
- Toute résolution notifiée par un copropriétaire ou le Conseil syndical ;
- Son projet de renouvellement de contrat de mandat quand celui en cours arrive à son terme;
- Le ou les projets de contrats de syndics communiqués par le conseil syndical en concurrence de la proposition de renouvellement du mandat du syndic sortant;
- Quand le fonds travaux dépasse le budget prévisionnel : l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ou suspension des cotisations annuelles au fonds travaux;
- Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé, sécurité physique des occupants;
- Les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions légales ou règlementaires;
- La souscription d’un emprunt collectif pour financer les travaux d’intérêt collectif;
- Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires du fait de lois ou règlements nouvellement en vigueur;
- L’autorisation donnée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes (la police nationale n’ayant plus besoin de cette autorisation depuis l’entrée en vigueur de la loi « Matras » du 25 novembre 2021) ;
- Pour l’installation de la fibre optique dans l’immeuble, toute proposition reçue d’un opérateur de communications électroniques;
- Quand l’immeuble est déjà équipé d’un réseau ADSL ou de la fibre optique, mais qui ne permet pas de recevoir les chaines TNT de télévision, l’examen de toute proposition reçue d’un distributeur ouvrant l’accès auxdites chaines par ce biais;
- Quand l’immeuble dispose d’un chauffage ou d’une climatisation collective, et suite à l’établissement d’un DPE, la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique;
- La question des travaux d’installation de range-vélos ainsi que de bornes de recharge pour véhicule électrique sur les emplacements de parkings à usage privatif d’accès sécurisé;
- La pose de dispositifs de comptage individuel des consommations quand l’immeuble est équipé d’un chauffage ou d’une climatisation collectifs.
II. Pour le reste : rappelons au syndic qu’il est un tiers à l’immeuble
Non, un syndic ne peut pas décider d’inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale tout et n’importe quoi! Il ne s’agit pas de SON assemblée, ni de SA copropriété... ni, encore moins, de SON conseil syndical !
D’ailleurs, aucun texte ne permet au syndic de s’immiscer dans le fonctionnement du conseil syndical.
Mieux encore! Le législateur a verrouillé les choses : afin de se prémunir contre tout désir du syndic professionnel de pratiquer le mélange des genres, l’article 21 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965 interdit formellement à ce dernier de faire partie du conseil syndical. Et pour enfoncer le clou, ce texte dispose que ni ses salariés, ni les membres de sa famille n’ont le droit de présenter leur candidature, et ce, « même s’ils sont copropriétaires ».
Non seulement le syndic est un tiers au conseil syndical, mais il est un tiers à la copropriété, simplement embauché pour administrer, gérer celle-ci. Le syndic est un prestataire extérieur, mandaté par le syndicat des copropriétaires, ni plus ni moins!
Dans ce contexte, seules les personnes concernées, à savoir les copropriétaires eux-mêmes, peuvent faire inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la question de la révocation du mandat d’un membre du conseil syndical (il s’agit le plus souvent d’une demande émanant des autres membres du conseil syndical, du fait de dysfonctionnements internes).
Rappelons enfin au syndic la mission première du conseil syndical, décrite à l’article 26 du Décret du 17 mars 1967 : « Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution. »
Si le cabinet Ledoux n’est pas en mesure de fonctionner sous ce contrôle, il y a de nombreuses questions à se poser quant à la bonne exécution de son mandat!
Car, oui, il va falloir s’y faire ! Un conseil syndical adhérent à l’ARC acquiert des compétences et une expérience qui sont mises au profit du syndicat des copropriétaires. Le syndic devra composer avec cet état de fait, n’en déplaise !