Vraisemblablement, avec les exigences de travaux liés à la rénovation énergétique des immeubles, les honoraires de suivi de travaux vont susciter de nombreux abus.
Cela est d’autant plus probable que la loi du 10 juillet 1965, et en particulier l’article 18-1 A, cadre de manière superficielle, les modalités de rémunération.
Le principe est que les honoraires supplémentaires liés au suivi de travaux doivent être votés en assemblée générale et exprimés sur la base d’un pourcentage en fonction du montant HT des travaux.
Devant cette rédaction floue et avec des syndics peu intègres, la résolution relative aux honoraires de travaux est propice aux abus.
Voyons comment le cabinet NEXITY présente sa résolution.
I. Un taux hors taxes du montant hors taxes
Avant de présenter la logique illogique de NEXITY, voyons comment est rédigée la résolution :
Ainsi, selon eux, la disposition légale prévoirait que le taux voté à l’assemblée générale soit exprimé en HT pouvant ajouter 20 % de TVA.
Par conséquent, la résolution présenterait une rémunération HT à laquelle le syndic est en doit d’ajouter le taux de TVA applicable.
C’est ainsi que même si le cabinet NEXITY présente le taux en HT et en TTC, il indique dans la résolution uniquement la rémunération en HT.
Or, selon notre analyse, cela n’est pas conforme aux règles commerciales qui doivent s’appliquer entre le syndic mandataire et le syndicat des copropriétaires.
En effet, le syndicat des copropriétaires est une personne non professionnelle finale qui doit avoir connaissance du tarif appliqué en TTC, puisqu’elle ne récupère pas la TVA.
D’ailleurs, la répression des fraudes qui a dernièrement fait évoluer le contrat-type de syndic, a confirmé que l’ensemble des tarifs devait être exprimé en TTC.
Même si les honoraires de suivi de travaux ne relèvent pas du contrat type, il n’en demeure pas moins vrai qu’elles doivent respecter la même règle à savoir, être présentés en TTC.
II. Des honoraires à négocier
Comme bien souvent, et d’autant plus depuis l’entrée en vigueur du vote par correspondance, la résolution doit être complète en précisant en l’occurrence, sur quel taux le cabinet NEXITY souhaite être rémunéré.
Or, il faut être clair, il s’agit d’un projet de résolution impliquant que l’assemblée générale est tout à fait habilitée à remettre en question ce taux qui ne doit rester qu’une base de négociation.
Par conséquent, le syndic doit justifier le taux qu’il propose en précisant les tâches supplémentaires qu’il s’engage à réaliser pour ensuite permettre à l’assemblée générale de déterminer si ce taux ramené à un coût exprimé en numéraire paraît justifié.
Ainsi, le fond du débat n’est pas de savoir si le taux doit être exprimé en HT ou en TTC, mais de convenir d’une rémunération TTC en échange de missions supplémentaires que doit assurer le syndic et qui doivent être précisées, noir sur blanc, dans la résolution.