« 60 Millions de Consommateurs et les syndics »

 

Comme annoncé dans notre LIEN abus numéro 3015 « 60 Millions de Consommateurs » a réalisé un dossier de douze pages sur les abus des syndics.

 

Voici quelques extraits de ce dossier que nous vous invitons à lire intégralement en vous procurant le « 60 Millions » du mois de février.

 

Lire aussi sur notre site cette semaine LIEN abus numéro 3025 « Syndics : le coup de colère de 60 millions ». 

 

 

Pour la première fois, «60» a comparé les réseaux de syndics et regardé à la loupe 282 contrats venant de toute la France. À peine 2 % d'entre eux sont acceptables.

 

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Un syndic compétent, un bien précieux

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Un projet de loi plutôt gênant [pour les syndics] 

Sur les 282 contrats que nous avons étudiés (195 cabinets indé­pendants et 87 agences issues de réseaux nationaux) seuls 4, selon nous, sont quasiment conformes aux lois et règle­ments en vigueur. Cette profession, dont les prin­cipaux réseaux sont aux mains de fonds d'investissement, a la particularité d'enfreindre massi­vement certains articles de loi qui la régissent, ainsi que l'ar­rêté Novelli du 19 mars 2010. Arrachée de haute lutte, cette réglementation formalise le contrat de syndic, notamment en énumérant les tâches relevant de la gestion courante. Un pas en avant en 2010, mais un en arrière en 2011. Suite à l'affaire Urbania, qui a révélé de curieux arrangements entre ce syndic et certaines banques, une loi devait, entre autres, instituer le compte bancaire séparé sans dérogation possible. Mais le lobby immobi­lier l'a fait capoter avant même sa présentation au Parlement. Ce n'est que partie remise.

 

 

Les nouveaux abus à traquer

 

Malgré l'encadrement des contrats, les copropriétaires subissent encore de nombreux abus, divers et variés, contre lesquels ils peuvent désormais se prémunir. Voici les principaux.

 

Bonne nouvelle pour les copro­priétaires : la Commission des clauses abusives (CCA) a métho­diquement recensé les abus dans les contrats de syndic, et a dégotté une trentaine de clauses abusives et/ou illicites. Elle en recommande la suppression. Les copropriétaires peuvent d'ores et déjà se servir de cette Recommandation du 15 septembre 2011 pour négocier leur contrat. Au pire, il leur faudra saisir le juge pour rendre caduques ces dis­positions. Pour rendre la réglementation plus simple et plus protectrice, les pouvoirs publics seraient quand même bien ins­pirés de revoir l'arrêté du 19 mars 2010, le fameux arrêté Novelli, qui régit le contenu des contrats de syndic, afin d'y introduire de légitimes protections juridiques issues de cette Recommandation. En attendant, ces clauses récem­ment considérées comme abu­sives existent dans nombre de contrats. Elles gênent les com­paraisons des tarifs, et pénali­sent les copropriétaires.

 

Trop d’âpreté au gain. Des frais qui se dédoublent.

 

Dans les contrats de certains petits malins, la même presta­tion est délivrée plusieurs fois, sous des noms différents : « création du carnet d'entre­tien », « tenue du carnet d'en­tretien», «mise à jour», et pourquoi pas « nouvelle reliure » ou « entretien du carnet d'entre­tien »... C'est d'autant plus abu­sif que l'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien ne sont pas facturables. On peut jouer au même petit jeu avec le contentieux : « suivi de la procé­dure contentieuse», «clôture du compte contentieux » et ainsi de suite. Là encore, l'accumula­tion de frais pour un même tra­vail est abusive.

 

Autre invention redoutable, les doubles facturations, qui ont essaimé ces dernières années, après avoir germé dans le cerveau des pontes des réseaux nationaux. Le principe est très simple : à côté de l'en­caissement des honoraires pour la gestion courante, de grands cabinets taxent une seconde fois, au titre de prestations parti­culières, certaines tâches qui entrent pourtant dans cette ges­tion courante. Par exemple, cer­tains contrats facturent en sus les appels d'offres, les études de devis et de mise en concurrence. D'autres missions basiques du syndic, pour lesquelles ils sont déjà payés, sont concernées, comme sa présence à l'assem­blée générale annuelle ou au conseil syndical le précédant. Certains tarifent la transmission au syndic successeur, ou la ges­tion de comptes et la transmis­sion des archives. 

 

La facturation en sus de fournitures, comme le registre d'assemblée ou les imprimés obligatoires, de frais de corres­pondance, mais aussi de frais administratifs, de tirage, d'af­franchissement et d'achemine­ment pour les activités de production de documents est une autre mauvaise plaisanterie couramment pratiquée. Les contrats omettent bien sûr d'in­diquer en quoi ces services se distinguent de prestations déjà rémunérées au titre de la gestion courante ou de prestations particulières. Or la CCA estime clairement abusif le fait de men­tionner des prestations particu­lières imprécises. Cela empêche de déterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, « offrant ainsi la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ». L’idéal serait d'établir une défini­tion précise de ce que recouvre la gestion courante...

 

[Note de l’ARC : Selon nous, il faut plus précisément : 

 

Pas assez de nuances. Des tarifs à négocier.

La fixation a priori de frais priva­tifs concernant tel ou tel copro­priétaire constitue aussi une source de facturation abusive. L’exemple le plus flagrant est celui du copropriétaire qui vend son appartement. 

Le syndic doit alors remplir un questionnaire pour le notaire, qu'on appelle état daté : au maximum deux heures de travail pour le cabinet. Pourquoi, dans ce cas, le ven­deur devrait-il payer la somme exorbitante (jusqu'à 600 € !) mentionnée dans le contrat passé entre le syndic et l'im­meuble ? La CCA estime que cette rémunération doit faire l'ob­jet d'un prix convenu entre ven­deur et cabinet, hors du contrat.

 

Même chose pour la ribam­belle de prestations particu­lières, qui n'ont rien à faire dans un contrat. En effet elles relèvent d'une facturation - éventuelle -de gré à gré : l'accès par Internet à la page personnelle du copro­priétaire, la commission pour la recherche d'un prêt, l'aide aux déclarations fiscales, la mise en place d'un échéancier de paie­ment, l'établissement d'un pro­tocole pour règlement de la dette, d'un décompte des char­ges locatives ou d'attestation de travaux...Tout cela doit être né­gocié directement avec chaque copropriétaire. Qu'on se le dise !

 

Les honoraires sur les tra­vaux posent aussi problème. Selon notre étude, une infime minorité de cabinets respecte l'article 18-1 A de la loi 65-557 de 1965, modifié en 2010 ! Cet arti­cle précise que sur la plupart des travaux votés en assemblée des copropriétaires, le montant des honoraires à verser au syndic doit être décidé par cette même assemblée lors d'une résolution à part. Il ne peut donc pas être mentionné d'autorité dans le contrat. Cette rémunération dépend, en effet, de l'importance et de la complexité de chaque chantier. Et il faut autant de déci­sions sur ce que percevra le cabi­net qu'il y aura de travaux décidés. C'est très clair. Pourtant, 95 % des contrats que nous avons épluchés prévoient un pourcentage sur les travaux.

 

Des abus de pouvoir. Quand le syndic décide seul.

 

Pour éviter toute tentation de compenser les pertes relatives à un immeuble en puisant dans la trésorerie d'un autre (et pour évi­ter qu'un syndic s'évapore avec toutes les caisses), la loi SRU de 2000 oblige les cabinets à ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chaque copropriété... sauf si l'assemblée générale l'au­torise à y déroger. Les cabinets, qui trouvent un intérêt financier à conserver un compte unique, ont donc systématisé la surfactura­tion du compte séparé pour obtenir une dérogation de l'as­semblée générale. Certains ne s'embarrassent même pas avec la dérogation et continuent à tra­vailler avec le compte unique. Selon l'Association des respon­sables de copropriété (ARC), seuls 15 % des immeubles seraient gérés en compte séparé. La dérive est donc massive. 

 

Certains contrats laissent croire que « le principe est celui de l'ouverture d'un compte unique alors que la loi prévoit le contraire », constate la CCA elle estime abusif de rémunérer à part l'ouverture d'un compte séparé, alors que celle-ci doit figurer au titre des prestations courantes. De même, le compte unique ne doit pas être présenté comme le seul compte bénéfi­ciant d'une garantie financière, comme osent le faire certains cabinets. La mise en garde est cependant insuffisante pour ren­verser la tendance. Il faut donc légiférer pour obliger les cabinets à ouvrir un compte bancaire séparé, sans dérogation possi­ble, comme le demandent toutes les associations représentant les copropriétaires.

 

 

Un autre abus concerne les placements. Selon l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967, c'est l'assemblée générale qui décide, s'il y a lieu, du place­ment des fonds versés et de l'affectation des intérêts produits par ce placement. Or certains contrats prévoient que ces intérêts sont automati­quement versés au syndic. Ben voyons !