Adaptation du règlement de copropriété : pour quoi faire ?

Adaptation du règlement de copropriété :

pour quoi faire ?

 

• Adaptation : le principe de la mise à jour du règlement de copropriété

 

• Pourquoi faut-il adapter son règlement de copropriété ?

 

Chaque syndicat de copropriétaires dispose en principe d’un règlement de copropriété, « bible » de référence des copropriétaires (et du syndic).

 

Étant plus ou moins bien rédigé, il y a plus ou moins longtemps, il peut intégrer des clauses prêtant à confusion, suscitant des difficultés d’interprétation et même des clauses contraires aux textes de loi qui ont évolué après sa publication.

L’enjeu : le syndic reste tenu d’appliquer les clauses du règlement de copropriété, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : les clauses du règlement non contestées, bien qu’illégales, doivent recevoir application.

 

En effet, le syndic n’a pas à se faire juge du caractère illicite d’une clause du règlement et doit l’appliquer tant qu’elle n’a pas été déclarée non écrite (Cassation 3^ème civile 3 juillet 1996 n° 94-17001 ; Cour d’Appel de Paris 19^ème chambre A, 10 octobre 2000 : Jurisdata n° 2000-126100).

 

Cette situation crée un paradoxe qui va à l’encontre des droits des copropriétaires.

 

Il faut donc avoir la possibilité de neutraliser les clauses litigieuses.

 

Or, en principe, toute modification des clauses du règlement nécessite un vote à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, voire l’unanimité (= 100% des copropriétaires présents, représentés ou non) pour certaines actions : modification des charges, clauses susceptibles de porter atteinte aux droits d’un (ou plusieurs) copropriétaire, ce qui est bien souvent difficile à obtenir du fait des abstentionnistes ou absents non représentés, d’autant plus dans de grosses copropriétés.

 

Ainsi, face à cette situation, pour éviter des risques de contestation, le législateur a décidé d’intervenir et laisse la possibilité aux copropriétés de procéder à l’adaptation de leur règlement à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

• En quoi consiste l’adaptation ?

Il s’agit d’opérer un « toilettage » des textes, mais pas seulement !

 

L’adaptation permet également de supprimer toutes les clauses qui sont en violation avec les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 (c’est-à-dire articles 6 à 37, 42 et 46 de la loi et les articles du décret pris pour leur application).

 

En effet, une disposition d'ordre public est une disposition impérative qui s'applique à tous et qui ne peut être écartée contractuellement par les parties, même par une disposition du règlement de copropriété.

 

Ainsi, si nous prenons l’exemple des règles de majorité, une clause du règlement de copropriété mentionnant que toute modification ne pourra être votée qu’à la majorité des 3/4 pourra être écartée par le syndic, qui appliquera la majorité qui l’a remplacée : celle des 2/3 ou même l’unanimité s’il s’agit de modifier ou créer des clefs de charges.

 

Par contre, les clauses portant sur la répartition de charges, même si elles sont réputées non écrites, car contraires à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, doivent recevoir application tant que l’assemblée générale n’a pas voté sa suppression (à l’unanimité, comme on l’a vu) et la création d’une clef de charges conforme.

 

On peut prendre ici l’exemple d’une clause de charges ascenseur dispensant les copropriétaires des caves et parkings de toute participation aux charges ascenseur, alors même que l’ascenseur dessert ces lots accessoires.

• Une majorité assouplie, une volonté du législateur

C’est dans cette optique que le législateur avait introduit, par la loi SRU du 13 décembre 2000, l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, permettant ainsi au syndicat de neutraliser les clauses illégales du règlement, de le mettre à jour au vu des différentes évolutions législatives et règlementaires, et d’éviter ainsi de futurs contentieux. La simple majorité de l’article 24 est nécessaire pour cela, à savoir à la majorité des copropriétaires présents et représentés au lieu de l’article 26 (majorité des copropriétaires en nombre plus les 2/3 des voix).

 

Il faut ainsi savoir que les règlements antérieurs à la loi du 10 juillet 1965 sont régis par les dispositions issues de la loi du 28 juin 1938 !

 

Initialement limitée dans le temps (jusqu'en 2005, puis jusqu'en 2008), cette procédure d’adaptation à la majorité 24 est désormais pérennisée.

 

La loi ALUR du 24 mars 2014 a cependant abrogé l’article 49. Certains se sont posés la question de savoir si l’adaptation du règlement pouvait encore bénéficier d’un vote « assoupli », à la majorité simple.

 

OUI, même si la loi Alur a abrogé l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, elle introduit parallèlement l’article 24 f) qui dispose que l’adaptation est votée à la majorité simple.

 

Non seulement, l’adaptation est encore possible, mais cet article 24 f) confirme bien la volonté du législateur de la rendre pérenne.

 

• La procédure d’adaptation obligatoire 

Même si cette obligation n’est pas assortie de sanction, l’adaptation des règlements de copropriété reste obligatoire et il est fortement préconisé au syndic d’inscrire la question à l’ordre du jour (23^ème recommandation de la Commission relative à la Copropriété).

 

Obligatoire, elle est d’autant plus importante à réaliser que la loi Alur a complètement modifié les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application, notamment dans leurs dispositions concernant les règles de majorité et les obligations du syndic.

L'adaptation d'un règlement de copropriété consiste à :

• supprimer les clauses illégales du règlement de copropriété qui sont contraires aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application et les remplacer par les textes en vigueur ;
• supprimer les grilles de charges contraires à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et proposer des grilles conformes ;
• insérer la totalité des actes modificatifs publiés ou/et les décisions d’assemblées générales (sous conditions), permettant ainsi d’avoir un document unique de référence.

Les copropriétaires peuvent, à moindre coût, profiter de l’adaptation pour insérer :

• des clauses d’amélioration (exemple : protocole de recouvrement des charges, clauses pénales, modalités de jouissance des parties communes,...)
• des régularisations de situations telles qu’issues de vente ou d’appropriation de parties communes ou même de travaux privatifs irréguliers.

Ainsi, le syndic devra, en collaboration avec le conseil syndical, informer les copropriétaires de la nécessité, au vu de l’ancienneté du règlement, de procéder à l’adaptation.

• 1^ère assemblée : statuer sur la prestation d’adaptation

Le syndic, ou à défaut le conseil syndical, ou même un copropriétaire, devra porter à l'ordre du jour la question qui pourra prendre la rédaction suivante :

Question : « Adaptation du règlement de copropriété selon devis joint à la convocation ».

Projet de résolution :

 

« L’assemblée générale, au vu de l’ancienneté du règlement de copropriété, des clauses illégales, des dispositions de la loi ALUR modifiant la loi du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application, décide de réaliser l’adaptation du règlement de copropriété selon le montant et devis joint à la convocation ».

« La prestation d’adaptation est confiée, pour un montant de … €, à …  qui proposera un projet qui sera soumis au vote de la prochaine assemblée ».

• 2^ère assemblée : valider le projet d’adaptation proposé par le prestataire

L’assemblée devra à la fois se prononcer sur le projet d’adaptation, à la majorité simple, et sur les modifications ou clauses d’amélioration, à faire approuver clause par clause, à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.  

L’ordre du jour de cette assemblée pourra prendre la rédaction suivante :

1. « Approbation du projet d’adaptation du règlement de copropriété joint à la convocation » - article 24.

Projet de résolution : « L’assemblée générale approuve en son entier le projet d’adaptation joint à la convocation ».

1. « Approbation de la clause d’amélioration du projet d’adaptation, joint à la convocation, article XX, page N°…» - article 26.

Projet de résolution : « L’assemblée générale approuve la clause d’amélioration du projet d’adaptation,  article XX, page N°…,  joint à la convocation ;

Il y aura autant de résolutions que de clauses d’amélioration à faire approuver.

Cependant, il a été jugé qu’un projet de règlement comportant à la fois des adaptations et des modifications peut faire l'objet d'un vote global en respectant la majorité la plus forte, soit la double majorité de l’article 26 (Cass. 3^e civ., 23 janv. 2013, n° 11-27.477, n° 58 FS - P + B).

• « Publication du règlement de copropriété adapté »- article 24.

Remarque préalable : l’opposabilité des décisions d’assemblée, à savoir leur portée d’application, concerne tout copropriétaire qui avait la qualité de copropriétaire au moment du vote de la décision.

 

Pour permettre une parfaite opposabilité, tant vis-à-vis des copropriétaires ayant cette qualité au moment de la prise de décisions, qu’aux tiers (futurs acquéreurs), il est impératif de PUBLIER le règlement de copropriété : le notaire, en réalisant les démarches d’enregistrement auprès de la Publicité foncière, rend opposable l’objet de la décision : le nouvel acquéreur n’est pas censé ignorer les actes de copropriété publiés (que d’ailleurs le notaire chargé de la vente est également tenu de lui transmettre).

 

Publication du nouveau règlement de copropriété : le nouveau règlement de copropriété sera ensuite publié au fichier immobilier via un notaire idéalement choisi par l’assemblée. Sauf à le faire voter en assemblée, les copropriétaires ne disposeront pas d’une notification par le syndic du document définitif.

 

 

Le projet de résolution :

 

• « L’assemblée générale décide de publier le projet d’adaptation » - vote

• « L’assemblée générale décide de confier la publication à l’office notarial … pour un montant / plafond de ….. »

 

Ou, au choix :

 

• « l’assemblée donne mandat au syndic de procéder à la publication auprès du notaire de son choix, selon un montant plafond de …..€. » - vote

• L’appel de fonds est fixé au …/2015.

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