Alerte aux conventions d’ouverture de compte bancaire non signées : les sept points à contrôler
Nous avons déjà épinglé sur notre site internet un syndic qui présentait des conventions d’ouverture de comptes bancaires séparés qui paraissaient parfaites, à la seule exception que le contrat n’était pas signé par l’établissement bancaire.
Nous avons alors émis comme hypothèse qu’il pouvait s’agir d’une convention de compte dite « de complaisance » que le syndic remplissait (à partir d’une convention vierge) dès que le conseil syndical voulait avoir l’assurance que la copropriété bénéficiait bien d’un compte bancaire séparé.
Néanmoins, nous pensions que ce cas était exceptionnel et que les syndics n’allaient pas « pousser le bouchon » jusqu’à cet extrême. Il semble que nous les ayons sous-estimés.
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Une convention de compte raturée et non signée
Nous recevons de plus en plus de questions de conseillers syndicaux concernant l’effectivité de l’ouverture du compte bancaire séparé au nom du syndicat de copropriétaires.
Et cela parce que les syndics affirment que la copropriété dispose à présent d’un compte bancaire séparé, alors que plusieurs points dans la convention posent problème.
À ce titre, nous avons reçu dernièrement une convention de compte émanant de la banque Palatine et signée par le syndic mandataire « Étude DAMREMONT ».
Trois problèmes ont attiré notre vigilance, mettant en doute l’effectivité de l’ouverture du compte bancaire séparé :
- sur le libellé du titulaire du compte figurent uniquement les initiales « SDC » alors qu’il devrait écrit en toutes lettres « Syndicat De Copropriétaires ». Nous avons expliqué à plusieurs reprises que ces initiales pouvaient aussi signifier « Syndic De Copropriété ».
- La convention de compte présente au niveau du libellé du chéquier une rature supprimant l’adresse du syndicat de copropriétaires.
- Le plus gros pour la fin, la convention n’est tout simplement pas signée par l’établissement bancaire.
Cette convention est donc tout simplement nulle, et n’est en aucun cas opposable à l’établissement bancaire.
Qu’en déduire ? Rien, si ce n’est que le syndic n’est surement pas à l’aise sur le sujet pour présenter au conseil syndical une convention qui présente des ratures, et qui n’est surtout pas signée.
Devant l’insuffisance de ce document, il est indispensable que le syndic présente une nouvelle convention de compte avec, cette fois ci, la mention « Syndicat de Copropriétaires », figurant sur le libellé du compte, sans ratures et surtout signée par l’établissement bancaire.
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Que vérifier dans la convention de compte pour avoir la certitude que le compte bancaire est bien séparé ?
Voici donc la question à 1 million d’euros.
En réalité, il faut raisonner à contrario. En effet, il y a des anomalies dans la convention de compte qui suppriment toute valeur à cette convention, ne lui permettant alors pas de confirmer l’ouverture du compte bancaire séparé.
Voici donc les anomalies les plus probantes :
- sur le titulaire du compte figure le nom du syndic. Nous avons répété à plusieurs reprises que le titulaire du compte doit être uniquement le syndicat de copropriétaires, ce qui signifie que le nom du syndic ne doit en aucun cas y figurer.
- On retrouve sur le titulaire du compte uniquement les initiales SDC et non écrit en toutes lettres « Syndicat De Copropriétaires ».
- Le libellé du compte doit être identique à celui du titulaire qui doit être « syndicat de copropriétaires du ..... ».
- Le code APE indiqué dans la convention, permettant d’identifier l’activité du titulaire, ne doit pas être le code correspondant à « administrateur de biens ».
- La convention doit présenter uniquement le numéro de compte du syndicat de copropriétaires et aucun numéro de compte d’autres entités.
- Le numéro de compte inscrit sur la convention doit être celui communiqué aux copropriétaires pour procéder à un virement.
- La convention de compte doit être signée par la banque.
Le mot d’ordre est donc vigilance absolue ! Surtout depuis que les syndics ont l’obligation légale d’ouvrir un compte bancaire séparé sans dérogation pour les copropriétés de plus de 15 lots.