Préambule.
Nous avions publié sur notre site internet plusieurs articles mettant en exergue les agissements du cabinet FARCOT ADB, dont certains sont susceptibles de répondre à des infractions délictuelles :
- Abus n° 4139 : www.arc-copro.com/eeyj.
- Abus n° 4115 : www.arc-copro.com/i549
- Abus n° 4146 : www.arc-copro.com/1xmn
- Abus n° 4107 www.arc-copro.com/q6jn
- Etc...
Le 30 mars 2017 a été rendu un jugement qui met en liquidation le syndic FARCOT ADB, ce qui était plus que prévisible.
A notre connaissance le cabinet FARCOT ADB aurait transféré, au cours de l’année 2016, la majorité de ses mandats à d’autres syndics invoquant des « raisons médicales ».
I. Quelles sont les copropriétés concernées ?
Les conséquences de cette liquidation sont immédiates pour les syndicats de copropriétaires encore en mandat avec ce syndic, ou potentiel pour ceux qui l’ont quitté récemment :
- Cas du syndicat encore en mandat : la copropriété se retrouve alors sans syndic !
Dans ce cas il faut tout faire pour procéder très rapidement à l’élection d’un nouveau syndic, et ce en utilisant les nouvelles dispositions du 4ème alinéa de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, celles-ci permettent dorénavant, à tout copropriétaire, dans les copropriétés dépourvues de syndic, de convoquer une assemblée générale aux fins de désigner un nouveau syndic. Pour en savoir plus sur les nouvelles dispositions de l’article 17 de la loi, nos adhérents peuvent se reporter à l’actualité de la page 4 de la revue numéro 110 d’octobre 2015 : www.arc-copro.com/wrei.
A contrario si rien de tel n’est fait, cette désignation devra passer par la voie judiciaire, à l’initiative du liquidateur judiciaire (en charge de la liquidation de la société FARCOT ADB) qui saisira alors le président du Tribunal de Grande Instance aux fins de désignation d’un administrateur provisoire sur les copropriétés gérées par le cabinet FARCOT ADB, dans le cadre des dispositions de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.
- Cas du syndicat ayant élu récemment un autre syndic : pour ces copropriétés, la désignation d’un nouveau syndic est faite, mais il reste cependant à vérifier que toutes les archives et les fonds du syndicat ont bien été transférés au nouveau syndic et que les règlements effectués par le cabinet FARCOT ADB ont bien été encaissés par les créanciers concernés. En cas de doute, le nouveau syndic peut obtenir copie des chèques émis.
II. Déclarations des créances
Dans les deux cas, il appartient au nouveau syndic ou à défaut au conseil syndical, via son Président, de faire la nécessaire
- Action à l’égard du garant financier, dès lors que celui-ci aura rempli les deux obligations suivantes :
- Information collective dans une publication d’annonce légale dans le département du lieu de domiciliation de l’établissement (information très difficile à connaître compte tenu du nombre de publications possibles). N’hésitez pas à questionner le garant du syndic FARCOT ADB.
- Information individuelle, par lettre RAR, à l’encontre de chaque syndicat de copropriétaires et plus précisément au nom des personnes inscrites dans le registre des mandats tenu par le syndic, c’est-à-dire, le président du conseil syndical, voire chacun de ses membres. Pour mémoire, l’affichage au sein de l’immeuble n’est plus requis.
Le syndicat devra alors produire dans les 3 mois, à compter de la réception de ladite lettre, les justificatifs nécessaires à la reconstitution des fonds non restitués à la copropriété par le syndic défaillant.
Attention, des difficultés peuvent survenir si le garant financier ne trouve pas de coordonnées dans le registre du syndic. L’ARC conseille alors, dès que le syndicat a connaissance de la perte de garantie financière, de faire la déclaration de la créance estimée due par le syndic auprès du garant par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
- Action à l’égard du liquidateur judiciaire :
Il s’agit de la société SELAFA MJA en la personne de Maître Valérie Leloup-Thomas, sise 102, rue du faubourg Saint-Denis à PARIS (75479).
Les éventuelles créances du syndicat des copropriétaires à l’égard du syndic FARCOT ADB doivent lui être communiquées dans les 2 mois à compter de la publication de cette mise en liquidation au BODACC. Cette publication intervient généralement dans les 10 à 12 jours qui suivent la décision judiciaire. Nous la mettrons en ligne dès sa publication.
Par créance, il faut entendre les éventuels fonds du syndicat, que ce syndic n’aurait pas restitués ou aurait prélevés irrégulièrement à son profit.
III. Convocation d’une assemblée générale par tout copropriétaire
Il faut notifier (par lettre recommandée avec demande d’avis de réception) la convocation de l’assemblée générale à l’ensemble des copropriétaires, en rappelant, pour information, que celle-ci est faite dans le cadre des dispositions du 4ème alinéa de l’art. 17 de la loi du 10 juillet 1965. Cette convocation comprendra :
- L’ordre du jour avec les questions limitées à l’élection du président de séance, des scrutateurs, du secrétaire de séance, et du syndic.
- Les projets de résolutions correspondants.
- La/les propositions de contrats de mandat de syndic professionnel ou bénévole
Il est fortement recommandé de ne pas inscrire d’autres questions dans cet ordre du jour (telles que budget, élection du conseil syndical, travaux,…) étant donné que le texte de l’article 17 apparait restrictif « aux fins de désigner un syndic » et qu’il limite donc le pouvoir de la personne qui convoque.
Ainsi, toutes autres questions portées à l’ordre du jour d’une convocation notifiée selon les dispositions de l’article 17 pourraient faire l’objet d’une contestation par un copropriétaire.
L’ARC se tient bien évidemment à la disposition de ses adhérents collectifs pour les aider dans la mise en œuvre d’une telle action.