Amendements à la loi A.L.U.R. : le directeur de l’ARC répond aux questions du site mon-immeuble.com

La loi A.L.U.R. – votée en première lecture par l’Assemblée Nationale – va être discutée au Sénat à partir du 22 octobre 2013. A cette occasion l’ARC a rencontré le rapporteur de la loi – Claude DILAIN – et adressé 16 propositions d’amendements. 

 

D’ores et déjà le Sénat a été sensible à certaines des analyses de l’ARC (sur le « fonds travaux », sur « audit global », etc.) et sa Commission des Affaires Economiques a retenu certains de nos amendements. Nous les rappellerons bientôt.

 

La rédaction de mon-immeuble.com a souhaité mieux comprendre nos propositions.

 

Bruno DHONT s’est donc expliqué sur 6 des 16 amendements.

 

Voici l’interview tel que retranscrit sur le site mon-immeuble.com :

 

L’Association des Responsables de Copropriété (ARC) va inciter les sénateurs à reprendre 16 amendements afin d’améliorer la première version de la partie de la loi A.L.U.R. qui concerne la copropriété et les syndics. Focus sur les six plus importants avec les commentaires de Bruno Dhont, directeur de l’ARC.

1 - Le fonds de prévoyance

Supprimer dans le premier point du point II de l’article 27 du projet de la loi A.L.U.R. adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture le 17 septembre 2013 les mots : « de 50 lots ou plus » et « à l’issue de la période de dix ans définie à l’article 1792-4-1 du Code civil ». En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires devra constituer un fonds de prévoyance pour faire face aux dépenses mais seront exclus de cette obligation, les copropriétés de moins de 50 lots et les copropriétés nouvelles.

« Le fonds travaux obligatoire, même très modeste puisqu’il pourra être réduit à un montant annuel égal à 5% du budget de charges courantes, doit s’imposer à tout le monde. Rien ne justifie que la majorité des syndicats de copropriétaires soit exonérée de cette obligation ni que celle-ci s’applique uniquement au bout de dix ans », commente Bruno Dhont, directeur de l'Association des responsables de copropriété (ARC).

En effet l’association ne comprend pas pourquoi la Loi introduit cette discrimination qui ne peut qu’amoindrir l’importance de cette mesure : « elle va créer des oppositions et prépare les difficultés dans les copropriétés neuves dont les copropriétaires devront forcément faire face à des travaux après dix ans », souligne Bruno Dhont.

D’ailleurs selon l’ARC ce fonds travaux devrait être associé à un dispositif plus ambitieux : la mise en place d’un P.E.L. Copropriété appelé « P.E.C » ou « Plan d’Épargne Copropriété » qui serait des plus efficace pour aider les copropriétés à préparer l’avenir en permettant un placement simple des fonds travaux.

L’ARC incite donc à la création d’un PEC défiscalisé qui donnerait aux syndics de copropriété la possibilité de l’abonder à hauteur de 5.000 euros par lot principal avec pour seule obligation de ne pas le casser avant trois ans.

« Le P.E.C. permettrait de résoudre deux problèmes : celui de la fiscalité des placements en copropriété, qui est aujourd’hui totalement inadaptée (nécessité de déclaration individuelle des produits financiers entraînant des frais qui absorbent souvent ces mêmes produits...) ou encore celui de l’incitation à la constitution de « fonds travaux », dont on sait maintenant que c’est le seul dispositif qui entraîne les copropriétés sur la voie de la programmation des gros travaux et donc de la rénovation énergétique », explique Bruno Dhont.

 

2 - le diagnostic technique global des copropriétés

Modifier l’article L 731-1 ainsi :

a) d’abord, remplacer le membre de phrase : « l’assemblée générale peut décider de faire réaliser », par : « l’assemblée générale doit se prononcer sur la question de faire réaliser » :

b) ensuite, rajouter après le premier paragraphe le paragraphe suivant : « Pour les immeubles mis en copropriété depuis plus de dix ans, la question devra être soumise en assemblée générale avant le 1er janvier 2017. Pour les autres immeubles, la question devra être soumise au plus tard neuf ans après la réception des travaux. Pour tous les immeubles, la question devra ensuite être renouvelée au moins une fois tous les dix ans. ».

La loi A.L.U.R. a introduit la notion de diagnostic technique global, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider de le faire réaliser par un tiers. La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

« Nous regrettons évidemment cette frilosité qui fait que très peu de copropriétés feront réaliser cet audit global. Or, précisément, les deux seules obligations efficaces en matière de gros travaux en copropriété sont le fonds travaux et la réalisation d’un audit global. C’est pourquoi nous pensons qu’on doit - à minima - au moins obliger les copropriétés non pas à faire un audit global, mais au moins à mettre la question à l’ordre du jour », précise Bruno Dhont.

L’échéance fixant la réalisation d’un premier audit avant le 1er janvier 2017 pour les immeubles de plus de dix ans, a été choisie pour être en concordance avec celle fixée par le décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 et relative à l’obligation de réalisation d’un audit énergétique ou d’un diagnostic de performance énergétique. Par ailleurs il semble important d’inciter les copropriétaires des immeubles de moins de dix ans à faire procéder à un audit global avant la fin de la garantie décennale.

 

3 - le choix du banquier par l’assemblée générale

Le syndicat des copropriétaires doit pouvoir ouvrir un compte séparé dans l’établissement de son choix sans supporter d’honoraires supplémentaires facturés par le syndic. Selon l’ARC, le vote devra s’effectuer à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant de l’article 25-1, sans que le syndic puisse solliciter ni prélever des honoraires supplémentaires dans ce cas.

« En laissant aux syndics la possibilité de facturer des honoraires supplémentaires en cas de choix d’une banque différente de la leur par les syndicats de copropriétaires, l’histoire va forcément se répéter : pression tarifaire et renonciation des syndicats de copropriétaires à leur banque. Rappelons que pour la loi SRU, le même argument avait permis d’introduire dans la loi une possible dérogation à l’ouverture d’un compte séparé. Or cela a « tué » le compte séparé », souligne Bruno Dhont.

Selon l’ARC, nous allons assister à la généralisation des comptes reflets, ce qui va inciter les syndics à conserver la totalité de leurs pratiques de financiarisation actuelles. « Le compte reflet est un accord passé entre une banque et un syndic pour que celui-ci laisse en permanence un maximum de trésorerie sur ses comptes séparés, accord faisant l’objet d’une rémunération des fonds, dès lors l’ensemble des anciennes pratiques liées au compte unique vont perdurer »

« Les copropriétaires n’auront aucune raison de changer de banque si la leur est concurrentielle. La solution qui consiste à refuser aux syndics des honoraires supplémentaires les forcera, eux et leur banquier : à pratiquer des prix compétitifs ; à trouver de bons produits ; à être transparents. Par ailleurs, tout risque d’aller très vite car les techniques bancaires évoluent (prélèvement généralisé, virement par Internet, etc.), elles aplaniront les difficultés liées au fait qu’un syndic aura deux ou trois banques », indique Bruno Dhont.

 

4 – La délégation de pouvoirs au conseil syndical

Cette délégation de pouvoir concerne la mise en application et le suivi des dépenses et des contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Elle permet aussi au conseil syndical de prendre l’une des dispositions visées à l’article 24.

« Cette mesure propose ainsi un système mixte entre la gestion assurée par un professionnel et la gestion assurée par un bénévole. Ce statut manque dans la loi du 10 juillet 1965 alors que l’on sait que 60% des copropriétés ont moins de 20 lots principaux et que les syndics sont peu présents dans ces petites copropriétés », explique Bruno Dhont. Et il ajoute : « Ce qui est étonnant, c’est que cette délégation élargie existe déjà pour les résidences-services (délégation de gestion au conseil syndical de l’un ou l‘autre service) alors qu’elle n’est pas légal aujourd’hui pour les syndicats de copropriétaires sans services. »

Selon l’ARC, ce système appelé « co-gestion » ou « délégation de gestion élargie au conseil syndical »  peut être mis rapidement en place puisqu’il suffit tout simplement de compléter l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965.

 

5 – Les commissions régionales de contrôle

En complément du « conseil » des professions immobilières l’article 9 du projet de loi ALUR prévoit la création de commissions disciplinaires concernant les professions immobilières. Il est créé des commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières présidées par le préfet de la région dans laquelle se trouve le siège de la commission ou son représentant un magistrat de l’ordre judiciaire.

La composition, les modalités de constitution, de saisine et de fonctionnement des commissions sont fixées par décret en Conseil d’État.

Selon l’ARC, ces commissions seront de puissants outils de « régulation » des professionnels. « Mais pour qu’elles puissent fonctionner efficacement, il faut que la loi prévoit un fonctionnement en trois collèges, chacun correspondant à un métier, à savoir : syndic de copropriété, transactionnaire ; gérant locatif. En effet ces trois métiers sont très différents, s’appuient sur des lois très différentes, auront des codes déontologiques spécifiques, etc. C’est pourquoi il est indispensable d’avoir trois collèges distincts pour éviter l’engorgement immédiat ou des instructions forcément bâclées », explique Bruno Dhont.

 

6 – La majorité requise en cas de surélévation d’une copropriété

Pour financer la rénovation énergétique des copropriétés, un moyen très efficace serait constitué par la vente des droits à construire un étage supplémentaire. Néanmoins la loi de 1965 prévoit que si cette vente peut être décidée à la majorité absolue de l’article 35, elle requiert aussi l’unanimité des copropriétaires du dernier étage.

« Les copropriétaires du dernier étage refusent toujours l’autorisation demandée, d’une part par crainte de la dévalorisation de leur bien, d’autre part en raison de la perte de confort lié au dernier étage. De ce fait aucune opération n’est possible. Il est proposé de supprimer ce « droit de véto » et, en contrepartie, d’une part d’introduire le principe d’une indemnisation, d’autre part d’instaurer un droit de priorité pour les copropriétaires du dernier étage permettant à ceux qui voudraient conserver le « droit » d’habiter au dernier étage de le faire », explique Bruno Dhont.

L’aménagement de l’article 35 permettrait ainsi la production de nouveaux logements dans les quartiers existants et la rénovation énergétique ambitieuse de dizaine voire de centaine de milliers de logements.

Les 16 amendements sont consultables à l’adresse suivante : www.unarc.fr/43qw