Voilà une question qui est posée très fréquemment par nos adhérents.
Et pour cause, il faut le reconnaître, c’est la cacophonie ! A vrai dire, ni les législateurs, ni les pouvoirs publics ne savent réellement ce qu’ils veulent.
Quant aux cabinets de syndics professionnels, ils sont tout simplement dépassés avec des gestionnaires peu ou mal formés.
Il s’agit de connaître les réelles obligations à l’égard des syndicats de copropriétaires en matière de diagnostics dits énergétiques.
Pour commencer, il faut comprendre que les nouvelles obligations issues de la loi Climat et Résilience du 21 août 2022 abrogent celles précédentes.
Ainsi, si un syndic professionnel évoque une obligation qui relève d’une disposition antérieure à cette loi, il faut tout simplement vérifier si elle n’est pas abrogée.
Pour être clair et sans équivoque, l’obligation d’audit énergétique pour des copropriétés n’existe plus.
Si le conseil syndical constate dans l’ordre du jour la réalisation de cet audit, il faut tout simplement l’annuler et surtout ne pas la voter au risques d’engager des dépenses inutiles.
L’obligation en vigueur qui résulte de la loi Climat et Résilience a modifié l’article 14-2 et a inséré un nouvel article 14-2-1 dans la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci impose de réaliser soit l’analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique, soit la réalisation d’un diagnostic technique global.
Voyons cela plus en détail.
I – Une question de budget
La question qui embrouille le conseil syndical est de comprendre pourquoi la loi a prévu deux possibilités de diagnostic.
La raison est de permettre au syndicat des copropriétaires de pouvoir opter pour la solution la plus adaptée à leurs besoins techniques et à leurs capacités économiques.
En effet, comme nous allons le constater, le diagnostic technique global est plus complet mais implique un coût de prestation plus chère que l’analyse du bâti et des équipements collectifs.
Ainsi, en fonction des moyens financiers de la copropriété et de sa volonté de réaliser un diagnostic plus ou moins complet, l’assemblée générale optera pour l’une des solutions dans la mesure où ce choix est expressément prévu dans l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Ceci étant dit, il est inutile de réaliser en parallèle ces deux études qui à défaut feraient doublon. Cette précision est importante car on retrouve de nombreuses convocations d’assemblée générale où le syndic impose aux copropriétaires de voter au cours de l’assemblée générale la réalisation de ces deux diagnostics.
II – Une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique
L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit comme première option de réaliser une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique.
Cette option n’est pas définie par voie réglementaire, imposant que chaque syndicat des copropriétaires doit échanger avec le bureau d’études afin de définir comment les diagnostics de réaliseront, sachant qu’il faudra aborder au moins trois analyses qui sont : le bâti, les équipements collectifs et surtout la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique qui, lui, est défini par voie réglementaire.
L’objectif est d’avoir une visibilité sur l’état du bâti et des équipements collectifs ainsi que sur les performances énergétiques de la copropriété en vue de réaliser les travaux qui sont mentionnés dans le plan pluriannuel voté.
III – Le diagnostic technique global
Le diagnostic technique global est défini par l’article L.732-1 du Code de la Construction et de l’habitation (CCH).
Comme indiqué, il se veut plus complet que l’autre option puisqu’il intègre par exemple un état technique de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction.
Le diagnostic technique global intègre de droit un diagnostic de performance énergétique, impliquant qu’il ne faille pas réaliser ce diagnostic en plus.
Là aussi, des abus ont été constatés en proposant à l’ordre du jour, de voter la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique en plus de la réalisation d’un diagnostic technique global.
En moyenne, le diagnostic technique global coûte 150 € par lot, voire plus, impliquant que pour une copropriété de 100 lots, le coût serait de 15.000 €, ce qui n’est pas une somme dérisoire.
C’est à présent à vous de jouer, sachant que l’ARC Nationale et sa Coopérative technique reste à votre disposition.