Attention aux futures (probables) hausses d’honoraires
I - Pourquoi prévoir une hausse des honoraires du syndic
Comme vous le savez, le projet de future loi Duflot prévoit à ce stade une probable suppression de la possibilité de dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé.
Nous entendons déjà les syndics allergiques aux comptes séparés crier au loup : « Cela va m’imposer une organisation différente, je vais avoir du travail supplémentaire, cela va me coûter de l’argent ! ».
Tous les copropriétaires le savent aujourd’hui : de nombreux syndics imposent un supplément d’honoraires si la copropriété exige de disposer d’un compte séparé.
On distingue alors 3 catégories de syndics :
- ceux qui ne travaillent qu’en compte séparé, et ne proposent donc qu’un tarif unique : généralement les syndics « locaux » et qui connaissent parfaitement les bienfaits du compte séparé ;
- ceux qui proposent une différence d’honoraires, mais raisonnable, par exemple + 3 à 5% des honoraires de base : on peut accepter ce surcoût qui reste convenable, et ici les copropriétaires ne subissent pas de « chantage » mais ont simplement un choix raisonnable à faire ;
- enfin, ceux qui dissuadent les copropriétaires de disposer d’un compte séparé en exerçant auprès d’eux un véritable chantage, une pression financière inacceptable : ceux-ci proposent des honoraires de 10 à 20 voire 40% plus élevés qu’en compte individualisé ou unique !
II – Ce que nous voyons venir
Il est donc fort probable (pour ne pas dire absolument certain) que cette dernière catégorie de syndics en profitera lors des futures Assemblées Générales qui auront lieu après l’entrée en vigueur de la loi Duflot, pour exercer un véritable forcing auprès des copropriétaires.
Ils diront en effet :
- que s’ils proposaient jusqu’ici des honoraires supplémentaires de - par exemple - 20%, c’est que le compte sépare leur « coûte » ce même pourcentage : en main d’œuvre, en intérêts financiers non produits, en réorganisation… ;
- qu’ils n’ont pas le choix dès lors que d’augmenter leurs honoraires à partir de cette année, afin de tenir compte de l’évolution législative et de la suppression de dérogation possible d’ouvrir un compte séparé.
Les copropriétaires risquent donc de se retrouver en face d’un syndic qui aura évité volontairement le sujet et qui vont découvrir, dans la convocation, la hausse sensibles des honoraires de gestion courante.
Il se peut également que le conseil syndical en soit informé, mais qu’il se retrouve face à un dilemme :
- céder au chantage face à la position stricte du syndic ;
- changer de syndic, avec toutes ses conséquences.
III – La nécessité d’anticiper ce problème
Il y a fort à parier que la plupart des copropriétés seront mises « devant le fait accompli » et qu’elles devront ainsi plier face au syndic.
Ces hausses des honoraires du syndic pourront annuler tous les efforts faits jusque-là pour maîtriser les dépenses, en renégociant les contrats avec les prestataires, en contrôlant les interventions réalisées, …
Peut-être ne retrouverez-vous pas ces hausses directement dans les honoraires de bases, mais dans les honoraires annexes (vacations horaires, tarif de la copie)… à moins que le contrat « tout sauf » soit imposé comme nous le demandons depuis si longtemps !
D’ailleurs si la loi Duflot vient bien à imposer un contrat incluant un maximum de prestations prévisibles « sauf » quelques exceptions listées de manière exhaustive, il faudra là encore bien contrôler que le syndic n’en profite pas pour augmenter sensiblement sa rémunération et son bénéfice sans justification… le problème est identique !
Préparez-vous donc et anticipez ces problèmes, en commençant à demander à votre syndic ce qu’il prévoit de faire en cas d’évolution de la loi au sujet du compte séparé et du contrat de syndic.
Et bien entendu, n’hésitez pas à nous informer de ses réponses. Nous reviendrons sur ces problèmes en temps voulu, afin d’éviter que les copropriétaires ne subissent de préjudices financiers conséquents et surtout injustifiés.