Nous connaissons les discours rodés et mensongers des syndics professionnels : « Si nous ne travaillons pas correctement, cela est dû au fait que nos honoraires de forfait de base sont trop bas ».
A plusieurs reprises, nous avons expliqué qu’il s’agissait d’un faux alibi car il revient bien aux cabinets de syndic d’augmenter leurs honoraires en fonction de leur équilibre économique.
La réalité est que les honoraires du forfait de base sont tout à fait raisonnables au vu du travail effectué.
Bien entendu, si c’est l’ARC Nationale qui le dit, les professionnels affirmeront qu’il s’agit d’intox et qu’après tout l’ARC Nationale n’est pas légitime à parler sur le business des syndics.
Alors laissons parler les professionnels de l’immobilier qui encore une fois sont face à leur propre contradiction démontrant qu’ils génèrent non pas des profits mais des superprofits.
I- La vente d’un cabinet à prix de diamant
Nous avons consulté un site internet spécialisé dans la cession de cabinet de syndic.
Nous avons sélectionné une offre de vente de cabinet qui se trouve en Hauts-de-Seine que voici :
Que constatons-nous ?
Beaucoup, beaucoup de choses, allons donc par étape.
Ce cabinet qui a 14 ans d’expérience, génère 266 000 euros de chiffres d’affaires, pour un salarié.
Autrement dit, même à supposer que les charges du cabinet s’élèvent à 150 000 euros, le bénéfice serait de 166 000 euros annuels.
On est bien loin des petits bénéfices voire des pertes qu’annoncent généralement les syndics professionnels.
Mais continuons dans l’aberration.
Sur les 266 000 euros de chiffres d’affaires, 121 000 euros est dû au chiffre d’affaires de syndic et 129 000 euros, à des activités annexes.
Autrement dit, lorsque le syndic pleure à chaudes larmes pour justifier qu’il ne perçoit pas suffisamment d’honoraires, il ne parle que du montant de ses honoraires de base tout en occultant les profits générés à travers ses activités parallèles.
Et pour cause, c’est bien ces derniers qui explosent le chiffre d’affaires puisqu’ils sont plus importants que les honoraires du forfait de base.
D’ailleurs il est intéressant de relever que le chiffre d’affaires lié à l’activité de syndic et de ses activités annexes représente 250 000 euros impliquant qu’il existe une autre source de revenus justifiant les 16 000 euros restant pour atteindre les 266 000 euros de chiffres d’affaire annoncé.
Et pour cause, cela représente plus de la moitié de son chiffre d’affaires.
II – Et vas-y que je t’embrouille
Cette annonce explique tout : un chiffre d’affaire de 266 000 euros pour 16 immeubles autrement dit, les honoraires facturés par immeuble en moyenne sont de 16 625 euros.
Mais encore, le cabinet de syndic affiche un chiffre d’affaires de 266 000 euros pour gérer 304 lots. Autrement dit, il facture en moyenne 875 euros par lot. On est bien loin des 250 euros par lot et par an tel qu’indiqué par les professionnels de l’immobilier.
Et oui, comme toujours la vérité surgit mettant encore une fois les discours des professionnels à mal justifiant leur perte de crédibilité vis-à-vis des Pouvoirs Publics.
A méditer.