Charges : les chiffres du PARTICULIER pour 2011

 

Le journal Le PARTICULIER a - comme on sait - décidé à la suite de l’UNARC de mettre en place, lui aussi, son Observatoire. Ses chiffres sont assez proches de ceux de l’UNARC (contrairement aux chiffres dénués de sens de COPROPRESTA, voir abus numéro : 3295).

 

Voici des extraits du dossier que vous pouvez trouver dans Le PARTICULIER du mois de décembre 2012 et dans lequel, Claude POUEY, notre responsable de l’Observatoire des charges (OSCAR) est amplement cité.

 

Rappelons que nous mettons à votre disposition un guide gratuit : « La boîte à outils de la maîtrise des charges en copropriété » accessibles par nos adhérents collectifs en téléchagement dans la LIBRAIRIE du site.

 

Voici l’article.

 « Les charges de copropriété ont fait un bond de plus de 5 % cette année. Le chauffage, les contrats d'entretien, les honoraires de syndic et les primes d'assurance sont particulièrement concernés par cette hausse. Voici nos conseils pour alléger le coût de ces quatre postes.

Un peu plus de 42 €/m². Tel est, selon notre enquête statistique, le montant moyen annuel de vos charges si vous vivez dans une copropriété disposant des prestations suivantes: chauffage collectif, gardien et personnel d'entretien, syndic professionnel, eau chaude et froide, ascenseur et espaces verts. À ces prestations, en partie optionnelles - les résidants peuvent, par exemple, entretenir eux-mêmes leurs espaces verts -, s'ajoutent des charges obligatoires : l'assurance de la copropriété et les impôts (impôt foncier, taxe de balayage, etc.). Comme le montre notre enquête, à services et standing équivalents, le montant des charges est très disparate suivant les immeubles. Il s'élève à 50,78 €/m2 dans les constructions antérieures à 1948 et à 29,65 €/m2 dans les copropriétés postérieures à 2005. Deux postes font la différence : le chauffage (13,10 €/m² dans les bâtiments construits avant 1948 contre 4,36 €/m² dans ceux postérieurs à 2005) et les frais de personnel et d'entretien (17,71 €/m² dans les premiers, contre 10,23 €/m² dans (les seconds). La localisation entre aussi en ligne de compte. Les copropriétaires parisiens paient, chaque année, en moyenne, 52,58 €/m² de charges, alors qu'en région Provence-Alpes-Côte d'Azur (Paca), la facture moyenne s'élève à 41,91 €/m². Parmi les facteurs inflationnistes dans la capitale : le chauffage (13,92 €/m², contre 9,33 €/ m² en Paca) et les frais de personnel et d'entretien (18,36 €/m², contre 14,93 €/m²).

 

Une hausse très supérieure à l'inflation

Les charges ont augmenté de plus de 5 % depuis janvier 2012, selon l'Association des responsables de copropriété (ARC), soit deux fois plus que l'inflation (2 %). Si tous les postes sont concernés, certains se sont envolés. «Le chauffage a progressé de 8 %, les primes d'assurance de 7%, les honoraires de syndic de 5% et les frais de personnel et d'entretien de3%», détaille Claude Pouey, responsable de l'observatoire des charges de copropriété de l'Association des responsables de copropriété (ARC). Ces hausses alarment, bien sûr, fortement les copropriétaires. «Tous cherchent à réduire les coûts», souligne Yves Gratade, président du pôle Île-de-France de l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis). Une mission parfois difficile. « Un gardien à temps plein revient à environ 45000 €par an et n’est véritablement rentable qu’à partir de 100 logements. Mais même si une copropriété décide de se pâsser de gardien, elle ne peut remettre en cause un contrat de travail sans l’accord du salarié » avertit Claude Pouey. La copropriété doit attendre son départ pour choisir une autre formule (employé d'immeuble ou prestataire de services). D'autres postes, comme celui de l'eau, sont également difficiles à revoir à la baisse, même s'il est possible d'alléger la facture en traquant les fuites d'eau, en posant des compteurs individuels (divisionnaires) ou en réalisant quelques travaux. « Une copropriété disposant de nombreux espaces verts a fait creuser un puits et installé un arrosage automatique», témoigne Arnaud Brindos, de l'agence immobilière Era, à Milly-la-Forêt (77).

 

LE CHAUFFAGE

De multiples solutions pour réduire la facture

Avec une hausse, sur les 12 derniers mois, (d'environ 10 % du prix du fioul et de près de 9 % de celui du gaz, le chauffage peut représenter (aujourd'hui jusqu'à 50 % du budget de certains (immeubles. Pour alléger ce poste, commencez par prendre des solutions simples, comme réduire la période de chauffe. «L'automne 2011 ayant été particulièrement clément, nous avons allumé le chauffage un mois plus tard que d'habitude. Cela a été payant puisque nous avons réalisé plus de 20 % d'économie », témoigne une lectrice francilienne. «Dans l'une de nos copropriétés, le chauffage était allumé dès qu’un résident en faisait la demande; ce qui créait parfois des frictions. À la dernière assemblée générale, nous avons fait voter une date fixe pour le démarrage du chauffage : ce sera le 15 octobre », explique Arnaud Brindos. Pensez aussi à vérifier le bon état de votre installation. «Les vannes de radiateurs, qui permettent de couper le chauffage lorsque l'on a trop chaud, doivent bien fonctionner, sinon les occupants sont obligés d'ouvrir les fenêtres pour faire baisser la température», précise Bastien Neyrat, directeur du groupe éponyme, qui regroupe plusieurs agences immobilières en Bourgogne. Autre piste, évoquée par Claude Pouey, «un rééquilibrage du réseau de chauffage pour éviter les trop grandes disparités de températures entre appartements». N'oubliez pas non plus que le prix du fioul n'est pas homogène. Il évolue en fonction de la saison et des fournisseurs. Mieux vaut, en général, remplir sa cuve en juillet plutôt qu'en novembre et ne pas hésiter à mettre en concurrence les professionnels, dont les tarifs peuvent varier de 10 à 20 %.

 

Améliorez la performance énergétique de votre immeuble

Pour réduire durablement le poste chauffage de votre copropriété, il est parfois nécessaire d'entreprendre des travaux visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Un ravalement ou la réfection d'une toiture peuvent être l'occasion, par exemple, de travaux d'isolation des murs ou du toit. N'oubliez pas, non plus, l'isolation des tuyaux de chauffage. «Dans certaines copropriétés, ils passent par l'extérieur. Or, des tuyaux bien isolés peuvent générer jusqu'à 15 % d'économies». Autre piste à explorer, le changement de chaudière. «Lorsqu'une chaudière a plus de 30 ans, on peut légitimement se poser la question de son renouvellement», conseille Didier Grimaud, du bureau d'études thermiques Thermiconseil. « Troquer sa vieille chaudière contre un appareil à condensation permet, en effet, de réaliser jusqu'à 20 % d'économies», assure Michel Vanhaesbroucke, directeur entreprises et collectivités de GDF Suez Énergie France. Et il peut être judicieux, au passage, de changer d'énergie. Si votre commune est raccordée au gaz et si vous vous chauffez au fioul, n'hésitez pas à abandonner cette énergie au profit du gaz qui reste meilleur marché, comme le montre notre enquête. Ainsi, les copropriétaires chauffés au fioul déboursent, en moyenne, 17,27 €/m² pour  se chauffer, alors que ceux qui utilisent le gaz ne paient que 11,79 €/m²«Pour le seul chauffage d'une copropriété de 50 lots équipée d'une chaudière de 400 kWh, on peut estimer que le fioul est 7,5 % plus cher que le gaz », constate ainsi Michel Vanhaesbroucke. Autre point susceptible déjouer en faveur du gaz : à puissance équivalente, l'entretien d'une chaudière à gaz revient environ 10 % moins cher que celui d'une chaudière au fioul... Notez que les dépenses visant à améliorer la performance thermique d'un bâtiment ouvrent droit à un certain nombre d'aides et d'avantages : crédit d'impôt développement durable, éco-prêt à taux zéro et négociation des certificats d'économie d'énergie (C2E, voir le n° 1063 du Particulier, p. 58). Enfin, avant d'entreprendre de tels travaux d'économie d'énergie, mieux vaut évaluer leur rentabilité et connaître leur temps de retour sur investissement. Pour cela, il est judicieux de faire réaliser un audit par un ingénieur thermicien. Au regard des économies potentielles, cette prestation a un coût modique : par exemple, moins de 2000 € pour une copropriété d'une dizaine de lots et de 3000 à 4000 €, si elle a entre 35 et 40 lots.

 

De nouvelles mesures obligatoires pour inciter à faire des économies

Les audits thermiques devraient d’ailleurs se généraliser puisqu'un décret les rend obligatoires pour les copropriétés de plus de 50 lots équipées d'un chauffage collectif Elles devront en faire réaliser un, avant le 31 décembre 2016 (décret n ° 2012-177 du 27.1.12, JO du 29). Par ailleurs, le législateur va obliger les copropriétaires à s'équiper, avant le 31 mars 2017, de répartiteurs de chaleur. Ces appareils sont de petits compteurs posés sur les radiateurs qui permettent de répartir les charges de chauffage en fonction des consommations et non des seuls millièmes. Même si leur fiabilité reste sujette à caution (l'ARC estime que les données sont aisément falsifiables par des occupants peu scrupuleux), ils semblent, à première vue, donner de bons résultats. Nos lecteurs équipés de répartiteurs de chaleur s'acquittent, annuellement de 9,94 €/m² pour leur chauffage, contre 12,55 €/m² pour ceux n'en ayant pas fait poser. À noter : certaines copropriétés - celles construites après 2001 ou équipées d'un chauffage par le sol, par exemple -, ne seront pas tenues d'installer des répartiteurs (arrêté du 27.8.12, JO du 5.9).

 

LES CONTRATS D'ENTRETIEN

Une renégociation périodique s'impose

Les trois principaux contrats d'entretien - parties communes, ascenseurs et espaces verts - peuvent représenter un quart du budget d'une copropriété. Mais les contrats de moindre envergure, s'ils sont moins visibles aux yeux des copropriétaires ne sont pas pour autant indolores. « Mis bout à bout, les petits contrats tels que ceux de dératisation, d'entretien de la ventilation mécanique contrôlée (VMC), de désinfection des vide-ordures ou encore de maintenance des portes de garage peuvent représenter de 13 à 15 % des charges ».

Pour limiter l'inflation des tarifs, il est conseillé de renégocier régulièrement les contrats d'entretien. « Il faut le faire tous les 5 ans. Passé ce délai, les entreprises se sentent en confiance et augmentent leurs tarifs», constate Claude Pouey. Certains gestionnaires d'immeubles préconisent même une renégociation biennale. «Nous remettons les prestataires en concurrence tous les 2 ans. Ce qui ne nous empêche pas de contrôler, au long de l'année, le respect de leurs contrats et la qualité des prestations effectuées », explique Didier Jeannau, directeur général adjoint en charge de la gestion de patrimoine de la société HLM 3F en Île-de-France.

En cours de contrat, rien ne vous empêche de remettre en cause des hausses que vous estimez insupportables. C'est ce que préconise Yves Gratade, notamment avec les ascensoristes. «Les contrats de maintenance ont parfois des coefficients déconnectés de la réalité économique. C'est souvent le cas de ceux des ascensoristes, révisés selon des indices composites compliqués. Si vous estimez la hausse trop élevée, négociez. Le plus souvent, l'opération sera couronnée de succès», explique-t-il. Il reconnaît toutefois disposer, comme syndic «d'une véritable force de négociation », dans la mesure où il est, par ailleurs, président du pôle Île-de-France de l'Unis. Poids dont vous ne disposerez pas forcément, si votre syndic est un petit cabinet indépendant ou si la gestion de votre immeuble est assurée, bénévolement, par un copropriétaire.

 

Revoyez ou supprimez certains contrats d'entretien

Pour faire baisser les charges, vous pouvez repenser l'étendue de certains contrats, notamment ceux d'entretien des espaces verts. «Entre 13 et 10 tontes par an on ne voit pas la différence sur la pelouse, mais sur la facture, oui!». Enfin certains contrats peuvent être purement et simplement supprimés. Soit parce qu'ils sont obsolètes - il y a quelques années encore, on trouvait des contrats pour l'entretien des grooms de portes ! - soit parce que les copropriétaires ont accepté d'accomplir eux-mêmes certaines tâches, jusque-là dévolues à un prestataire. C'est souvent le cas de la dératisation qui ne consiste ni plus ni moins qu'à disposer des pièges et des granulés raticides aux endroits stratégiques du bâtiment.

 

 

HONORAIRES DE SYNDIC

Les prestations superflues font grimper la note

L'arrêté Novelli du 19 mars 2010 énumère les prestations de gestion courante qui doivent être incluses dans le forfait de base facturé par les syndics : tenue de l'assemblée générale ( AG), rédaction du procès-verbal d'AG, conservation des archives, etc. Selon notre enquête, les honoraires de gestion courante sont restés stables ou ont légèrement décru. Face à des copropriétés aux finances de moins en moins florissantes, les syndics sont, en effet, parfois contraints de revoir à la baisse leur forfait de base. Ce n'est pas le cas, en revanche, des prestations particulières, qui recouvrent l'en semble des tâches ne relevant pas de la gestion courante d'une copropriété: suivi des gros travaux, recouvrement d'impayés, tenue d'une AG extraordinaire. Selon notre étude, ces prestations ont vu leurs tarifs flamber: plus de 12 % $n un an. Cette hausse est, en partie, motivée çar une liste de prestations qui ne cesse de s'allonger. «L'imagination de certains syndics est sans limite pour facturer de nouveaux services. On nous a ainsi rapporté qu 'un important administrateur de biens demande à chacun des copropriétaires 39€ pour la numérisation des documents. Un autre prend 9 € par lot pour l'accès à une hot line 24 heures sur 24 en cas de pannes, de fuites d'eau, etc. Ce service ne donne aucune garantie sur la fiabilité du professionnel envoyé par la hot-line», dénonce Claude Pouey. Souvent, la mise en place de ces prestations a été soumise au vote en assemblée générale. Alors, pour éviter de les payer, une seule solution : voter contre.

 

 

PRIMES D'ASSURANCE

Les hausses ne sont pas toujours motivées

«Avec des hausses pouvant atteindre 200 %par an, le poids de l'assurance devient préoccupant», s'alarme Manuel de Passos, directeur de l'agence Tagerim Haussmann Trocadero. Mais des marges de négociations sont possibles, lorsque l'immeuble n'a pas eu de sinistres récents (les plus courants sont les dégâts des eaux). «Si une copropriété a enregistré plusieurs sinistres, il est compréhensible que sa prime augmente de là 8 %. Mais si ce n 'est pas le cas, une telle hausse est injustifiée. Il faut négocier avec l'assureur et, si cela reste sans effet, se rapprocher d'un courtier pour trouver un nouvel assureur», préconise Claude Pouey. À en croire les syndics, les négociations portent généralement leurs fruits. «Ayant constaté une hausse desprimes de l'ordre de 8 % dans les copropriétés que nous gérons, nous avons demandé aux assureurs dès lors qu’il n’y avait pas eu de sinistres récents, de motiver l'augmentation. Nous avons pu ramener la hausse moyenne de 8 à 1,90 % », se félicite Gilles Lhuaire, responsable des agences Guy Hoquet de Binic et de Saint-Quay-Portrieux (22). Parfois, la réalisation de travaux peut faire baisser le coût d'assurance d'un immeuble. «En remplaçant les descentes d'eaux usées qui étaient en mauvais état, nous avons fait diminuer de 20 % le montant de la prime payée par l'une de nos copropriétés »,explique Yves Gratade.

 

 

 

Et rappelez-vous : tout cela et bien d’autres conseils encore sont dans notre « Boîte à outils de la maîtrise des charges » et dans le Guide Vert de la « Gestion Technique et des Services en Copropriété ». Sans oublier les autres guides produits par l’ARC