À la suite de la publication de certains articles de l’ARC sur le réseau social professionnel LinkedIn, nous pouvons lire parfois plusieurs commentaires dont la plupart ne traitent pas du fond des dossiers, mais plutôt dirons-nous de la forme démontrant leur faible connaissance des sujets.
Malgré cette insuffisance, nous avons invité les « critiqueurs » à échanger avec nous sur la situation dans le cadre d’une discussion par visio, afin de confronter les constats et mettre en évidence les points de divergence, voire de convergence.
Malgré nos appels, il semble que ces observateurs sont devenus plus timides à l’exception d’un « formateur consultant expert en copropriété », qui nous explique que dans nos articles nous disons de grosses bêtises et en profite pour nous donner un cours de droit.
Excellent, l’ARC semble avoir trouvé son maitre !
Cependant, l’ensemble de ses affirmations sont pour le moins erronées.
Nous allons donc profiter de son analyse pour expliquer, pourquoi il a tout faux, nécessitant une remise à niveau profonde.
Avant d’entrer dans les détails, voici l’analyse complète de cet « expert » à la suite d’un article publié sur LinkedIn :
Allons donc par étape.
I. Une approbation par type de travaux.
Selon les dires de cet expert, les travaux clôturés sur l’exercice doivent être approuvés distinctement en assemblée générale en fonction de la clé de répartition dont ils dépendent.
Si cette analyse peut s’entendre, elle reste néanmoins infondée du fait qu’elle ne résulte d’aucune disposition légale ou règlementaire.
Bien au contraire, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 distinguent la phase de vote des travaux de celle de l’approbation des dépenses en résultant.
En ce qui concerne cette dernière phase, c’est bien l’ensemble des copropriétaires qui doit valider les dépenses engagées, indépendamment du fait que certains d’entre eux ont ou non participé au financement.
Cela s’explique par une raison simple : il s’agit d’une charge engagée et supportée par le syndicat des copropriétaires qui après avoir été approuvée par ce denier est répartie selon un mode précisé dans le règlement de copropriété.
D’ailleurs, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ou l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précisent tous deux que l’approbation des charges ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires.
Cette disposition confirme bien que dans un premier temps l’approbation des charges courantes et travaux doit être validée ou invalidée par l’ensemble des copropriétaires, puis dans un second temps une régularisation des charges est réalisée permettant à chacun des copropriétaires de contester judiciairement sa répartition individuelle des charges.
C’est pour cela que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux délais de prescription :
- un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal pour contester une résolution votée en assemblée générale.
- un délai de cinq ans pour contester la répartition individuelle des charges
Si cet expert était cohérent, il aurait dû appliquer la même rigueur concernant la validation des dépenses courantes, à savoir, procéder à une approbation distincte des charges courantes par clés de répartition...ridicule !
Ainsi, la première affirmation de cet expert est tout à fait erronée, mais comme nous allons le constater la suite est bien pire.
II. Des archives à la charge de la copropriété
Selon les dires de cet expert, le syndic peut faire le choix de ne pas conserver les archives de ses copropriétés du fait qu’il n’a pas de hangar. Cette analyse n’a ni queue ni tête.
En effet, l’article 33 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic est responsable de la conservation et de la gestion des archives de la copropriété. Cette tache doit être incluse dans ses honoraires du forfait de base.
La loi ALUR a introduit l’obligation d’inscrire dans l’ordre du jour une question qui permet au syndicat des copropriétaires d’opter pour le transfert de la gestion des archives auprès d’une société spécialisée.
En revanche d’une part, le syndic ne peut pas imposer cette solution à ses copropriétés mandantes et d’autre part cette décision relève bien d’un vote souverain des copropriétaires en assemblée générale.
Mais encore, l’ordonnance du 30 octobre 2019 a supprimé l’obligation d’inscrire cette question à l’ordre du jour du fait des abus d’interprétation à l’instar de cet « expert ».
Plus démentiel, selon cet « expert » le syndic ne disposant pas de hangar, alors le il reviendrait au syndicat des copropriétaires de supporter la carence du syndic. Ridicule !
Pourquoi la copropriété devrait-elle supporter une prestation supplémentaire car le syndic se trouve en état de carence ?
Nous comprenons mieux à présent pourquoi les gestionnaires sont si mal formés si à la base les formateurs ne maitrisent pas les textes.
Nous pourrions aborder les autres points cités dans son commentaire, mais nous préférons ne pas gâcher sa carrière d’expert…
Nous rappelons que l’ARC organise toutes les semaines des formations formatrices.