Une des difficultés en matière de réalisation des travaux est son financement sachant que la loi ne prévoit pas de provisionner chaque année, l’usure du bâti et des équipements collectifs.
Ainsi, il revient aux copropriétaires au jour du vote des travaux en assemblée générale, de prendre en charge l’intégralité du montant qu’ils représentent.
Cette situation cristallise certains copropriétaires qui votent contre, soit par principe soit du fait qu’ils n’ont pas les moyens financiers pour faire face au coût des travaux.
Afin de traiter cette difficulté, « l’ordonnance copropriété » a prévu un nouveau dispositif intéressant en matière de vote des travaux.
I. Une obligation de prévoir une question relative à la souscription d’emprunt
Les retards de travaux d’entretien et de rénovation au sein des copropriétés provoquent dans de nombreux cas, la nécessité de réaliser des opérations d’envergure et mêmes simultanées, représentant des sommes importantes.
Ces dernières peuvent présenter pour certains lots plus d’une dizaine de milliers d’euros provoquant ainsi des blocages.
Pour y remédier, l’article 27 de « l’ordonnance copropriété » a modifié l’article 25-3 de la loi 10 juillet 1965, en imposant aux syndics que soit automatiquement joint à la convocation de l’assemblée générale proposant la réalisation de travaux sur parties communes ou d’intérêt collectif, la question de la souscription d’un emprunt collectif.
Cette mesure a pour objet d’obtenir plus facilement le vote des travaux compte tenu du fait que les copropriétaires pourront bénéficier d’un échelonnement de leur quote-part du montant des travaux.
Rappelons que cette disposition entrera en vigueur à partir du 1er juin 2020.
Néanmoins, ce dispositif présente une difficulté majeure qui nécessite impérativement une intervention des pouvoirs publics.
Il s’agit de l’obligation pour les copropriétaires de domicilier leur compte à la caisse d’Epargne pour bénéficier de certains prêts collectifs.
II. Un éco prêt collectif à taux zéro, sous conditions
En matière d’emprunt collectif, on retrouve deux principales formules, qui actuellement sont proposées par la Caisse d’Epargne et Domofinance :
- Nous avons le produit « Copro 100 » qui est un crédit accordé au syndicat des copropriétaires avec une adhésion individuelle pour les copropriétaires intéressés.
Ce « Copro 100 » est comme tout crédit soumis à un taux d’intérêt qui fluctue en fonction des sommes empruntées et la durée du crédit.
Le syndic souscrit au nom de la copropriété l’emprunt et prélève ensuite directement sur le compte bancaire des copropriétaires emprunteurs, leurs mensualités.
- En parallèle, on retrouve l’éco prêt collectif à taux zéro, dit l’éco PTZ souscrit au nom de la copropriété, qui permet aux copropriétaires volontaires, d’emprunter à un taux à zéro%.
Ce produit ne concerne que les travaux qui ont un volet énergétique. Néanmoins pour bénéficier de ce dispositif, la Caisse d’Epargne impose que le compte bancaire de la copropriété soit déposé auprès de son établissement, ce que peu de syndics acceptent voulant continuer à travailler avec leur banque.
Nous avons saisi le Premier ministre sur ce véritable blocage (voir article L’ARC saisit le Premier Ministre concernant les freins d’emprunt collectif destinés aux copropriétés).
Mais entretemps, la loi du 10 juillet 1965, donne une possibilité à l’assemblée générale de voter le changement d’établissement bancaire, imposant ainsi au syndic de le déplacer auprès de la Caisse d’épargne.
Voici l’extrait de la disposition prévue à l’art 18 de la loi du 10 juillet 1965 :
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix.