Nombreux conseillers syndicaux et copropriétaires rencontrent une même difficulté qui est le verrouillage de l’ordre du jour par le syndic, ne sachant pas comment lui imposer d’inscrire des questions, surtout lorsqu’ils sont à la défaveur du syndic.
La loi a prévu plusieurs solutions, notamment une qui consiste, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d’imposer au syndic une concertation avec le conseil syndical pour établir l’ordre du jour et l’établissement du budget prévisionnel au cours de laquelle il est tenu de prendre en considération les demandes de questions et de résolutions que le conseil syndical souhaite voir inscrire.
Néanmoins, si le syndic fait obstruction à ce droit, le décret du 17 mars 1967 a prévu un dispositif plus redoutable.
I – Une assemblée générale à l’initiative du conseil syndical ou des copropriétaires
L’article 8 du décret du 17 mars 1967 a prévu une procédure pour imposer au syndic la tenue d’une assemblée générale avec même la possibilité de le substituer s’il ne s’exécute pas.
Ainsi, cet article précise que soit le conseil syndical, soit un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat des copropriétaires, peut notifier des questions qu’il souhaite voir inscrites à la prochaine assemblée générale qui doit être convoquée par le syndic.
Si ce dernier ne la convoque pas, au-delà d’un délai de huit jours, le président du conseil syndical peut la convoquer lui-même.
S’il n’existe pas de conseil syndical, ou si le président du conseil syndical ne convoque pas l’assemblée générale, tout copropriétaire peut alors le faire.
Néanmoins, dans ce dernier cas, il faudra respecter une procédure prévue à l’article 50 du même décret.
Le copropriétaire devra saisir le président du Tribunal Judiciaire, statuant en matière de référé, pour l’habiliter lui ou un mandataire de justice à convoquer l’assemblée générale.
Ainsi, avant d’engager une action judiciaire, le copropriétaire devra mettre en demeure le syndic ou le président du conseil syndical de convoquer l’assemblée générale dans un délai de huit jours.
Attention, le défaut de mise en demeure rendra l’assignation irrecevable.
II – Une organisation méthodique
Même si en théorie le président du conseil syndical, ou le/les copropriétaire(s) représentant au moins un quart des voix, peuvent demander la tenue d’une assemblée générale pour traiter de plusieurs questions, en pratique il devront se limiter à une ou deux questions stratégiques telles que sur la désignation d’un syndic ou le vote d’un budget prévisionnel.
Et pour cause, il est possible que le copropriétaire qui sera contraint de convoquer l’assemblée générale par ses propres moyens, ne dispose pas de tous les éléments pour la tenir convenablement, notamment les tantièmes des lots en fonction des clés de répartition, pour déterminer si la résolution est validée.
Par ailleurs, le président du conseil syndical ou le copropriétaire devront être suffisamment organisés pour avoir les coordonnées civiles et postales des copropriétaires afin d’être en mesure de convoquer.
Cela implique d’avoir une copie de la feuille de présence dans laquelle figurent ces éléments.
Bon courage, l’ARC est bien entendu avec vous pour vous accompagner.