Comment le conseil syndical peut contraindre le syndic à lui fournir les documents de la copropriété
De plus en plus de syndics professionnels refusent de remettre aux membres du conseil syndical les documents relatifs à la gestion de la copropriété. Pourtant le conseil syndical dispose de pouvoirs propres lui permettant d’obtenir sur simple demande au syndic l’ensemble des pièces intrinsèques à la copropriété
Nous allons, à travers cet article, reprendre les prérogatives du conseil syndical prévues par loi et le décret ainsi que les moyens dont il dispose pour contraindre le syndic à remettre les pièces en cas de rétention.
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Rappel de la loi et du décret
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le conseil syndical « peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. »
L’’article 26 du décret du 17 mars 1967 , permet à « un ou plusieurs membres du conseil, habilités à cet effet par ce dernier, à prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, après lui en avoir donné avis, de toutes pièces, documents, correspondances, registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. »
Malheureusement, comme évoqué plus haut, la majorité des syndics ne transmettent pas la totalité des éléments demandés par le conseil syndical, voire pire, certains syndics font « la sourde oreille » afin de décourager le conseil syndical qui n’obtiendra jamais les documents sollicités. Conséquence, le conseil syndical ne peut pas remplir correctement sa mission d’assistance et de contrôle du syndic.
De plus cela peut aussi laisser sous-entendre que le syndic tient volontairement à écarter le conseil syndical afin de continuer à avoir sans doute une gestion opaque de la copropriété.
II. Quelles sont les actions et les moyens dont dispose le conseil syndical
La solution à la disposition du conseil syndical est de faire une mise en demeure en lettre recommandée, rappelant au syndic ses obligations vis-à-vis du conseil syndical conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et à article 26 du décret du 17 mars 1967.
Suite à cette mise en demeure, soit le syndic s’exécute et le conseil syndical obtient les éléments et peut donc mener à bien sa mission, soit le syndic refuse de fournir les éléments au conseil syndical et dans ce cas les actions possibles sont les suivantes:
- La sanction commerciale, c’est-à-dire décider de changer de syndic (bien entendu, cela n’est possible que si la désignation du syndic est à l’ordre du jour) C’est la sanction la plus utilisée.
- Le contrat de syndic peut être révoqué par l'assemblée. Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime. La délibération de l'assemblée générale désignant un nouveau syndic vaut révocation de l'ancien à compter de la prise de fonction du nouveau (art. 18, dernier alinéa, de la loi du10 juillet 1965). A ce titre le syndic ne peut pas prétendre au payement des honoraires.
- Dans le cas où la non transmission des éléments ou documents au conseil syndical porte un préjudice certain à la copropriété, le nouveau syndic peut soit faire une déclaration de sinistre auprès de la RCP de l’ancien syndic soit engager une procédure judiciaire (donc des frais judicaires).
- Et enfin, vous pouvez nous signaler tout abus de la part de votre syndic, afin que nous signalions sur notre site internet ses manquements et ses abus.
Les Conseils de l’ARC :
Dans tous les cas n’oubliez pas que l’article 21 de la loi prévoit « -que lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat … » donc pensez à la mise en concurrence par le conseil syndical lors de changement de syndic.
Nous conseillons également au conseil syndical de bien mentionner dans son rapport les manquements et les carences gestion du syndic afin de sensibiliser l’assemblée générale mais aussi afin d’avoir le maximum d’éléments de preuve en cas de litige (procédure judiciaire ou déclaration de sinistre auprès de la RCP du syndic.
Nous sommes en attente du code de déontologie qui doit être rédigé en partie par le CNTGI et de la mise en place de la future commission de contrôle.
D’ores et déjà nous avons alerté Madame Pinel sur l’importance et les enjeux de la mise en place de la future commission de contrôle en lui rappelant que la loi ALUR prévoit, dans l’article 13-4, que la commission de contrôle aura une mission de sanctionner « tout manquement aux lois, aux règlements, et aux obligations fixées par le code de déontologie. (cf. lien www.arc-copro.com/6qpj).
Référence Légifrance :
- Article 21 de Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
- Article 26 Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
