Comment préparer la révocation ou la non nomination du syndic en place

07/06/2019 Actions et Actus

Les présidents des chambres professionnelles sont fiers d’annoncer que peu de copropriétés changent de syndic, faisant croire que cela est dû au fait que les copropriétaires sont satisfaits de leur syndic.

Bien évidemment, cela est loin d’être en conformité avec la réalité.

En effet, il faut être clair, à quelques exceptions près les syndics sont élus non pas par choix, mais par défaut.

Bien souvent il s’agit de blanc bonnet et bonnet blanc, ou pire du choix entre la peste et le choléra.

Ainsi, le faible turnover des cabinets de syndics au sein des copropriétés est dû au fait qu’il n’y a pas de grand choix, d’autant plus avec le rachat massif par les grands groupes de petits et moyens cabinets, se retrouvant au final avec le syndic qu’on a voulu fuir.

A cela il faut ajouter une deuxième difficulté particulièrement lourde à gérer par le conseil syndical qui est le « plumage » financier de la copropriété lorsque le syndic sait pertinemment qu’il ne sera pas réélu à la prochaine assemblée générale.

Exposons la situation pour présenter nos recommandations.

I. Un syndic qui garde la main jusqu’à la dernière minute

Bien souvent, pour éviter que le syndic n’envoie la convocation d’assemblée générale sans inscrire à l’ordre du jour un contrat de syndic concurrent, le conseil syndical est contraint d’envoyer la proposition trois à six mois avant la date probable de la prochaine tenue de l’assemblée générale.

Ce délai permet au syndic en place soit de faire sa propagande pour récupérer des voix, soit, s’il sait que son « compte est réglé », de profiter qu’il a accès à la trésorerie de la copropriété pour facturer tout et surtout n’importe quoi et prélever les honoraires sur le compte de la copropriété.

Il est alors très difficile pour le syndicat des copropriétaires de faire un état de la situation et des sommes indûment prélevées, surtout si les comptes n’ont pas été régulièrement suivi par le conseil syndical.

II. Les préconisations de l’ARC

Tout d’abord il faut être clair.

La recherche d’un syndic alternatif se fait bien en amont de la tenue de l’assemblée générale.

Tout doit être contrôlé : l’expérience du syndic et du gestionnaire, les infrastructures du cabinet (service juridique, comptable, impayés…), la banque avec qui le syndic travaille (dis-moi qui est ta banque, je te dirai qui est ton syndic).

Par ailleurs, avant même que le conseil syndical informe le syndic de sa décision de le mettre en concurrence, il doit demander un état de la comptabilité et du compte bancaire.

L’objectif est de faire une photographie de la situation afin de pouvoir plus facilement identifier l’imputation ou le prélèvement de sommes indues, surtout à partir du moment où le syndic est informé qu’il est mis en concurrence.

Pour cela, le conseil syndical devra réclamer le plus fréquemment possible les factures, le grand livre à jour de la copropriété et en particulier les relevés bancaires, afin de contrôler que le compte banque de la copropriété ne s’effondre pas suite au règlement de factures abusives.

Dès qu’on constate un décrochage, il faut en connaître la cause en interrogeant le plus rapidement possible le syndic en place.

Par ailleurs, le conseil syndical devra imposer au syndic que tout engagement de factures devra être validé en amont par lui-même.

L’objectif est simple : limiter, voire rendre impossible toute initiative d’engagement de dépense du syndic.

Enfin, il faudra être extrêmement scrupuleux sur les factures du syndic.

Rien ne doit passer.

Il faudra analyser les prestations qu’il réalise afin de s’assurer qu’il s’agit de tâche pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire et surtout qu’elles ont bien été demandées par le conseil syndical ou la copropriété dans le cadre d’un vote en assemblée générale.

Par ce procédé, même si le syndic abuse de sa fonction de mandataire pour facturer des prestations illégales, il sera plus facile de les identifier pour engager un éventuel recours judiciaire lorsque le nouveau syndic sera désigné.

N’oubliez pas, plus un syndic se sent contrôlé, moins il osera pêcher au détriment de la copropriété.

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