CONSEIL N° 3163 - Les nouveaux contrats « forfaitaires » des syndics. Les points positifs, les points négatifs (voire très négatifs)

09/07/2012 Dossiers conseils Conseil

CONSEIL N° 3163 - Les nouveaux contrats « forfaitaires » des syndics. Les points positifs, les points négatifs (voire très négatifs)

I. Le développement des contrats forfaitaires

 

NEXITY, TAGERIM, FONCIA, sans doute URBANIA, CITYA : ça y est. Ils se mettent tous au « contrat forfaitaire ». Transparence totale ? Forfait véritable ? Nous allons voir que ce n’est pas vraiment toujours le cas.

 

Avant cela, essayons de comprendre ce qui a poussé ces grands groupes à se mettre au « forfait ».

 

II. Le forfait, moyen d’intégrer les photocopies « hors de prix »

 

La « bataille de la photocopie » lancée il y a deux ans par l’ARC et l’UNARC prenait de l’ampleur et de la vigueur et risquait d’écorner les marges de nos syndics.

 

En effet, de plus en plus de conseils syndicaux réussissaient à faire baisser le prix des photocopies, prix scandaleusement élevé.

 

Certains « beaux esprits » se pinçaient le nez : « Comment l’ARC peut-elle perdre son temps à ces peccadilles ? ». Nous avions démontré qu’il ne s’agissait pas du tout de peccadilles, mais d’une véritable « taxe » pouvant représenter 15 % des honoraires et les copropriétaires - eux - avaient compris et commençaient à négocier.

 

D’où une vraie panique chez les « gros » syndics.

 

Calculons : prenons un syndic qui gère 200.000 lots ; 100 photocopies par lot soit 20.000.000, oui vingt millions de photocopies.

 

  • coût réel de la photocopie : 0,04 cts,

  • coût facturé (moyenne) : 0,25 cts.

 

Marge par photocopie : 0,21 cts, soit pour 20 millions de photocopies : 4.200.000 €.

 

Imaginez maintenant : FONCIA : cinq fois plus de lots, donc 21.000.000 d’euros ! Une peccadille ?

 

Les gros syndics se sont alors dit : « En proposant un forfait, on va intégrer le prix fort des photocopies et faire cesser cette bataille ». Vous avez du mal à comprendre ? Normal, suivez la démonstration.

 

 

 

 

  • Une copropriété de 100 lots :

 

  • honoraires de base : 100 lots x 140 € = 14.000 €

  • photocopies 100 lots x 100 photocopies x 0,25 = 2 500 €

total = 16 500 €

  • Si le conseil syndical négocie les photocopies à 0,08 cts, cela donnera :

    • 14 000 € + 800 € = total 15 200 € .

Gain  pour la copropriété : 1 300 € (plus de deux fois et demie la cotisation annuelle à l’ARC).

 

  • Pour éviter cela, le syndic va dire : « Je vous garde l’ancien coût avec photocopie (16 500) + 5 % + 2 heures d’assemblée générale hors heures ouvrables (250 €) et je vous fais un forfait, comme le demande l’ARC, intégrant les photocopies. Contents ? ».

  • Total : 17.575 €

 

En fait, grâce à ce subterfuge le syndic a intégré le coût prohibitif des photocopies tout en laissant croire qu’il est l’ami « transparent » des copropriétaires. Ni vu ni connu.

 

Par ailleurs il va désormais passer par un sous-traitant (type ATHOME) qui va lui facturer la photocopie à... 0,02 cts, voire 0,01 ct en très grand nombre.

 

Par ailleurs, le « forfait » ne va pas empêcher les syndics de continuer à facturer de nombreux honoraires supplémentaires coûteux :

 

  • récupération des impayés ;

  • contentieux ;

  • travaux ;

  • ouverture de comptes de placements ;

  • «états datés » hors de prix, etc.

  •  

Voilà pourquoi le forfait est une bonne opération pour les gros syndics et une assez mauvaise opération pour les copropriétaires, voire est un « marché de dupes ».

 

III. Comment négocier un bon « forfait » ?

 

Nous allons voir au point suivant qu’il y a forfait et forfait.

 

En attendant et pour profiter du point III voici comment négocier le forfait :

 

  • vous partez des honoraires de base antérieurs ;

  • vous totalisez le nombre de photocopies facturées ;

  • vous appliquez un prix de « gros » (0,04 cts par photocopie, le syndic - à ce prix - est encore gagnant),

  • vous rajoutez quelques heures pour l’assemblée générale hors heures ouvrables et une réunion du conseil syndical ;

  • vous refusez tout honoraire supplémentaire pour frais de relance.

 

Simple. Et si le syndic refuse, c’est que nous avons raison...

 

IV. Les vrais et les pseudo forfaits

 

En plus de l’astuce concernant les photocopies, on s’aperçoit que si chez certains syndics, les forfaits sont de « vrais forfaits », certains autres syndics ont inventé des pseudo forfaits. C’est le cas de FONCIA.

 

Nous avons d’ailleurs étudié en détail le contrat « Tout en un ». Voir pour cela : LIEN http://arc-copro.fr/site/abus/0512/abus3156.htm ).

 

Forfait ? Non, pseudo forfait.

Ainsi FONCIA continue à prévoir - dans le forfait - la tenue de l’assemblée générale annuelle et le conseil syndical la précédent uniquement aux heures ouvrables.

 

Si ces réunions se tiennent hors heures ouvrables, elles sont donc facturées au prix fort.

 

Forfait ? Vous avez dit forfait ?

 

Conclusion :

 

  1. les forfaits sont souvent des « pseudo forfaits » ;

 

  1. ils incluent de façon définitive le prix ancien anormalement élevé des photocopies ;

 

  1. ils laissent en place des honoraires supplémentaires (en plus des honoraires de base) à la fois souvent très coûteux et à la fois inadmissibles (exemple : frais de relance en cas d’impayés ou frais pour ouverture de comptes de placements).

 

Et en plus il faudrait dire merci.

 

 

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