Contrat de syndic :
Le PARTICULIER sur les traces de l’ARC
Après le mensuel « CAPITAL » (voir : www.unarc.fr/s1wf), c’est au tour du « PARTICULIER » de s’indigner en citant nos constats, nos analyses, nos chiffres.
Pendant ce temps-là, le Gouvernement continue à ne publier aucun des décrets de la loi ALUR concernant les syndics. Pourquoi ? Mystère.
Voici de larges extraits de l’article du PARTICULIER qui reprend de nombreux analyses et conseils déjà donnés par l’ARC :
Comment contrer la hausse des honoraires de syndic ?
Invoquant l'entrée en application de la loi Alur, des syndics de copropriété augmentent fortement leurs tarifs. Certaines hausses sont justifiées, d'autres non.
Dans tous les cas, elles sont prématurées! Voici les arguments pour vous défendre.
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Des hausses d’honoraires de gestion courante pouvant atteindre 20% ! C’est ce qui ressort d’un observatoire réalisé, au printemps, par l’Association des responsables de copropriété (ARC) et l’UFC-Que Choisir, qui n’hésitent pas à dénoncer des ententes entre professionnels(..).
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), a été publiée au journal officiel le 26 mars. Il est vrai que certaines dispositions de cette loi vont entrainer une surcharge de travail pour les gestionnaires (l’immatriculation des copropriétés, par exemple) et, parfois, un manque à gagner (la limitation des prestations dites « particulières » pouvant être facturées en plus du forfait de base, notamment).
Mais la plupart de ces dispositions n’entrent pas en vigueur immédiatement, et certaines, comme l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé, ne s’applique pas à l’ensemble de copropriétés.
Si, comme dans de nombreuses copropriétés, votre assemblée générale (AG) aura lieu dans les prochaines semaines et que votre syndic tente d’augmenter ses honoraires en alléguant la nouvelle règlementation, voici ce que vous devez savoir pour pouvoir lui répondre en connaissance de cause, et échapper à la hausse.
Vous n’êtes pas obligé d’ouvrir tout de suite un compte séparé
L’article 55 de la loi Alur impose aux copropriétés de plus de 15 lots principaux (les commerces, les logements et les bureaux sont comptabilisés, mais pas les caves et les parkings) d’ouvrir un compte bancaire séparé.
Celui-ci était déjà obligatoire depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000, mais il était possible d’y déroger en faisant voter une dispense lors de l’assemblée générale. Le supplément parfois prévu pour la gestion d’un compte séparé – certains syndics majoraient leurs honoraires de 20 à 30% - incitait souvent les copropriétaires à opter pour le régime dérogatoire.
Leurs fonds étaient alors déposés sur un compte commun ouvert au nom du syndic et composé d’autant de sous comptes que de copropriétés gérées.
Avec la loi Alur, seules les copropriétés de 15 lots et moins pourront déroger à l’ouverture d’un compte séparé. Un bouleversement pour les syndics.
Le texte de la loi Alur prévoit que l’obligation d'ouverture d'un compte séparé deviendra effective un an après sa promulgation et qu’elle s'appliquera « aux mandats de syndics en cour s à compter de leur renouvellement ». Ce qui signifie que le compte séparé deviendra obligatoire à partir du 24 mars 2015 pour les
nouveaux mandats et à la date de leur renouvellement pour ceux qui sont alors en cours.
Notre conseil. L’ouverture d'un compte bancaire séparé peut, certes, entrainer une majoration d'honoraires, mais celle-ci devra rester raisonnable: pas plus de 5 %. Ne vous laissez pas, d’emblée, imposer la majoration initialement prévue dans le contrat de syndic pour l'ouverture d'un compte séparé. Très souvent, en effet, ces tarifs visaient essentiellement à dissuader les copropriétaires d’opter pour un compte séparé et ne correspondaient à aucune réalité économique. Dans tous les cas, refusez toute hausse d’honoraires pour ce motif avant le 24 mars 2015 et négociez serré.
Vous pouvez attendre 2O17 pour immatriculer votre copropriété.
Les syndics qui s'emploient à faire voter de fortes augmentations de leurs honoraires invoquent les contraintes inhérentes à la nouvelle loi. Parmi celles fréquemment citées, on trouve l'immatriculation des copropriétés. En effet, la loi Alur (art.52 et 53) impose aux syndics de faire inscrire les syndicats de copropriétaires (voir Lexique p.37) sur un registre officiel ; un numéro d'immatriculation est, à cette occasion, attribué à chaque copropriété. Lors de l'immatriculation, le syndic fournira des informations (adresse et date de création, nombre et nature des lots...) et des données financières (comptes, budget prévisionnel) concernant la copropriété, ainsi que des éléments relatifs au bâti (carnet d'entretien, notamment). Ces renseignements devront ensuite être régulièrement réactualisés.
L’entrée en vigueur de cette obligation – dont les modalités seront précisées par un décret pris en Conseil d'État-va s'échelonner dans le temps, en fonction de la taille des copropriétés : elle interviendra à partir du 1er janvier 2017 pour les copropriétés de plus de 200 lots, les immeubles neufs et ceux mis en copropriété (à l'occasion d'une vente à la découpe, par exemple); à partir du 1er janvier 2018 pour les immeubles comprenant entre 50 et 200 lots; à partir du 1er janvier 2019 pour ceux de moins de 50 lots. Notez que les copropriétés de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel est inférieur à 15 000 € sur les 3 dernières années devraient bénéficier d'une certaine souplesse pour leurs obligations d'immatriculation et de réactualisation du registre.
(…)
Source ARC-PARTICULIER
La création d'un extranet ne doit pas être surfacturée
L’entrée en vigueur différée des dispositions de la loi Alur n'est pas le seul argument que vous pouvez opposer à votre syndic pour contrer une hausse de ses honoraires. En effet certaines nouvelles tâches imposées aux gestionnaires par la loi Alur ne doivent pas, selon nous, être sujettes à de fortes augmentations d'honoraires, car elles vont à terme, leur faciliter le travail. Parmi celles-ci, l’obligation, à compter du 1". janvier 2015, de proposer un service extranet (la copropriété peut s'y opposer par vote à la majorité absolue). Le texte ne précise pas la nature des documents qu’il devra contenir, mais on imagine qu’il s'agira, a minima, du règlement de copropriété, du budget prévisionnel et des décisions de l’AG.
Si ce nouveau service aura indéniablement un coût, notamment de mise en place, il ne peut décemment pas justifier une hausse importante d’honoraires, car il fera gagner du temps aux syndics.
Notre conseil. La mise en place d'un extranet et l'actualisation des informations qu'il contient nécessitent incontestablement un minimum de temps et d'argent. Vous pouvez donc accepter une hausse d'honoraires, à condition qu'elle soit modique. À titre d'exemple, le groupe Dauchez facture son service extranet 1 € par lot et par an, ce qui nous paraît raisonnable.
Vérifiez l'augmentation de tarifs des prestations particulières
Parfois, les hausses d'honoraires ne portent pas seulement sur le forfait incluant les tâches de gestion courante de la copropriété, mais affectent aussi les tarifs des prestations particulières, c'est-à-dire les missions que le syndic facture en sus du forfait. En effet, la loi Alur va remettre à plat l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 (J.O. du 21 mars). Ce texte fixait jusqu'alors la liste des tâches de gestion courante (préparation convocation et tenue de l’AG, par exemple) qui doivent faire partie des honoraires forfaitistes du syndic.
Quant aux prestations particulières (le suivi de gros travaux, par exemple), elles pouvaient être facturées, en plus, au coup par coup… ».
Un contrat de syndic type, destiné à permettre aux copropriétaires de comparer les professionnels, va être créé. Parallèlement, un décret va fixer la liste exhaustive des prestations particulières ; toutes les autres tâches seront alors, par défaut, considérées comme étant de gestion courante.(…)
Alors que le décret n’est pas encore paru, l’ARC déplore que certains syndics en anticipent déjà les conséquences. En effet, revaloriser sensiblement les tarifs de leurs prestations particulières, dès maintenant, leur permettra de justifier ensuite, si ces missions devaient être intégrées dans le forfait de base, une forte hausse de ce dernier. « Il semblerait qu’aujourd’hui, les syndics augmentent moins leurs honoraires de base qu’auparavant, mais se rattrapent sur les prestations particulières. Ainsi, nous avons vu des taux de vacation horaires majorés de 40 % », souligne Bruno Dhont, directeur général de l’ARC.
Notre conseil. Le conseil syndical doit se pencher, avant l’AG, sur l’évolution des tarifs des prestations particulières. Il doit négocier pied à pied avec le syndic et refuser toute hausse non justifiée.
Face à toute demande de hausse, négociez
Si, lors de la prochaine AG, votre syndic tente de vous imposer des hausses, refusez toutes celles qui correspondant à des dispositions ne s’appliquant pas toute de suite (création d’un compte séparé, immatriculation de la copropriété…). Le moment venu, il faudra négocier âprement.
(…).
Si devant votre ferme intention de négocier, votre syndic menace de démissionner – un argument parfois utilisé par les professionnels – ne vous affolez pas : vous ne risquez plus de vous retrouver sans gestionnaire du jour au lendemain. « La loi Alur impose un délai de préavis de 3 mois au syndic démissionnaire. Ce qui va mettre fin à un chantage courant jusqu’alors. En effet, lorsque le syndic partait, la copropriété se retrouvait, d’office, avec un syndic provisoire : une situation complexe et coûteuse ». Vous disposez donc de ces 3 mois pour choisir soit un syndic bénévole soit un nouveau professionnel proposant des tarifs plus raisonnables.
Valérie VALIN-STEIN ».
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A noter : dans cet article, une erreur (que nous n’avons pas citée a été commise concernant les syndics bénévoles. Voir notre article : « Syndics bénévoles attention le Particulier s’est trompé ». .
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