ABUS N° 3248 - Contrat « termites » Pourquoi D.E.P. a tort et comment agir et réagir
Nous venons de découvrir un incroyable courrier que la société D.E.P. (bien connue de nos adhérents et des visiteurs de note site) vient d’envoyer à des adhérents pour justifier le fait que le syndic avait fait appel à ses services sans accord de l’assemblée générale, ceci pour procéder à un diagnostic termites non obligatoire sur partie commune.
D.E.P. écrit en effet ceci :
« Un arrêt de la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, du 4 janvier 2006 a précisé que dans le domaine de l’administration, de la conservation et de l’entretien de l’immeuble, le syndic dispose d’un pouvoir d’initiative. À ce titre, il peut décider et agir seul sans demander l’autorisation de l’Assemblée Générale, ni l’avis du Conseil Syndical.
« Il convient donc de retenir que le diagnostic termites des Parties Communes, même s’il n’est pas obligatoire, concourt à la sauvegarde de l’immeuble et permet l’information complète de l’acquéreur ».
Ce courrier de D.E.P. constitue ni plus ni moins qu’une inadmissible tromperie et suffirait à lui seul à chasser cette société de toutes les copropriétés où elle intervient, souvent sans accord des copropriétaires (mais avec les syndics complices).
Voyons pourquoi et voyons comment nos adhérents ont procédé pour justifier leur refus de paiement.
D.E.P. pensait en effet que les copropriétaires avaient la mémoire courte. Erreur.
Nos adhérents n’ont eu qu’à se replonger dans notre site pour ramener D.E.P. et leur syndic à la réalité juridique et judiciaire.
Ils ont ainsi retrouvé nos abus numéro 729 et 861 que vous pouvez découvrir ou redécouvrir dans leur intégralité. Ces abus n’ont pas pris une ride.
Pour vous éviter d’avoir à les rechercher les voici :
A. Les pouvoirs de gestion du syndic et la Cour de Cassation
Un arrêt de la Cour de Cassation du 4 janvier 2006 est actuellement brandi par certains syndics pour justifier la commande de certains diagnostics immobiliers sans accord préalable de l’assemblée générale. Une aubaine pour tous ceux qui - d’une façon ou d’une autre - profitent de la prolifération des obligations ou pseudo-obligations en la matière.
Nous avons déjà indiqué pourquoi cet arrêt, malgré les apparences, ne pouvait être invoqué (voir ici même abus n° 667 : « Attention, recherche sur les termites ; si l’on vous dit : « La Cour de Cassation… ») mais, sommes obligés - face à l’offensive de ces syndics - de revenir sur le sujet pour montrer que c’est à tort que cet arrêt est utilisé.
I. Un arrêt « portes ouvertes aux abus »
On comprend que les syndics qui passent, par exemple, des « contrats » de groupe avec des entreprises comme DEP (toujours par exemple) se lèchent les babines. Pensez : un arrêt de la Cour de Cassation qui semble justifier les commandes intempestives de diagnostics passées sans accord de l’assemblée générale, ceci au nom du pouvoir d’administrer ! Que rêver de mieux ?
Heureusement pour nous, comme on va le voir, les juges de la Cour de Cassation ont commis une erreur, ce qui explique que cet arrêt peut être réputé comme inopposable aux copropriétaires.
II. « L’erreur » de la Cour de Cassation
Voici le texte qui rend si heureux les syndics indélicats :
« Mais attendu qu’ayant relevé que la loi du 8 juin 1999 rend obligatoire pour la vente d’un lot de copropriété la fourniture d’un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes et retenu que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic pouvoir d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, la Cour d’Appel qui a constaté que l’établissement d’un tel état trimestriel pour un coût modique permettrait une action immédiate en cas d’infestation, en a exactement déduit que le syndic n’avait pas à demander l’autorisation de l’assemblée générale et ne pouvait se voir reprocher son excès de prudence ; (…) ».
A priori on ne voit pas l’erreur commise par la Cour ; or celle-ci est patente : en effet, la loi du 8 juin 1999 ne rend pas « obligatoire la fourniture d’un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes » comme le dit la Cour de Cassation. Certes, la loi initiale était ambiguë, mais cette ambiguïté a précisément été levée par l’article 18 de l’ordonnance du 8 juin 2005 (il s’agit bien aussi du 8 juin, ce n’est pas une erreur) qui concerne les diagnostics en cas de vente et qui précise bien que cette obligation ne concerne QUE les parties privatives et non les parties communes. Mais sans doute cette ordonnance récente a-t-elle échappé à la Cour.
Dès lors, comme la cour s’appuie essentiellement sur cette obligation légale et que cette obligation n’existe pas (ou plus, pour être gentils), tombe avec elle le droit qu’aurait le syndic de faire procéder sans autorisation d’assemblée générale à un état parasitaire trimestriel. Comme on le constate, c’est très simple…
III. Au-delà des « termites »
- Nos syndics indélicats ne vont pas manquer de dire : « D’accord, vous avez raison pour les termites, mais par pour l’amiante, le plomb, etc.. ?».
Nous répondrons que, pour les autres diagnostics, l’arrêt de la Cour de Cassation ne peut pas non plus être invoqué. Pourquoi ?
Parce que la Cour de Cassation met DEUX conditions au droit du syndic d’agir sans autorisation :
a) que la loi rende obligatoire le diagnostic ;
b) que l’action du syndic soit justifiée par la nécessité d’une « action immédiate » en cas de besoin, donc qu’il y ait « danger » ou « péril ».
Or, si l’on peut admettre qu’en matière de termites, il faille aller vite, on ne pourra pas plaider la même chose en matière de constat concernant les peintures au plomb, par exemple, voire l’amiante où aucun danger imminent ne peut être invoqué.
Conséquence : les syndics devront BIEN passer par une autorisation de l’assemblée générale pour faire procéder à des diagnostics immobiliers, ce qui est tout de même normal. Et si l’on vous dit le contraire… imprimez cet article et donnez-le à votre syndic
B. Termites : le ministre donne raison à l’ARC
Rappelez-vous : il y a quelques mois (4 janvier 2006) la Cour de Cassation prononçait un arrêt où elle justifiait qu’un syndic de copropriété puisse commander un diagnostic-termites sur parties communes d’une copropriété, même sans accord de l’assemblée générale (voir abus numéro 667).
De nombreux syndics - soudain très légalistes (que ne sont-ils aussi respectueux de toutes les décisions judiciaires ?) - se précipitèrent sur cet arrêt et justifièrent ainsi leur commande intempestive de contrats de repérage de termites, le plus souvent mal faits, inutiles, coûteux.
Les erreurs de la Cour :
Or, nous avions relevé une erreur majeure dans cet arrêt : la Cour parlait d’une obligation de faire un diagnostic sur partie privative ET sur partie commune en cas d’arrêté préfectoral. Or, il est établi, désormais (depuis le 18 juin 2005) que le diagnostic termites ne concerne PAS les parties communes.
Comment la Cour a-t-elle pu commettre une telle erreur ? c’est simple :
Jusqu’à l’ordonnance du 18 juin 2005, il y avait deux interprétations possibles de la loi de 1999 sur les termites, les uns prétendant qu’il fallait faire le diagnostic sur parties communes et privatives, les autres (comme l’ARC) uniquement sur parties privatives.
Le ministère du Logement avait pourtant tranché dans une circulaire : seules les parties privatives étaient concernées rappelait-il. Certains néanmoins (dont des notaires et de nombreux syndics) résistaient. Sans doute certains juges aussi.
Or, le 18 juin 2005 l’ordonnance sur les diagnostics immobiliers trancha définitivement ce point, ce qui semble avoir totalement échappé à la vigilance de la Cour de Cassation et prouve bien que nul n’est parfait.
Naturellement quand vous dites à un syndic un peu dur d’oreille que l’arrêt de la Cour de Cassation sur lequel il s’appuie est « anachronique », il sourit, vous prend pour un demeuré et continue son chemin en maintenant la facture de recherche ( ?) de termites dans les comptes. Normal.
C’est la raison pour laquelle nous avons souhaité obtenir une réponse ministérielle claire sur ce sujet et avons donc demandé à Christian JEANJEAN, député UMP de l’Hérault de saisir le ministre de la question.
Voici la question et la réponse très claire du ministère : comme on le constate, l’ordonnance du 18 juin 2005 a tranché le problème LÉGALEMENT et il n’y a donc plus aucune place à l’interprétation, fut-ce celle de la Cour de cassation
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12ème législature
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Conséquence : si votre syndic vous a fait passer une facture sur la base de l’arrêt de la Cour de Cassation, vous pouvez maintenant lui en demander légalement le remboursement