Contrats de maintenance :
bien faire appliquer la clause de révision pour bénéficier des indices à la baisse
La plupart des contrats de maintenance sont conclus pour une durée de 1 an avec la faculté de tacite reconduction à échéance.
Il s’agit principalement des contrats pour les ascenseurs, le chauffage, la VMC (ventilation mécanique contrôlée), les systèmes de sécurité incendie, les espaces verts, sans oublier celui pour l’entretien des parties communes des immeubles et l’assurance multirisque immeuble.
I. Baisse de certains indices de référence
La révision de ces différents contrats s’effectue bien souvent avec un ou plusieurs indices qui figurent dans la formule de révision avec les valeurs de référence, dans le contrat en vigueur, sous la rubrique relative à la révision annuelle du prix.
Nous avons ainsi constaté que certains de ces indices sont à la baisse depuis plus ou moins longtemps :
- L’indice FFB, pour les primes d'assurance immeuble : le 4ème trimestre 2015 est en baisse avec 929,50 contre 930,80 au 4ème trimestre 2014, soit un coefficient de 0.99860 ;
- L’indice BT 48, pour les ascenseurs : février 2016 est à 103,1 contre 104 en février 2015, soit un coefficient de 0.99135 ;
- L’indice FSD1 est aussi à la baisse : janvier 2016 est à 120,7 contre 125,3 en janvier 2015, soit un coefficient de 0.96329 ;
A contrario, d’autres progressent malgré tout, c’est le cas de l’indice ICHT-IME qui est utilisé dans différents contrats de maintenance technique.
Nos adhérents peuvent retrouver bon nombre d’indices mis à jour trimestriellement en avant dernière page de notre revue trimestrielle ou, pour nos adhérents collectifs, sur notre site à l’adresse suivante : www.arc-copro.com/siax.
II. Obligation du prestataire : respecter les termes de son contrat et baisser les prix conformément à la clause de révision
Généralement, la clause de révision n’est pas limitée à une variation à la hausse, votre prestataire a donc l’obligation de respecter les termes de son contrat et doit appliquer toute variation qu’elle soit à la hausse mais bien entendu lorsqu’elle est aussi à la baisse.
Mais on constate fréquemment, lorsque le résultat de la révision vient à minorer le coût du contrat, que certains prestataires n’appliquent pas cette baisse et conservent le tarif de l’année écoulée (N-1). Il est donc important que le conseil syndical contrôle la bonne application des formules de révisions des prix des contrats renouvelés par tacite reconduction, surtout lorsque différents indices sont à la baisse.
Bien entendu, ce contrôle relève des obligations courantes du syndic et si celui-ci a déjà réglé des factures établies sur l’ancien barème, il doit réclamer un avoir ou un remboursement au prestataire et au pire en assurer le remboursement sur ses deniers.
Enfin, si votre contrat comporte une clause de révision du prix limité aux seules variations à la hausse, cette clause est réputée nulle (Cour de Cassation, arrêt 14 janvier 2016) : « est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ».
N’hésitez pas à faire jouer cette jurisprudence si vous avez ce genre de clause dans un contrat.