Copropriétés nouvelles:
la livraison des parties communes
relève-t-elle de la gestion courante ?
Voici le cas d’une copropriété nouvelle confrontée à des facturations abusives du syndic de promotion portant sur les tâches à réaliser dans le cadre de la livraison des parties communes et de la levée des réserves. Heureusement, un contrôle des comptes réalisé par l’ARC a permis à cette copropriété de réagir très vite et de s’opposer à cette facturation.
Voici nos explications et nos conseils.
I. La facturation abusive par un syndic des heures consacrées à la livraison et la levée des réserves
Au cours de l’exercice 2014, le syndic de promotion (choisi par le promoteur) convoque et met en œuvre la première assemblée générale de la copropriété selon les modalités suivantes
- Il n’est pas mis en concurrence et se présente donc seul ;
- Il met au vote l’élection du conseil syndical, ainsi que le seuil de dépense au-delà duquel le conseil syndical devra obligatoirement être consulté par le syndic ;
- Il met à l’ordre du jour la livraison des parties communes ;
- Il prévoit que l'assemblée générale pourra confier l'assistance technique de la livraison des parties communes à un homme de l'art, choisi par le Conseil Syndical, pour un montant d'honoraires de 1 866 € TTC.
La livraison de l’immeuble a donc eu lieu après l’assemblée générale, en présence du promoteur, du syndic, de l’homme de l’art et de membres du conseil syndical.
À l’occasion du contrôle des comptes réalisé en 2015 (sur l’exercice 2014), l’ARC a relevé dans les comptes la facturation de 13 heures de vacation à 135 €/heure durant les heuresouvrablessoit 1755 € d’honoraires, non approuvés en assemblée générale, non prévus au contrat.Cette facturation concerne les heures consacrées par le syndic à la livraison des parties communes et à la levée des réserves.
II. Le rôle du syndic lors de la livraison des parties communes.
La livraison est l’opération par laquelle le promoteur transfère la garde de l’immeuble, soit à l’acquéreur (parties privatives), soit aux copropriétaires réunis dans le syndicat des copropriétaires (parties communes). Ce dernier est en règle générale représenté par lesyndic élu lors de la première assemblée générale, qui participe donc à la rédaction du procès-verbal de livraison des parties communes et procède à sa signature pour le compte de la copropriété.
La responsabilité du syndic sur cette mission précise était relativement limitée :
- car le syndic disposait d’un délai d’un mois à compter de la livraison pour compléter le procès-verbal des désordres qui ont été omis et qui seraient relevés par le conseil syndical ou les copropriétaires ;
- dans cette copropriété le syndic a bénéficié de la présence d’un homme de l’art qui va assister le conseil syndical.
Si le syndic considérait que cette prestation était spécifique, il aurait dû l’intégrer dans les prestations particulières de son contrat afin que les copropriétaires en soient informés le jour de l’assemblée générale.
Il aurait pu aussi demander à l’assemblée générale de lui conférer un mandat spécial pour participer à la livraison, moyennant une rémunération particulière votée lors de cette assemblée.
Il aurait dû aussi informer le conseil syndical que cette prestation dépassait le montant autorisé, au-delà duquel il est obligé de demander son avis.
III. Que prévoit le nouveau décret sur le contrat type de syndic par rapport aux opérations de livraison et de levée de réserves ?
Le contrat type de syndic, prescrit par le décret (n° 2015-342) du 26 mars 2015, applicable à partir du 2 juillet 2015, ne précise pas que la livraison et la levée des réserves d’un immeuble neuf vendu en VEFA sont des prestations particulières qui peuvent être facturées en dehors du forfait de base.
On peut donc considérer que ces prestations, comme le suivi de la reprise des désordres, ne doivent pas donner lieu àdes facturations complémentaires dans le cadre du nouveau contrat type. Elles font bien partie des tâches que le syndic doit assurer au titre du forfait de base de son contrat.
IV. La position de l’ARC
Nous considérons que la livraison des parties communes et la levée des réserves relèvent de la gestion courante que doit assurer le syndic de promotion en charge d’une copropriété vendue en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Le syndic ne peut ignorer qu’il doit réaliser ces prestations totalement prévisibles,ce qui lui permet de bien engager sa mission de gestion des parties communes, donc sa mission de syndic.
A l’instar de cette copropriété, nous vous recommandons de rejeter toute facturation complémentaire du syndic portant sur des tâches de livraison et de levée des réserves qui relèvent indiscutablement de la gestion courante.