Dans le journal l’Indépendant : « face aux syndics il faut se regrouper et se former avec les associations de copropriétaires »
Souvent les journaux de Province consacrent des articles à la copropriété que nous ne pouvons reproduire faute de place. En voici, cependant, un qui présente certaines particularités.
Les responsables des ARC du sud de la France nous ont, en effet, transmis un article assez alerte tiré du journal « l’Indépendant » (journal de Perpignan) qui décrit les difficultés des copropriétaires de la région. [à noter que, à l’ARC, l’indépendance est considérée comme une vertu cardinale...]
Voici cet article, écrit par Barbara GORRAND, et que nous commentons ensuite :
Perpignan, Syndics de copropriété : un univers impitoyable
« Depuis trois ans l'interphone ne marche pas, la rambarde de l'escalier est branlante, nous sommes restés plusieurs mois sans lumière dans les parties communes, nous avons une auréole au plafond suite à la tempête de 2009, ce n'est toujours pas repeint… Quand on appelle, on nous dit : 'Oui, oui, nous allons nous en occuper'. Mais au final, rien n'est fait ! Sinon pour nous envoyer des régularisations de frais chaque année ! Les syndics, c'est du business et rien d'autre".
Julien est amer. Pire, ce locataire d'une petite résidence moderne à Saint-Estève a fini par déposer son préavis. 'Victime' d'une faille de la loi Scellier : des propriétaires issus de toute la France ont acheté pour défiscaliser, et ont confié la gestion des appartements à un syndic… toulousain ! Effectivement, cela fait un peu loin pour une gestion quotidienne de la vie d'une copropriété. "Une dérive similaire au système bancaire" Si ce cas est un peu extrême, il tend à se répandre avec la 'bancarisation' de cette profession.
Un phénomène que connaît bien Serge Pioli, une trentaine d'années d'implication dans les conseils syndicaux à son actif, partout en France, au gré de sa carrière. Dernièrement, à l'issue de son dernier mandat, il ne s'est pas représenté. "Parce que le système s'est trop perverti. Cette profession a amorcé une dérive similaire au système bancaire, en plaçant les fonds récoltés de façon maximale, avant de payer. Comme avec EDF qui exige une facturation le 15 de chaque mois, mais que certains syndics ne payent que le 16 pour ne pas perdre les intérêts sur la quinzaine de la somme placée. EDF applique donc systématiquement une pénalité de 50 € pour 'incident de paiement'… En quelques années, ce métier est devenu double : à 70 % il s'agit d'appeler des fonds et de les placer, et à 30 % de gérer la copropriété".
Une course aux bénéfices que dénonce ce fonctionnaire à la retraite en s'appuyant sur son vécu. Citant pêle-mêle les honoraires de 1,5 à 3,5 % que prennent les syndics sur la surveillance des travaux, "qui fait que plus le patrimoine s'abîme, plus il faut faire des travaux sur lesquels le syndic se paye", les assemblées générales "organisées tous les 1 an et 3 mois, comme ça tous les 4 ans ils ont gagné 1 an", ou le fait de devoir saisir le TGI (avec intervention obligatoire d'un avocat) pour contester une décision prise en AG : "Du coup, personne ne le fait".
Lucide, il ne dédouane pas pour autant les copropriétaires, responsables en partie de cet état de fait : "Lors des AG, les deux tiers des copropriétaires ne viennent pas. Certains sont de simples bailleurs, d'autres vivent loin, d'autres encore sont trop âgés, et la majorité s'en fout. Tout simplement. Mais le système étant perverti, c'est aux citoyens de prendre les bonnes décisions, et de replacer les syndics dans leur rôle de service". L'Arc veille. L'Association des responsables de copropriété - qui fait partie de l'union nationale des Arc, Unarc, siégeant à ce titre à la commission nationale relative à la copropriété - est une "association de bénévoles à but non lucratif, dont la stratégie est de former les copropriétaires afin qu'ils deviennent des interlocuteurs crédibles du syndic", selon la définition qu'en donne Michel Sourgens, président de l'Arc-Roussillon. "Les syndics, c'est un domaine très compliqué, assez opaque, régi par la loi de 1965. Du coup, les copropriétaires ont du mal à entrer dedans, et se contentent souvent de voter sans vraiment s'y intéresser. Ce qui revient à donner un chèque en blanc aux syndics pour faire ce qu'ils veulent !"
Et Michel ...... parle d'expérience. Président de conseil syndical à Paris depuis 22 ans, il s'est installé à la pointe sud de Canet-en-Roussillon il y a 12 ans. Et n'a donc pas tardé à créer une antenne de l'Arc ". Il y a énormément de problèmes dans les copropriétés, avec de gros cabinets de syndic qui détiennent plus de 40 % du parc, et ont tendance à marcher sur les pieds des copropriétaires. Il faut dire aussi que la majorité de ces groupes sont rachetés par des banques, et maintenant des fonds de pension américains, et ce qu'on leur demande c'est de la rentabilité ».
Nos associations sont donc des références du fonctionnement des copropriétés, et nous agissons à leur demande", détaille son confrère Claude Felouzat, président de l'Arc Auvergne-Centre. Et la tâche est loin d'être facile, car comme aiment à le répéter ces experts, "la copropriété est le lieu de conflits d'intérêts égoïstes divergents"…
Les fameux frais de photocopie
Dans la ligne de mire de l'Arc, les charges et autres honoraires de syndics. "Nous avons développé l'outil d'analyse OSCAR, qui se base sur des chiffres que nous comparons avec le journal Le Particulier. Et l'Unarc a publié une grande enquête en avril 2012, deux ans après l'arrêté Novelli (dont sont extraits les chiffres ci-dessus, NDLR). 92 % des contrats contrôlés ne reprennent pas l'intégralité des 44 tâches de gestion courante listées par l'arrêté, et facturent donc ces tâches en supplément du forfait administratif.
Par exemple, un certain groupe a créé une société d'archivage, à qui ils font sous-traiter ce qui est pourtant une tâche de la gestion courante en répercutant la facture sur les copropriétaires !". Au rayon des frais qui coûtent cher, la ligne 'photocopies' peut faire sourire… "Mais un syndic, par exemple, nous a facturé 50 000 photocopies ; à 0,22 € la photocopie, quand on sait que souvent les sociétés spécialisées facturent 0,08 € la photocopie, cela fait une sacrée marge ! ».
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Les constats - même très classiques - sont tous exacts, malheureusement :
- syndics « absents » de la gestion quotidienne ;
- syndics lointains géographiquement et qui plus est mis en place par le promoteur (qui échappe ainsi plus facilement à ses obligations...) ;
- financiarisation de la gestion (et son cortège de « dysfonctionnements » et de surcoûts pour les copropriétaires) et quasi-impossibilité pour les copropriétaires d’obtenir un compte séparé ;
- des honoraires pour travaux pas toujours justifiés (ceci dit, en Ile de France, 1,5 % à 3,5 %, ce serait très, très bien ; nous atteignons facilement 5, voire 6 %).
Ce que nous trouvons de bien dans cet article c’est que, pour une fois, la journaliste renvoie les copropriétaires à leurs responsabilités et au rôle indispensable des associations comme l’ARC ou les ARC régionales qui forment les copropriétaires et en font, comme la dit la journaliste, des « interlocuteurs crédibles du syndic ».
Se former, se regrouper, agir et réagir face aux abus des syndics qui profitent trop souvent de la faiblesse, de l’éparpillement, de la lassitude voire de l’absence des copropriétaires.
Voici donc un bel et simple article qui dit simplement ceci : lorsque les copropriétaires se forment et se regroupent, le syndic devient plus raisonnable, beaucoup plus raisonnable.
Merci à « Indépendant » pour ce message simple et revigorant.