Très populaire mais également source de tensions au sein des copropriétés, la location meublée touristique de courte durée, notamment via des plateformes telles qu’Airbnb, fait désormais l’objet d’un encadrement juridique renforcé.
Il convient de distinguer le régime applicable à la résidence principale de celui applicable à la résidence secondaire, ces deux situations ne répondant ni aux mêmes conditions ni aux mêmes limitations en matière de location meublée touristique.
L’article L324-1-1 du Code du tourisme définit les meublés de tourisme ainsi : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».
I - S’il s’agit d’une résidence principale
Lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur, celui-ci peut le proposer à la location, notamment par l’intermédiaire de plateformes telles qu'Airbnb, sans qu’une autorisation de changement d’usage soit requise.
La résidence principale correspond au logement occupé au moins huit mois par an par le propriétaire ou le locataire, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, conformément à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.
Dans cette hypothèse, la location est strictement encadrée par un plafond de 120 jours par année civile prévu par l’article L324-1-1 du Code du tourisme. Ce plafond constitue la principale limite du régime de la résidence principale.
Le loueur peut également être soumis, selon les communes, à une déclaration préalable avec enregistrement, permettant l’obtention d’un numéro obligatoire à mentionner sur les annonces. Dans certaines communes, ce dispositif peut être renforcé, le conseil municipal pouvant réduire le plafond à 90 jours.
Les plateformes de location ont par ailleurs l’obligation de contrôler le respect du plafond des 120 jours par an de location pour les résidences principales, conformément au règlement 2024/1028 du 11 avril 2024 relatif à la collecte et au partage des données sur les locations de courte durée.
II - S’il s’agit d’une résidence secondaire
À l’inverse, lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire, le plafond annuel de 120 jours ne s’applique pas en vertu de l’article L324-1-1 du Code du tourisme. Le logement peut donc être loué tout au long de l’année en meublé de tourisme.
Cependant, ce régime est plus strict car il ne s’agit plus seulement de contrôler la durée de location, mais potentiellement l’usage même du bien.
Dans les communes soumises aux articles L631-7 à L631-9 du Code de la construction et de l’habitation, notamment dans les zones tendues, où s’applique la taxe sur les logements vacants, une autorisation préalable de changement d’usage est exigée par la commune avant toute mise en location touristique. Le changement d’usage intervient ici car le logement cesse d’être affecté à l’habitation classique pour devenir un usage de type touristique ou commercial.
Par ailleurs, dans les communes qui ne sont pas soumises au régime de l’autorisation préalable obligatoire (zones non tendues de logement), le propriétaire peut être soumis à une déclaration préalable avec enregistrement, comme autre outil de contrôle administratif.
En outre, conformément à l’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui affecte son lot à la location meublée touristique doit en informer le syndic.
S’agissant du règlement de copropriété, la possibilité d’interdire les locations de courte durée dépend de la destination de l’immeuble. Lorsque le règlement prévoit une destination exclusivement bourgeoise, l’interdiction de l’activité de location touristique peut être admise. En revanche, lorsque l’immeuble présente une destination mixte, ce qui est le cas le plus fréquent, une telle interdiction ne peut en principe viser que les lots à usage d’habitation.
Enfin, toute modification du règlement de copropriété ayant pour objet de restreindre ou d’interdire la location meublée touristique doit être votée par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité prévue à l’article 26 d. de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Une telle interdiction ne peut toutefois être adoptée que dans les copropriétés dont le règlement prohibe déjà l’exercice d’activités commerciales dans les lots qui ne sont pas affectés à un usage commercial.
Attention cependant, l’obtention de l’autorisation administrative de louer un local pour de la location touristique de courte durée ne présage pas de l’autorisation donnée par le règlement de copropriété ou de l’assemblée générale pour la pratique de cette activité. Les autorisations administratives sont toujours accordées sous réserve des droits des tiers dont ceux du syndicat de copropriétaires.
III - Sanctions applicables
Le non-respect des dispositions de l’article L324-1-1 du Code du tourisme expose le loueur à des sanctions croissantes selon la gravité du manquement.
En cas d’absence de déclaration ou d’enregistrement lorsque celui-ci est obligatoire, le propriétaire encourt une amende pouvant atteindre 5 000 euros.
Lorsque le logement constitue une résidence principale, le dépassement du plafond de 120 jours de location par an est sanctionné par une amende civile pouvant aller jusqu’à 10 000 euros.
Enfin, la location d’une résidence secondaire sans autorisation préalable de changement d’usage dans les communes concernées constitue le manquement le plus sévèrement sanctionné, avec une amende pouvant atteindre 50 000 euros par logement, assortie d’une astreinte financière jusqu’à régularisation.