Suite à de nombreuses difficultés juridiques liées aux modalités de sortie du syndic en place, en cas d’élection d’un nouveau cabinet, l’ordonnance « Copropriété » a modifié plusieurs dispositions dans la loi du 10 juillet 1965.
A travers cet article, nous allons nous focaliser uniquement sur les possibilités de recours du syndic en place dans le cas où l’assemblée générale nomme au cours de son mandat un nouveau cabinet.
Nous consacrerons un article spécifique en cas de révocation du syndic en place pour faute.
Avant d’aborder les nouvelles dispositions, expliquons le contexte juridique et les imperfections de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, sachant que les effets de l’ordonnance n’entreront en vigueur qu’au 1er juin 2020.
I. Une incertitude sur les conséquences de la nomination d’un nouveau syndic
L’article 18, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 précise que « Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »
Cette disposition présentait néanmoins un vide juridique qui était de savoir si le syndic sortant était en mesure de réclamer une indemnité au motif que son contrat était arrêté avant la fin de son mandat contractuel.
Un récent arrêt de la Cour de cassation a répondu par l’affirmative en considérant que si le syndicat des copropriétaires n’était pas en mesure de justifier une faute impliquant la révocation du syndic, ce dernier était alors en droit de réclamer une indemnisation.
Pour corriger ce vide juridique, l’ordonnance « Copropriété » a prévu un dispositif plus clair.
II. Une révocation sans possibilité d’indemnisation
L’article 15 de l’ordonnance « Copropriété » a modifié l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant un nouveau dispositif en matière d’arrêt du contrat de syndic avant la fin de son mandat, lorsqu’il est mis en concurrence.
Voici donc la nouvelle rédaction :
« VII.- Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.
« Les questions de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. […] »
Autrement dit, à partir du moment où le syndic en place est mis en concurrence dans les trois mois précédant le terme de son mandat, ce dernier ne peut pas prétendre à des indemnités au motif d’une rupture anticipée de son contrat.
Il s’agit d’une avancée importante puisque la loi interdit à un syndic sortant qui se sentirait lésé de demander réparation.
Néanmoins, le problème reste entier, voire se complexifie pour les assemblées générales qui nommeraient postérieurement au trois mois précédant la fin du mandat du syndic en place un nouveau cabinet car dans ce cas le syndic en place serait légitime à réclamer réparation.
Pour traiter cette difficulté, il faudra impérativement soit faire coïncider l’assemblée générale avec la fin du mandat (dans les trois mois), soit évoquer dans la résolution des motifs de révocation du syndic pour des manquements ou des carences, afin de dissuader ce dernier d’engager une procédure judiciaire.
Rappelons que ces mesures ne seront applicables que pour les contrats souscrits après l’entrée en vigueur de l’ordonnance qui est fixée au 1er juin 2020.