Dégât des eaux persistant et origine privative : Que faire ?

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Conseils de l'ARC
24/01/2017

Dégât des eaux persistant et origine privative :

Que faire ?

 
 
En matière de sinistre, les dégâts des eaux constituent la grande majorité des dossiers. Machine à laver qui déborde, rupture d’une canalisation, robinet d’arrêt fuyard : les causes peuvent être multiples.
 
L’enjeu primordial est bien évidemment de stopper la fuite ou l’infiltration en identifiant sa ou ses causes. Cependant, même une fois l’origine identifiée, il est parfois difficile d’y mettre fin, notamment si la fuite provient d’une partie privative et que le copropriétaire responsable tarde à engager les réparations nécessaires.
 
Quels sont donc les outils dont disposent les autres copropriétaires ou la copropriété victimes de fuite(s) à répétition ou continue(s) provenant des parties privatives ?
  1. Législation et formalités administratives

Les articles 1382 et suivants du Code civil posent les principes de responsabilité de chaque individu.
  • Article 1382 : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »
  • Article 1383 : « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».
  • Article 1384 : « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ».
Les compagnies d’assurances obligent à déclarer un sinistre dans les cinq jours de sa découverte.
  • Si le sinistre a une origine privative et affecte uniquement d’autres parties privatives, un constat sera rempli entre les deux résidents concernés et transmis à leur compagnie d’assurance respective.
  • Si le sinistre a une origine privative et affecte uniquement les parties communes, alors un constat sera établi entre l’auteur du sinistre et le syndicat de copropriétaires via le syndic.
  • Mais… un sinistre au départ strictement privatif entre deux lots peut s’étendre, et affecter les parties communes s’il n’est pas traité dans les temps ! En effet, l’eau passant d’un étage à l’autre va affecter graduellement la structure qui est une partie commune !
Dans ce cas, une déclaration d’aggravation de dommages sera effectuée et le syndic ouvrira lui aussi un dossier auprès de l’assurance de l’immeuble.
  1. Les actions à mettre en place

Dans un premier temps, il est indispensable de solliciter l’auteur des désordres, mais pour cela encore faut-il l’identifier !
N’attendez pas et allez sonner chez vos voisins, une véritable enquête de terrain s’impose. En cas de fuite très importante, n’hésitez pas à couper l’eau de la colonne montante, soit via les robinets à chaque étage, soit en cave au départ de la colonne.
 
Premier cas : l’origine de la fuite est identifiée elle est privative, son auteur appellera alors un plombier qui interviendra à sa charge et des travaux provisoires pourront être réalisés pour mettre « hors d’eau » votre appartement - et/ou les parties communes.
 
Un devis de réparation sera réalisé et adressé au copropriétaire responsable du dommage. Le problème survient s’il ne met pas en œuvre les travaux permettant de stopper définitivement la fuite (exemple : cas de joints de carrelage en pourtour de douche à refaire).
 
Deuxième cas : l’origine n’est pas identifiée… qui doit appeler et payer le plombier…
 
C’est le syndic qui va devoir intervenir pour mettre un terme à cette situation qui est préjudiciable à la copropriété si elle perdure et selon le résultat des investigations du plombier, il refacturera (ou non) la dépense engagée au copropriétaire concerné s’il s’avère que l’origine est privative.
 
Un devis sera alors établi et transmis pour engagement des travaux au copropriétaire concerné.
 
Dans le premier ou le second cas, la situation de blocage se produit si le copropriétaire concerné ne fait pas exécuter les travaux requis.
 
Il reste alors à :
  • Mettre en demeure le copropriétaire concerné par lettre recommandée avec accusé de réception de procéder aux travaux et d’en justifier.
  • Si rien ne se produit, faire une deuxième mise en demeure par voie d’huissier peut avoir un effet dissuasif.
  • Le copropriétaire ne réagit toujours pas ? Il va être indispensable d’engager une procédure en référé d’heure à heure avec fixation d’une astreinte de X euros par jour de retard à exécuter les travaux. L’avantage de ce référé est d’être réellement plus rapide qu’une procédure classique.
  • Si la copropriété dispose d’une protection juridique, c’est le moment de la saisir du dossier.

Il est indispensable de prouver la matérialité des désordres - surtout si vous souhaitiez – ce que nous déconseillons tant que la cause n’est pas traitée- faire remettre en état ce qui a été dégradé sans attendre le passage des différents experts que missionneront les compagnies d’assurances. Selon l’étendue des dégâts, prenez des photos datées ou faites appel - encore - à un huissier qui constatera les dégâts et dont le dossier sera incontestable