Des comptes d’avance à n’en plus finir

Un des éléments pour garantir une gestion pérenne de la copropriété est le contrôle des comptes périodique.

En effet, cette analyse permet de détecter les opérations comptables incohérentes qui, au-delà de nuire à la visibilité des comptes, peuvent entraîner une surcharge d’appels de fonds inutiles que les copropriétaires devront supporter.

À travers cet article, nous allons donc nous focaliser uniquement sur les comptes d’avance afin de démontrer comment ils peuvent vite entraîner une dérive financière aussi bien pour la copropriété que pour les copropriétaires.

1. L’avance de trésorerie

L’avance de trésorerie est prévue à l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Cette dernière ne peut excéder 1/6^ème du budget prévisionnel.

Ce fonds a pour vocation de pallier à une éventuelle insuffisance de trésorerie due à des impayés de charges ponctuels ou à un budget prévisionnel mal estimé.

Néanmoins, la plupart des syndics utilisent à mauvais escient cette avance dans le seul but d’augmenter la trésorerie soit pour la faire travailler à son profit si la copropriété ne dispose pas d’un compte bancaire séparé, soit pour camoufler sa carence en matière de recouvrement des impayés.

Cette démarche est donc doublement pénalisante puisqu’elle « maquille » les comptes de la copropriété et, en plus, entraîne un appel de fonds supplémentaire qui aurait pu être évité.

Par conséquent, il revient au conseil syndical d’estimer au plus juste l’avance de trésorerie, en fonction des caractéristiques propres à la copropriété.

Si cette dernière n’a pas d’impayés importants ou maîtrise ses dépenses, il ne sert à rien d’avoir une avance de trésorerie importante.

Dans ce cas, il ne faudra pas hésiter à baisser le montant alloué à ce compte quitte à rembourser aux copropriétaires le surplus constitué ou en l’affectant au fonds travaux.

1. L’avance travaux

Depuis le 1^er janvier 2017, le syndic n’a plus l’obligation de proposer tous les trois ans la constitution d’une avance travaux.

Dans plusieurs copropriétés, cette avance a été constituée sans être utilisée alors que des travaux ont été votés. Même principe que pour le point précédent : l’objectif est de constituer une trésorerie importante dans le seul intérêt du syndic.

Le conseil syndical doit donc vérifier si la copropriété dispose d’une avance travaux et, le cas échéant, le montant constitué.

Il y a alors trois hypothèses :

• soit maintenir en l’état ce compte sans oublier de l’utiliser en cas de vote de travaux ;
• soit le rembourser totalement ou partiellement aux copropriétaires ;
• soit siphonner progressivement l’avance travaux pour constituer le fonds travaux obligatoire.

1. Autres avances

Le décret comptable donne la possibilité de constituer d’autres avances. Certains syndics n’ont pas hésité à créer d’autres comptes d’avance parallèles à partir de motifs douteux.

Il peut s’agir de comptes d’avance de « solidarité », de « prévoyance » que nous qualifierons de, « pigeons ». En effet, bien souvent, il s’agit uniquement de constituer ces comptes d’avance pour augmenter la trésorerie de la copropriété.

Ainsi, les avances de « solidarité » ou de « prévoyance » doivent être utilisées de manière extrêmement marginale et, surtout ponctuellement impliquant un remboursement rapide au profit des copropriétaires qui ont fait cette avance.

Il y a une règle simple à bien comprendre : il n‘est plus question de laisser le syndic jouer avec l’argent de la copropriété et des copropriétaires.