Une des actions de l’ARC est d’agir auprès des instances pour renforcer les prérogatives du conseil syndical et de ses membres.
L’objectif est toujours le même, faire en sorte que le conseil syndical puisse assurer sa mission de contrôle et d’assistance envers le syndic, et ce dans l’intérêt exclusif de la copropriété.
C’est dans ce cadre que « l’ordonnance-copropriété » a introduit des pénalités en cas de retard voire de refus du syndic à remettre les documents réclamés par le conseil syndical.
Un dispositif qui effraie les syndics et qui essaye de trouver tous les stratagèmes pour y échapper, sachant que le plus simple reste la remise des documents réclamés.
Précisons la situation et surtout comment l’ARC est intervenue pour corriger les failles du dispositif, utilisées par les syndics.
I. Une absence de mandat
L‘article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par « l’ordonnance-copropriété » prévoit qu’au-delà d’un mois si le syndic tarde à remettre les documents réclamés par le conseil syndical, alors des pénalités à hauteur de 15 € par jour s’imputeront sur ses honoraires à la fin de l’exercice comptable.
Autrement dit, un syndic qui remettrait les documents trente jours après l’expiration du délai d’un mois devra déduire de sa rémunération la somme de 450€ (15 € x 30 jours).
Pour échapper à ces pénalités, certains gestionnaires évoquaient que la demande émanait d’un conseiller syndical « isolé » qui n’avait pas de mandat du conseil syndical pour agir.
Autrement dit, il invoquait que le conseiller syndical agissait en son nom propre comme un « simple » copropriétaire et non en sa qualité de conseiller syndical.
Pour cela, il se basait sur l’article 26 du décret du 17 mars 1967 qui précisait qu’un ou plusieurs membres du conseil syndical habilité à cet effet pour ce dernier pouvaient prendre copie et connaissance de ces documents…
Ainsi, il considérait que le conseiller syndical devait être habilité pour réclamer des pièces qui concernent la copropriété. À défaut, le syndic n’y était pas tenu.
Une théorie grotesque puisque l’ensemble des conseillers syndicaux détiennent tous les mêmes pouvoirs qui résultent de leur élection au cours de l’assemblée générale.
Néanmoins, cet argument a enclenché une réaction de l’ARC.
II. Une correction des textes
Devant cet argument contestable, nous avons demandé dans le cadre de la négociation du décret modificatif de celui du 17 mars 1967, que soit supprimé dans l’article 26, le terme « habilité à cet effet par ce dernier ».
C’est donc ce qui est prévu dans le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 qui a modifié l’article 26 du décret du 17 mars 1967.
Ainsi il est à rédigé à présent comme suit :
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Article 26
Un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au septième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965. |
La conséquence de cette suppression est simple : tout conseiller syndical est habilité à demander au syndic l’ensemble des documents de la copropriété, et ce sans habilitation préalable du conseil syndical.
Il semble que cet argument du syndic soit aujourd’hui obsolète. À la prochaine !