Des syndics se mélangent les pinceaux entre l’avance travaux et le fonds travaux

La loi ALUR, qui date maintenant de plus de trois ans (24 mars 2014) a prévu la mise en place d’un fonds travaux.

Cette mesure est entrée en application depuis le 1^er janvier 2017.

En parallèle, à cette même date, a été supprimée l’obligation faite au syndic d’inscrire à l’ordre du jour – au moins tous les trois ans – la constitution d’une avance travaux en vue de faire face à des travaux d’entretien qui seront à réaliser dans les trois ans.

Face à ces deux évolutions, il n’est pas rare de constater que des syndics font l’amalgame entre ces deux dispositifs présentant des résolutions indigestes. 

Voyons donc un exemple.

Une résolution incohérente

La loi ALUR a fait évoluer la loi du 10 juillet 1965 afin de cadrer de manière précise les modalités de constitution et d’appel du fonds travaux.

Ces mesures législatives ont pour objectif d’inciter les copropriétés à constituer une réserve suffisamment importante pour financer un plan pluriannuel de travaux.

Malgré ce cadre légal, voici la question et la résolution relevées sur une convocation d’assemblée générale :

Voyons donc les amalgames commis :

• il ne s’agit pas d’une provision spéciale, prévue anciennement à l’article 18-6° de la loi du  10 juillet 1965, mais bien de la constitution d’un fonds travaux prévue à l’article 14-2. Ce détail peut sembler insignifiant, si ce n’est que l’avance est remboursable ce qui n’est pas le cas du fonds travaux, et ce, même s’il y a eu la vente d’un lot avant l’utilisation effective de la quote-part versée ;

• l’assemblée générale n’a pas à se prononcer sur la décision de constituer un fonds travaux légalement obligatoire, mais uniquement sur son taux sachant qu’il ne peut être inférieur à 5% ;

• le fonds travaux n’a pas pour principal objectif de financer les travaux d’entretien et de conservation des parties communes, mais bien de faire face à des travaux obligatoires ou bien à ceux votés en sus du budget courant ;

• la conséquence directe du point précédent est que le fonds travaux ne doit justement pas être constitué pour réaliser les travaux nécessaires dans les trois ans à venir. Bien au contraire, il s’agit de déterminer un montant de cotisation d’appel de fonds afin de répondre à un plan pluriannuel de travaux, qui peut s’étendre sur plusieurs années. Ainsi, le syndicat de copropriétaires n’est pas contraint de réaliser des travaux dans les trois ans si cela n’est pas nécessaire.

1. Que retenir ?

Le fonds travaux se caractérise par quatre exigences légales :

1. Sa cotisation annuelle ne peut être inférieure à 5% du budget prévisionnel. Ceci étant le syndicat de copropriétaires peut, bien évidemment, voter un taux plus élevé s’il sait pertinemment que le coût des travaux à réaliser dans les années à venir le justifie.
2.  Les sommes constitutives du fonds travaux sont acquises au lot, et par conséquent, non remboursables au copropriétaire. 
3. Les sommes affectées au fonds travaux doivent être déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré, interdisant au syndic de pouvoir en bénéficier d’une manière directe ou indirecte.
4. Le fonds travaux doit être constitué en vue d’établir un plan pluriannuel de travaux.

Nous espérons que ce rappel évitera de trouver des résolutions « sans queue ni tête » dans des convocations d’assemblée générale.