La règle d’or en copropriété est que l’ensemble des copropriétaires participe aux votes des résolutions en fonction de leurs voix ainsi qu’aux frais de la copropriété à hauteur des millièmes des lots et de la clé de répartition à laquelle est rattachée la dépense.
Néanmoins, la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux dispositions indépendantes qui interdisent aux copropriétaires de participer au vote de la résolution ou les dispensent de contribuer aux dépenses.
Voyons ces deux dispositifs dérogatoires mais logiques.
I. En cas de condamnation judiciaire du syndicat des copropriétaires, à la suite d’une action judiciaire engagée par un copropriétaire
Compte tenu du principe énoncé en introduction, lorsqu’un copropriétaire engage une action judiciaire à l’encontre de la copropriété et qu’il obtient gain de cause, entraînant une condamnation financière de la copropriété à son profit, il devrait malgré tout participer au financement de cette condamnation puisqu’il fait partie intégrante du syndicat des copropriétaires condamné.
Une mesure aberrante mais qui se justifie par le fait que le syndicat des copropriétaires est une personne morale distincte dont le copropriétaire à l’initiative de l’action fait partie intégrante.
La loi du 10 juillet 1965 est venue corriger cette carence en prévoyant dans l’article 10-1 la disposition suivante :
« […] Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […] »
Ainsi, la condamnation du syndicat des copropriétaires est répartie sur l’ensemble des copropriétaires en enlevant les millièmes de celui ayant engagé l’action judiciaire.
Néanmoins, ce même article complète le dispositif en précisant : « Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »
Il est donc malgré tout possible de demander au juge qu’une partie des frais soit à la charge du copropriétaire demandeur, et ce même s’il a gain de cause sur le fond de l’affaire.
II. Une interdiction de participer au vote de la saisie de son lot
Une difficulté se retrouvait dans beaucoup de copropriétés en difficulté qui ne pouvaient pas voter valablement la saisie immobilière d’un lot du fait que son propriétaire représentait un nombre de voix important, bloquant alors la majorité à atteindre pour valider cette résolution.
Pour traiter ce problème, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, a prévu une disposition qui interdit aux copropriétaires concernés par la saisie de leur lot de participer au vote ce qui fait que le quorum se base sur l’ensemble des voix du syndicat des copropriétaires auquel sont soustraites celles du copropriétaire concerné.
Plus encore, il ne peut disposer de pouvoirs pour représenter un copropriétaire sur cette question spécifique.
L’objectif du législateur est de verrouiller tout moyen qui permettrait au copropriétaire concerné d’avoir une influence sur la prise de décision.
Voici la retranscription de la disposition prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »
Deux mesures à ne pas oublier !