DEUXIEME DOSSIER DU MOIS DE MAI
Sur les exemples aberrants de recouvrement des impayés par les syndics professionnels. 2ème partie : les conseils de l’ARC pour un recouvrement efficace des petites dettes
La principale problématique du recouvrement des impayés en copropriété est de mettre en œuvre une stratégie de recouvrement efficace, à savoir adaptée et engagée à temps.
Les syndics utilisent généralement des processus de recouvrement standardisés, alors même qu’il faudrait pouvoir adapter les actions de recouvrement en fonction de différents critères, comme le profil des débiteurs, les particularités des situations et des dettes, etc.
Nous constatons régulièrement que les actions de recouvrement engagées par les syndics manquent d’efficacité, car elles sont mal adaptées à la situation.
Suite à notre 1er article sur la mauvaise utilisation de la procédure de déchéance du terme www.arc-copro.com/fqyx, voici la suite de nos exemples aberrants de recouvrement des impayés qui concernent cette fois les actions mise en œuvre pour traiter les petites dettes.
I. La problématique du recouvrement des petites dettes : cas des copropriétés pavillonnaires ou de parking
Dans les copropriétés pavillonnaires ou les copropriétés de parkings notamment, on retrouve les problèmes suivants :
- Le montant des appels de charges est faible,
- les actions de recouvrement engagées par les syndics ne sont généralement pas adaptées.
Voyons pourquoi :
Avec des appels de charges dont le montant est peu élevé, la dette d’un copropriétaire pourra être faible en montant, mais pourtant déjà très ancienne (voir exemple ci-après).
Dans une telle situation, les syndics laissent généralement les dettes augmenter suffisamment pour justifier l’engagement d’une procédure par un avocat. En attendant, le débiteur n’est pas inquiété, et le jour où la procédure sera lancée, les frais d’avocat risquent d’être aussi élevés que la dette elle-même.
Ainsi, avec des appels trimestriels d’environ 40€ pour un lot parking par exemple, il faudra 25 trimestres, soit plus de 6 ans pour atteindre une dette de 1 000€, sachant que pour une procédure devant le tribunal d’Instance, les frais d’avocats peuvent varier entre 700€ et 1 400€.
Afin de justifier leur immobilisme quant au recouvrement de ce type d’impayés, les syndics utilisent donc l’argument du coût des procédures, disproportionné par rapport au montant de la dette. Mais que faire dans ce cas ? Laisser un copropriétaire ne rien payer pendant plusieurs années ?
Pour ce type de situation d’impayés, comme nous allons le voir, le problème relève en réalité du choix des procédures à mettre en œuvre.
II. Des procédures simples et peu coûteuses
Faut-il encore le rappeler, il existe pourtant des procédures de recouvrement rapides et peu coûteuses, qui sont trop souvent ignorées par les syndics.
Il s’agit des procédures suivantes :
- L’injonction de payer : pas d’avocat, ni d’audience, un simple formulaire à remplir et à accompagner des justificatifs de la demande recours à un huissier pour la signification de la décision.
Pour tous savoir sur l’injonction de payer, nous renvoyons nos adhérents collectifs vers le dossier suivant : www.arc-copro.com/48ji.
- La déclaration au greffe ou saisine du juge de proximité : pour les dettes jusqu’à 4 000€, sans assignation, en déposant une demande au greffe du tribunal de proximité, sans obligation de se faire représenter par un avocat, le syndic pouvant représenter la copropriété lors de l’audience.
Les adhérents collectifs peuvent retrouver tous nos conseils sur l’usage de cette procédure ici : www.arc-copro.com/8g2y.
- La procédure de déchéance du terme : selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet notamment de faire condamner par anticipation un copropriétaire au paiement de la totalité de sa quote-part de charge de l’exercice en cours dès le premier appel de charges non réglé.
Pour en savoir plus, vous pouvez vous reporter à notre précédent article sur les « exemples aberrants » : www.arc-copro.com/fqyx.
A noter que les syndics ne veulent généralement pas engager ces procédures pour différentes raisons, notamment parce que certaines ne justifient pas le recours à un avocat, et nécessitent donc que le syndic fasse directement les démarches, ce qui lui demande plus de travail et un travail qu’il n’a pas l’habitude de faire.
III. Les conseils de l’ARC pour un recouvrement efficace
Bien entendu les différentes procédures évoquées ne sont efficaces, que si elles sont bien menées, et adaptées à la situation de l’impayé à traiter.
Voici quelques conseils généraux pour un recouvrement efficace, permettant de préserver la copropriété d’une dégradation de sa trésorerie :
- engager rapidement les procédures, ne pas laisser les dettes augmenter, ce qui fragilise financièrement la copropriété (difficultés de paiement des fournisseurs, impossibilité d’engager des travaux, voire d’engager les actions d’entretien courant des parties communes nécessaires) ;
- prendre le temps d’analyser chaque dossier individuellement afin d’éviter les « procédures généralisées » ;
- privilégier les actions rapides et peu couteuses quand cela se justifie ;
- après analyse des situations, adapter les actions de recouvrement en fonction des dossiers impayés (profils des débiteurs, particularités comme les successions, les situations de surendettement, etc.) ;
- suivre régulièrement l’évolution des impayés et les procédures engagées par le syndic (à faire par le conseil syndical, selon l’importance des impayés, si possible trimestriellement) ;
- mettre en place un protocole de recouvrement, approuvé par l’AG, qui ne sera pas un protocole type du syndic, mais bien celui adapté à votre copropriété ;
- négocier une convention d’honoraire avec le ou les avocats du syndicat des copropriétaires, pour une meilleure maîtrise des coûts ;
- négocier les honoraires du syndic en matière de recouvrement et notamment en veillant au respect du décret sur les contrats de syndic suite à la loi ALUR applicable à compter du 1er juillet 2015 ;
- favoriser l’implication et la compréhension des copropriétaires particulièrement concernant les décisions d’assemblées générales, pour limiter les incompréhensions sources de contestation et de non-paiement des charges.
De nombreuses précautions peuvent ainsi être prises par le conseil syndical afin d’assurer un recouvrement des impayés plus efficace, avec le syndic.
Pour plus d’informations sur nos conseils et sur la façon de les mettre en place dans votre copropriété, nous vous renvoyons à nos guides : « Copropriété : Les impayés en 25 questions » et « Savoir traiter les impayés en copropriété ».
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