DOSSIER DU MOIS DE MARS 2013

 

Réactions de l'ARC aux propositions de la loi DUFLOT (syndics et copropriété)

 

Comme nous l’annoncions la semaine dernière, le Ministère du Logement a procédé - les 19 et 20 février - à une consultation sur les volets de la « loi DUFLOT » qui concernent les syndics et la copropriété.

Ces deux jours ont été très riches en interventions et échanges divers entre les professionnels (FNAIM, UNIS, Caisses de garantie, PLURIENCE), les associations représentatives (ARC et UNARC, UNPI, CGL, CLCV, UFC) et les représentants des ministères.

Nous exposons ci-dessous :

• les principales propositions du projet de la loi ;

• nos commentaires (favorables ou moins favorables, parfois) ;

• nos contre-propositions telles que nous les avons exprimées au cours de ces deux journées.

 

Nous espérons que le document qui suit permettra d’éclairer les enjeux de cette réforme et d’ajuster celle-ci aux véritables besoins des copropriétés et des copropriétaires.

 

Réactions de l’ARC aux propositions de la loi DUFLOT (syndics et copropriété) et proposition complèmentaires ou substitutives de l'ARC  - 26 février 2013

1/ Propositions concernant la régulation de la profession de syndics et la mise en place d’un haut conseil de l’immobilier

 

Présentation des points essentiels du projet

 

Outre le renforcement des sanctions pénales et des pouvoirs de contrôle de l’administration, les principales propositions du projet sont les suivantes :

1. Création d’un Haut conseil des trois professions immobilières (transaction ; gérance ; syndic).

NB : ce haut conseil n’est pas tout à fait un Ordre, puisque les usagers y seraient représentés, mais il y ressemble un peu (cotisation obligatoire de tous les professionnels, organisation de tous les professionnels, organisation de la formation, tenue du registre national, etc.).

2. Création de commissions « de contrôle » (disciplinaires) régionales présidées par un magistrat et pouvant prononcer des sanctions allant jusqu’à l’interdiction d’exercer.

Les demandes des représentants des copropriétaires et des consommateurs ont été satisfaites. Néanmoins, il faut être vigilant, car ce dispositif pourrait très facilement trouver ses limites et ne pas répondre aux besoins de régulation de la profession, de correction et d’application de sanctions absolument indispensables.

Voyons pourquoi et voyons par ailleurs les propositions que nous formulons pour empêcher que cela ne soit le cas.

 

Les craintes que nous avons exprimées et nos propositions

 

I. Des métiers très différents : donc un risque d’éparpillement et de dilution des spécificités au sein d’un haut conseil unique

1. Pour nous, les trois métiers (intermédiaire, gérant locatif et syndic) requièrent des compétences qui ne sont pas les mêmes ; la déontologie n’est pas la même ; les textes de loi et règlements ne sont pas les mêmes ; les problèmes rencontrés ne sont pas les mêmes, etc.

2. En créant un Haut conseil unique pour ces trois métiers, on risque donc de créer une instance trop généraliste qui ne va pas pouvoir traiter dans le détail et correctement les problèmes innombrables concernant chaque métier.

Il faudra donc au moins prévoir de créer deux sous-conseils distincts, dont un consacré uniquement à la Copropriété, avec des organes distincts et des représentants distincts.

 

II. Risque de sous représentation des usagers

• Si le projet écarte l’idée de créer un Ordre, on n’en est quand même pas très loin. Le seul élément qui diffère est la présence des représentants d’usagers au sein du haut conseil.

• Le problème serait que cette présence ne soit que symbolique et que les professionnels dominent totalement ce conseil.

• Ne risque-t-on pas de se retrouver avec deux ou trois organisations généralistes dépassées par la complexité des problèmes et reléguées à un rôle de spectateurs ?

• Ce risque est d’autant plus grand que le Haut conseil sera financé par les cotisations des professionnels. Or « qui paie commande... ».

Conclusion : alors que nous avons besoin d’un Haut conseil qui puisse traiter les problèmes de chaque métier et contrôler les trois sortes de professionnels qui exercent ces métiers, nous risquons d’avoir une instance de régulation a minima qui ne permettra pas le traitement de fond des problèmes ni l’encadrement nécessaire.

 

Nos propositions concernant les points I et II :

1. Prévoir, comme on l’a dit, au moins deux chambres distinctes (dont une spéciale pour la Copropriété) avec chacune leur organe de direction et de discipline, leur budget, leur code de déontologie, leur cursus de formation continue.

2. Prévoir une présence dans chacune des deux chambres d’au moins 25 % de représentants des usagers (associations représentatives de consommateurs et de copropriétaires).

 

III. La question des instances régionales de contrôle

• Nous sommes satisfaits que l’idée des instances régionales de contrôle présidées par un magistrat ait été reprise dans le projet de la loi. Il faut, néanmoins, là encore, aller un peu plus loin que ce qui est proposé.

• Les risques, ici aussi, ne sont pas minces, en effet – si l’on n’anticipe pas – de voir ces instances décevoir :

1. Il faudra des moyens humains et financiers ; or aujourd’hui, chacun sait que les moyens sont comptés (voir le problème des commissions locatives).
2. Il faudra – là encore – prévoir des collèges spécifiques si l’on veut pouvoir non seulement traiter tous les problèmes, mais les faire traiter par des personnes compétentes et ayant l’expérience de chaque « métier » et des problèmes générés.

• En fait le risque est un risque (faute de moyens suffisants et de collèges spécifiques) d’engorgement et d’insuffisance de compétence.

Or tout l’intérêt de cette instance est qu’elle puisse traiter VITE et BIEN les très nombreux problèmes qui se posent, de façon à bien jouer son rôle régulateur (préventif : les professionnels sauront que les « manquements » seront traités ; curatif : les professionnels seront sanctionnés au besoin).

Par ailleurs nous pensons qu’une instance de contrôle seule n’est - en ce qui concerne la copropriété - pas suffisante.

• Nous pensons donc qu’il faudrait - du moins pour la Copropriété - une instance préalable dite de conciliation qui pourra faciliter le « tri » entre les affaires graves et les affaires moins graves.

Notre proposition concernant le point III

Nous proposons deux instances :

1. Une première instance paritaire dite de « conciliation » (uniquement pour la Copropriété) qui permettra de traiter les problèmes et de régler les difficultés mineures ou moyennes.

Cette instance pourrait être créée au niveau départemental sous la présidence de l’ADIL locale.

Une expérimentation pourrait avoir lieu rapidement, les chambres professionnelles et les associations étant toutes d’accord.

2. Une instance disciplinaire (celle prévue par le projet) avec au moins deux collèges (dont pour la Copropriété) appelée à traiter les gros problèmes, soit d’emblée, soit après échec de la conciliation pour ce qui est de la copropriété.

 

IV. Un oubli de taille dans le projet actuel : la question des conflits d’intérêts

• Aucune disposition dans le projet de loi présenté ne concerne le traitement des conflits d’intérêts ni les sanctions attachées à l’absence d’autorisation pour le syndic de pouvoir contracter avec une société où lui-même, ou un membre de sa famille, a des intérêts.

 

2/ Propositions concernant la gestion des syndics

Les propositions essentielles du ministère

Ces propositions concernent :

• l’instauration du compte bancaire séparé sans dérogation, avec possibilité pour les syndics de choisir leur banquier ;

• l’instauration de dispositions concernant la forfaitisation des honoraires pour TOUS les actes de gestions courantes et prévisibles et l’instauration d’une liste limitative des actes de gestion dits « particuliers » pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires ;

• l’amélioration des droits d’accès des copropriétaires aux justificatifs des charges ;

• l’imposition d’une mise en concurrence systématique des syndics par les conseils syndicaux ;

• l’instauration d’une nouvelle durée minimale et maximale du contrat (de deux ans minimum à quatre ans).

Nos réactions et contre-propositions

I. Sur le compte bancaire séparé sans dérogation

• Nous sommes satisfaits de constater que notre revendication ancienne est – du moins en projet – enfin prise en compte.

• Les syndics et les caisses de garantie n’ont cependant pas manqué de faire valoir que le compte unique était un gage de sécurité, car les caisses de garantie avaient beaucoup plus de mal à contrôler deux cents comptes qu’un seul compte...

• Nous avons fait connaître notre grand étonnement face à ce nouvel argument, qui signifie clairement que la loi devrait être rédigée en fonction du « confort » des contrôleurs...

• Autre point : les syndics ont demandé que la possibilité de dispense soit maintenue pour les « toutes petites copropriétés » ; nous n’avons pas écarté a priori cette demande par souci de dialogue.

Nous avons donc décidé de mettre en place un groupe de travail avec des syndics qui pratiquent le compte séparé pour examiner la question et répondre à cette demande.

 

II. Sur le fait que les syndics puissent imposer LEUR banquier

• Les syndics font valoir que le fait d’ouvrir tous leurs comptes bancaires séparés chez le même « banquier » leur facilite grandement le travail et permet donc de ne pas envisager d’augmenter les honoraires en cas de compte séparé.

• Nous sommes sensibles à cet argument, mais faisons valoir - de notre côté - que certains syndics ont mis en place des accords un peu particuliers avec leurs banquiers qui fait que :

• le compte séparé est, de fait, un sous-compte individualisé ;

• les pratiques de financiarisation volontaire et outrancière de la gestion des copropriétés perdurent au détriment des copropriétés et des copropriétaires.

• Certaines affaires que nous traitons actuellement (exemple : avec HSBC) et qui justifient une action auprès de l’Autorité de Contrôle Prudentiel [Banque de France] invitent à la plus grande prudence.

• Par ailleurs est-il vraiment normal qu’une copropriété qui dispose déjà d’un compte ouvert dans un établissement soit astreinte à changer d’établissement au gré de ses changements de syndic ?

• Là encore nous avons décidé de mettre en place un groupe de travail multipartite qui permettrait de dégager des règles de fonctionnements ET de contrôles permettant d’assurer la transparence totale du dispositif dans l’intérêt de toutes les parties.

 

III. En ce qui concerne l’introduction d’une réelle et complète forfaitisation des honoraires de gestion courante par les syndics

• Nous prenons acte avec satisfaction du fait que notre demande a été prise en compte : tout rentrera dans la gestion courante sauf ce qui fera l’objet d’une liste limitative pouvant donner lieu à honoraires supplémentaires.

Par ailleurs, les éventuelles prestations qui n’auraient pas été prévues dans cette liste limitative pourraient toujours être soumises à autorisation de l’assemblée générale.

La forfaitisation est essentielle pour empêcher le « dumping » pratiqué actuellement par certains syndics sur des honoraires de base « tronqués », ce qui ne sera plus possible une fois le forfait devenu la loi.

 

IV. Sur l’amélioration des droits d’accès des copropriétaires individuels aux justificatifs des charges

• Nous avons expliqué que - pour nous - il n’y avait pas vraiment de problème pour les copropriétaires actuellement à ce niveau.

• Le ministère a expliqué qu’il s’agissait, en fait, surtout d’améliorer l’accès aux documents justificatifs pour les locataires.

• C’est bien, mais nous veillerons aux contours et aux conséquences financières de cette disposition pleine de « bonnes intentions ».

 

V. Sur la mise en concurrence obligatoire des syndics par les conseils syndicaux

• Nous sommes évidemment contre cette disposition (qui était déjà dans le projet de loi de Madame ALLIOT-MARIE) ; elle sera soit non appliquée, soit contournée. Elle n’a d’ailleurs pas grand sens.

• Nous avons, par contre, demandé :

1. à ce que d’une part un dispositif permettant la mise en concurrence du premier syndic soit instauré dans la loi ;

2. et que, d’autre part, soit rétablie une possibilité - pour les contrats de syndic ou contrats de travaux - de compléter l’ordre du jour après la réception de la convocation à l’ordre du jour.

 

VI. Sur la durée du contrat du syndic

• Nous avons dit que nous n’étions pas forcément hostiles à l’allongement de la durée du mandat, mais qu’en contrepartie nous demandions à ce que la loi prévoie la possibilité de révocation sans indemnité en cours de mandat.

 

VII. Un oubli de taille dans le projet actuel : l’instauration d’une possibilité de délégation de pouvoir élargie aux conseils syndicaux sous contrôle de l’assemblée générale

• Cette demande ancienne de l’ARC et de l’UNARC n’a pas été reprise, alors même que la délégation élargie existe dans les « résidences-services » pour la gestion des services et qu’il y a donc rupture d’égalité.

• Nous demandons son instauration possible dans tous les syndicats sous contrôle de l’assemblée générale.

 

3/ Propositions pour une action préventive dans les copropriétés

Présentation des points essentiels du projet

• Le projet du ministère veut rendre possible le déclenchement de la procédure d’alerte par les collectivités territoriales pour que cette procédure préventive soit davantage utilisée.

• Il prévoit d’abaisser le seuil de déclenchement pour les grosses copropriétés au niveau de 15 % d’impayés.

• Il prévoit surtout l’instauration d’un triptyque :

1. audit global obligatoire tous les dix ans ;

2. mise au point d’un plan pluriannuel de travaux ;

3. ouverture obligatoire d’un fonds travaux abondé chaque année au minimum d’un montant égal à 5 % du budget de charges.

 

Nos réactions et contre-propositions

I. Sur l’amélioration de la mise en œuvre de la procédure d’alerte

1. Nous approuvons l’idée de rendre possible le déclenchement de la procédure par une collectivité territoriale (il s’agit d’ailleurs, là encore, d’une de nos demandes) mais n’approuvons pas le seuil de 15 % pour les grosses copropriétés (ce seuil est trop bas ; qu’est-ce qu’une « grosse » copropriété ... ?).
2. Néanmoins, pour développer la mise en œuvre de cette procédure d’alerte nous avons demandé que – dès lors qu’un fournisseur n’aurait pas utilisé la procédure d’alerte – un juge puisse ensuite, dans le cadre de l’article 29-1 de la loi de 1965, prononcer l’abandon de créances. Ceci forcera les fournisseurs à agir vite, donc aura une fonction « préventive ».
3. Nous avons aussi souligné le problème de fond constitué par le fait que les juges nommaient comme « mandataire ad hoc » des administrateurs judiciaires tout à fait incapables de remplir leur mission de façon satisfaisante.

 

L’ARC a d’ailleurs fait une proposition très concrète et très opérationnelle pour mettre en place sans tarder une qualification reconnue permettant une inscription sur les listes des experts auprès des Cours d’Appel. Cette proposition fera l’objet d’un dossier spécial de l’ARC qui sera bientôt disponible.

 

II. Sur le triptyque : diagnostic global, plan travaux, fonds travaux obligatoire

• Sur le fonds travaux obligatoire attaché au lot, nous avons réaffirmé notre adhésion totale.

• Nous avons cependant regretté de constater que certaines associations visiblement peu au fait des vrais problèmes de copropriété se refusaient à adhérer à cette mesure indispensable et très sociale, comme le prouve d‘ailleurs l’adhésion de la Fondation Abbé Pierre à cette proposition.

• Nous pensons cependant qu’il ne faut pas imposer immédiatement la mise en place de diagnostics globaux obligatoires ni de plans pluriannuels de travaux.

Cela doit être, dans un premier temps, facultatif, sachant que cette double obligation pourrait s’imposer dans un deuxième temps, comme cela a été le cas au Québec.

• En somme : on, instaure le fonds travaux obligatoire dans un premier temps, ce qui permet d’initier une autre dynamique et on rend obligatoires le diagnostic, ainsi que le plan, ensuite.

 

III. Proposition alternative : réformer l’arrêté sur le « carnet d’entretien » pour préparer l’audit global technique

• Plutôt que de repartir de zéro – comme on a malheureusement tendance à le faire trop souvent – nous suggérons au ministère :

1. de réformer l’arrêté sur le « carnet d’entretien » issu de la loi SRU ;
2. de transformer ce carnet (qui aujourd’hui ne sert à RIEN car trop simplifié) en vrai « carnet de gestion et d’entretien » préalable à l’audit global technique.

Nous allons proposer un carnet-type qui permettra :

• de donner la carte d’identité de la copropriété et de ses équipements ;

• de recenser l’historique des interventions qui ont eu lieu dans une copropriété (bâti et équipements).

À noter que la fiche « synthétique » voulue par le ministère à juste titre, sera un simple résumé de ce carnet, très simple à établir et à mettre à jour ;

3. l’audit technique futur voulu par le ministère sera ainsi non seulement préparé par la copropriété, mais pourra être beaucoup plus rapide à faire et moins coûteux.

 

4/ Propositions concernant le traitement des copropriétés très dégradées

 

Présentation des points essentiels du projet

• Le projet vise d’abord à améliorer l’apurement progressif des dettes d’un syndicat de copropriétaires reconnu « en difficulté ».

• Le projet vise ensuite à proposer des dispositifs nouveaux d’intervention dans les copropriétés TRÈS dégradées.

 

Nos réactions et contre-propositions

I. Sur l’amélioration de l’apurement des dettes

• Nous sommes évidemment très sensibles à l’amélioration des dispositifs proposée par le projet.

• Nous sommes cependant contre le fait que des copropriétaires qui ont payé régulièrement leurs charges et ont été victimes soit de mauvais payeurs, soit des syndics incompétents ou indélicats aient à rembourser - même sur cinq ans - des dettes dont ils ne sont pas responsables et alors même que les fournisseurs concernés n’ont RIEN fait.

• C’est pourquoi nous demandons que le juge puisse prononcer l’abandon de créance à l’encontre de sociétés ou fournisseurs qui n’auront pas utilisé la « procédure d’alerte » prévue par l’article 29-1.A, comme nous l’avons déjà vu plus haut (point 3, I, b de cette note).

 

II. Le projet propose deux nouvelles procédures.

Sur les dispositifs nouveaux

1. Une administration provisoire renforcée avec possibilité de contrat de travaux longue durée signé avec un organisme HLM ;
2. Le démembrement de la propriété en parties privatives/parties communes et, là encore, des travaux réalisés sur parties communes par un organisme HLM,

Sur ces dispositifs, nous avons exprimé notre profond scepticisme, ceux-ci s’apparentant plus à des soins palliatifs coûteux, qu’à une opération de redressement de la copropriété.

En effet, qu’il s’agisse du « contrat longue durée » ou de l’intervention sur parties communes par un organisme HLM nous risquons d’avoir le schéma suivant :

• fuite des derniers propriétaires occupants solvables ;

• réalisation simplement de travaux minimum ;

• constitution, de fait, d’unités de logements très sociaux et très difficiles à gérer dans des quartiers déjà défavorisés, sans que les organismes HLM aient les moyens et les pouvoirs d’une gestion vraiment adaptée.

Nous proposons des solutions alternatives qui associent davantage les habitants (au lieu de les mettre sous tutelle) et aboutissent à une requalification réelle des bâtiments ou à leur démolition-reconstruction par le biais de coopératives.

 

5/ Propositions concernant l’immatriculation des copropriétés

 

Présentation du projet

La ministre reprend l’idée du rapport BRAYE qui veut instituer un fichier central d’identification et de suivi des copropriétés, y compris au niveau financier pour pouvoir détecter en temps réel les « dérives » et les traiter.

 

Nos réactions

• Autant nous sommes favorables à une immatriculation des copropriétés permettant d’identifier leurs caractéristiques principales (date de construction, nombre de lots principaux et type de lots, nom et coordonnées du syndic...), autant nous avons déclaré notre hostilité totale à la création d’une obligation de publier des comptes et d’une traçabilité de la vie des copropriétés via un fichier central très dangereux.

• Si l’idée de ce fichier permettant le repérage des copropriétés, est pleine de « bonnes intentions » (comme l’enfer, qui en est pavé...) elle est à la fois couteuse, difficile à mettre en œuvre, dangereuse et peu utile, car il y a d’autres moyens beaucoup plus efficaces pour faire le repérage des copropriétés fragiles.

• Ces moyens reposent :

  • sur la mise en place partenariale d’Observatoires locaux des copropriétés ;
  • sur la mise en place - au sein de ces Observatoires - d’un Observatoire des charges ;
  • surtout sur une utilisation renforcée de la procédure d’alerte (grâce aux fournisseurs, aux collectivités, aux syndics, aux copropriétaires eux-mêmes) comme nous le proposons.

• La méthode que nous préconisons est doublement préférable, car la phase de repérage active (et non passive) telle que nous la concevons est déjà – en soi – le début du traitement via la prise de connaissance et la mobilisation locale qu’elle requiert (collectivités, associations, syndics, copropriétaires, etc.).

• Naturellement nous sommes tout à fait prêts à en discuter avec Monsieur BRAYE et les responsables de l’ANaH.