Toute copropriété doit avoir un syndic pour gérer la copropriété. Celui-ci est l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires : il exécute les délibérations de l’assemblée générale, doit faire respecter les clauses du règlement de copropriété, gère la comptabilité du syndicat des copropriétés, signe les contrats conclus entre les prestataires et le syndicat des copropriétaires, gère le personnel du syndicat des copropriétaires…
Le syndicat des copropriétaires a le choix entre désigner un syndic professionnel et un syndic non-professionnel.
Un syndic non-professionnel peut exercer cette mission bénévolement (d’où la dénomination de syndic bénévole) ou percevoir une rémunération.
I. Quels sont les avantages de désigner un syndic non-professionnel ?
Outre les économies par rapport à la désignation d’un syndic professionnel, la désignation d’un syndic non-professionnel permet une gestion de proximité et une plus grande réactivité.
II. Qui peut être désigné comme syndic non professionnel ?
En vertu de l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965, seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non-professionnel.
Autrement dit, seul le propriétaire du lot peut être syndic non-professionnel. Ainsi, si Madame a acheté un lot en son nom propre, son conjoint ne pourra prétendre à ce poste.
La qualité de syndic non-professionnel est attachée à la qualité de copropriété. Ainsi, le texte susmentionné précise que si le copropriétaire perd cette qualité, parce qu’il vend son lot par exemple, il ne peut plus être syndic non-professionnel.
Le mandat du syndic deviendra caduque (c’est-à-dire inexistant) dans les trois mois suivant la date de l’événement (vente, donation…).
Pour que le syndicat des copropriétaires continue d’être géré par un syndic, il est prévu que le syndic non-professionnel convoque une assemblée générale et inscrive à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic.
III. Le copropriétaire doit-il avoir une garantie financière, une carte professionnelle et une assurance responsabilité civile professionnelle ?
La loi Hoguet du 02 avril 1970 régit les professions immobilières. Elle impose que le syndic professionnel doit disposer d’une carte professionnelle, souscrire une garantie financière et un contrat de responsabilité civile professionnelle. A défaut de disposer de ces trois éléments, il ne pourra pas exercer cette profession.
Néanmoins, la loi Hoguet n’est pas applicable au syndic non-professionnel. Il n’est donc pas exigé de carte professionnelle, de garantie financière ou d’assurance responsabilité civile professionnelle.
Cependant, il est fortement recommandé pour les syndics non professionnels de souscrire une assurance responsabilité civile. Pour les adhérents de l’ARC, cette assurance est comprise dans l’adhésion.
Le syndicat des copropriétaires peut souscrire une garantie supplémentaire dans le contrat d’assurance multirisque immeuble.
IV. Comment est désigné le syndic non-professionnel ?
Comme pour le syndic professionnel, le syndic non professionnel est désigné par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25, le cas échéant l’article 25-1, ce qui suppose que sa candidature doit être inscrite au préalable à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Une candidature spontanée lors de l’assemblée générale ne pourra pas être prise en compte, c’est une cause de nullité de la résolution concernant la désignation du syndic.
Le syndic non-professionnel est désigné pour une période qui ne pourra pas être supérieure à trois ans. Cependant son contrat peut être renouvelé. La résolution doit indiquer la date de début et de fin du mandat, ainsi que sa durée.
Pour fixer la durée du mandat, il faut avoir en mémoire que la démission du syndic n’est plus légalement admise. Il est donc préférable de fixer à un an la durée du mandat du syndic. Si ce dernier se plait dans sa mission, il pourra proposer sa candidature l’année d’après.
Il n’est pas obligatoire de joindre à la demande d’inscription de la résolution un contrat de syndic si ce dernier souhaite exercer sa mission à titre bénévole, cependant c’est fortement recommandé.
Toutefois, si le syndic non-professionnel souhaite percevoir une rémunération, il est impératif de joindre un contrat à sa demande d’inscription.
Quant à la fiche d’information du syndic qui doit être obligatoirement jointe aux convocations désignant un syndic depuis le 02 janvier 2020, celle-ci n’a pas à être jointe pour le syndic non professionnel.
V. Quelles sont les missions du syndic non professionnel ?
Les missions du syndic non-professionnel sont les mêmes que celles du syndic professionnel.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énumère une grande partie de ces missions, il doit :
- Assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
- Administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- Soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile dont le syndicat doit répondre ;
- Etablir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaitre la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;
- Ouvrir dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
Pour gérer certaines fonctions du syndic, l’ARC a mis en place une aide ponctuelle, notamment pour la gestion de la comptabilité. Vous pouvez vous renseigner auprès de notre pôle syndic non professionnel.
VI. Est-il possible d’engager la responsabilité du syndic non-professionnel ?
En application de l’article 1992 du Code civil, il est possible d’engager la responsabilité du syndic. Cependant, il convient de remplir trois conditions pour pouvoir le faire :
- Une faute dans sa gestion ;
- Un préjudice pour le syndicat des copropriétaires ;
- Un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
Un copropriétaire pourrait lui aussi engager la responsabilité du syndic. Elle est conditionnée aux mêmes éléments susmentionnés et devra prouver un préjudice personnel.
Il faut néanmoins apporter une nuance : si le syndic exerce bénévolement sa mission, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui perçoit une rémunération.
A l’inverse, celui qui perçoit une rémunération ne bénéficiera pas de cette protection.
VII. Le syndic non-professionnel peut-il obtenir une rémunération ?
Le point 8 du contrat type de syndic non professionnel stipule :
Le syndic non-professionnel peut donc percevoir une rémunération. Celle-ci devra être fixée dans son contrat de syndic non professionnel et votée en assemblée générale.
Au-delà de cette rémunération, le syndic non professionnel pourra, être remboursé de tous les frais nécessaires pour l’accomplissement de sa mission, sur justificatifs.
Quant à savoir si le syndic non-professionnel peut percevoir une rémunération pour le suivi des travaux, l’article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que seuls les syndics rémunérés peuvent obtenir une rémunération supplémentaire pour le suivi des travaux. Celle-ci devra, bien entendu, être votée en assemblée générale.
VIII. Qu’est-ce que le syndicat coopératif ?
Selon l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans le cas où l’administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci.
Autrement dit, seul un syndic non-professionnel peut gérer un syndicat coopératif.
C’est uniquement le syndic (également appelé président-syndic) qui gère la copropriété. Les autres membres du conseil syndical sont des conseillers syndicaux qui contrôlent la gestion du syndic et l’assistent dans ses missions.
Si le président-syndic démissionne de ses fonctions de conseiller syndical ou s’il est révoqué par l’assemblée générale, il ne pourra plus exercer la fonction et donc les missions de syndic non professionnel.
Pour désigner le syndic non-professionnel parmi les membres du conseil syndical, il faut se référer à l’article 17-2 de ladite loi précédemment mentionnée : seul un copropriétaire peut être désigné comme syndic non-professionnel.
Le président-syndic exerce les mêmes missions que le syndic professionnel.
IX. Comment l’ARC peut vous aider ?
L’ARC s’est dotée d’un pôle dédié aux syndics non-professionnels pour aider le syndic non professionnel dans sa gestion de la copropriété. Des trames et courriers sont à disposition des syndics non professionnels. Des logiciels pour organiser votre assemblée générale ou votre comptabilité peuvent être achetés. Une aide comptable vous permettra de gérer au mieux les finances de la copropriété.
Le service juridique peut, quant à lui, vous aider dans vos questions juridiques.