En cas de vote de saisie immobilière en assemblée générale : attention aux sommes à provisionner et à appeler en charges, sur proposition du syndic

19/12/2014 Action

Nous constatons encore trop régulièrement que les syndics interprètent « à leur manière» les points de l’article 11 du décret du 17 mars concernant les résolutions à mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale, relatives à l’engagement de saisies immobilières.

Il apparaît, en effet, qu’un certain nombre d’entre eux appellent beaucoup plus de charges (sur les copropriétaires) qu’ils n’ont droit de le faire, ceci uniquement pour augmenter les fonds disponibles, le cas échéant placés à leur seul profit.

Nous allons donc vous expliquer pourquoi les syndics ne peuvent procéder comme ils le font encore trop souvent et surtout comment réagir si vous êtes confrontés à cette situation.

I. Rappel de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 concernant le vote des saisies immobilières

Pour engager une saisie immobilière, le syndic doit y être autorisé par l’assemblée générale. L’article 11 du décret du 17 mars 1967 fait référence à trois résolutions distinctes :

Le principe de la saisie immobilière d’un lot.
La fixation du montant de sa mise à prix.
La fixation du montant des sommes « estimées définitivement perdues » et qui devront être provisionnées, c'est-à-dire appeler à l’ensemble des copropriétaires, pour rétablir la trésorerie.

Le syndic doit, pour ce troisième point, évaluer et proposer à l’AG, au regard du montant de la dette totale du copropriétaire, les sommes qui « risquent » de ne pas pouvoir être récupérées à l’issue de la procédure de recouvrement.

En effet, le syndicat des copropriétaires bénéficie d’un privilège spécial qui lui permet de recouvrer à minima :

les 2 dernières années et l’année en cours, pour les charges et les travaux ;

(depuis la loi ALUR) ;

les dommages et intérêts alloués par une juridiction (devenus définitifs dans le cadre d’un jugement) ;
le remboursement des dépens.

A cela peuvent venir s’ajouter les deux années antérieures supplémentaires de charges, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires est en concurrence, le cas échéant, avec la Banque (si le débiteur a un emprunt en cours pour le bien concerné par la saisie).

II. Ce que proposent illégalement certains syndics : appeler la totalité de la dette

Prenons le cas d’une copropriété adhérente à l’ARC d’environ 40 lots (dont nous tairons le nom du syndic à la demande du conseil syndical) avec un budget de 120 000€ ; le conseil syndical est venu nous consulter avec la convocation de leur prochaine assemblée générale, sur laquelle figuraient trois saisies immobilières à l’ordre du jour, pour des dettes d’un montant respectif de 5 700 €, 12 400 € et 18 300 €.

Le syndic proposait, pour chacune des saisies immobilières, de provisionner le montant total des dettes, soit plus de 36 000 € à appeler aux copropriétaires à l’issue de ces votes (ceci dans une copropriété déjà en difficulté).

Or, après analyse de chaque cas, il est apparu que :

pour le premier cas, le syndicat était sûr de récupérer la totalité de la somme grâce au super privilège ;
pour le deuxième cas, il devait récupérer au moins 8 000 € (deux années de charges plus deux années en concurrence avec la banque plus les indemnités judiciaires) ;
pour le troisième cas, il devait récupérer 12 000 €.

En fait, le syndic a été obligé de ne faire voter qu’un appel de 0 + 4 400 + 6 300 € = 10 700 € au lieu des 36 400 € prévus.

Outre le fait que l’ont peut s’interroger sur les actions de recouvrement du syndic, qui a laissé s’accroitre le montant des dettes sans réagir, ce qui pose problème est :

que le syndic est dans l’illégalité en proposant de telles résolutions, ne respectant pas l’article 11 du décret du 17 mars 1967, pourtant d’ordre public ;
qu’il profite de la méconnaissance des copropriétaires, et dissimule probablement son laxisme en terme de recouvrement, en pénalisant doublement les copropriétaires, qui subissent le « trou » occasionné par les impayés dans la trésorerie du syndicat (environ 30% du budget de la copropriété), et qui vont se voir appeler, par le syndic, la totalité de ces dettes dans le cadre du vote des saisies immobilières.

III. Comment vous défendre ?

Si votre syndic propose à l’ordre du jour, en cas de vote de saisies immobilières, de provisionner le montant total des dettes, réagissez :

Rappelez-lui, d’une part, son obligation de respecter l’article 11 du décret du 17 mars 1967.
Et d’autre part, demandez-lui d’expliquer pourquoi le montant qui risque de ne pas être recouvré représente la TOTALITÉ de la dette, ce qu’il ne pourra pas faire, bien entendu.
Enfin, exigez qu’il produise un calcul des sommes qui ne seraient pas couvertes par le privilège spécial.

Méfiez-vous également du syndic qui vous affirmerait qu’il ne s’agit que d’une proposition à discuter en assemblée générale … Les assemblées générales sont parfois longues et houleuses, et certaines résolutions finissent par être rapidement votées ; c’est le cas des saisies immobilières, considérées comme des « formalités » pour permettre au syndic de poursuivre le recouvrement des impayés.

Si vous êtes adhérents collectifs, soyez donc vigilants lors de l’élaboration de l’ordre du jour de l’assemblée générale avec votre syndic.

Si vous avez laissé passer ces résolutions, venez nous voir avant la tenue de l’assemblée générale pour la préparer au mieux, et intervenez en assemblée générale ; si le syndic insiste pour faire voter le montant total des dettes en « créances douteuses », refusez.

Retrouvez sur notre site :

En téléchargement libre pour nos adhérents collectifs le petit guide : Copropriété : Les impayés en 25 questions, www.arc-copro.com/bt7w

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