Est-ce la justice qui est trop lente ou bien les procédures mises en place par les syndics et les avocats qui ne sont pas adaptées ?

29/08/2013 Dossier conseils

Est-ce la justice qui est trop lente ou bien les procédures mises en place par les syndics et les avocats qui ne sont pas adaptées ?

  Un de nos adhérents, président de conseil syndical, s’interroge sur le délai des procédures judiciaires et a saisi Madame Cécile DUFLOT, Ministre du Logement, de ce problème en vue de mettre en place des réformes.   Nous avons répondu à cet adhérent que les délais actuels ne sont pas tant dus à la justice qu’aux syndics (et aux avocats) qui n’utilisent pas forcément les bonnes procédures...   La réponse qui lui a été faite est très intéressante car elle revient sur les procédures amiables (par ex. un protocole de recouvrement amiable) et les procédures judiciaires (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965) qui existent pour permettre un recouvrement des charges plus efficace.   I. Le courrier de notre adhérent adressé à Madame Cécile DUFLOT   « Madame la Ministre,   En tant que Président du Conseil syndical de ma copropriété depuis plus de 15 ans, j’attire votre attention sur le fait que des copropriétaires ne paient pas leurs charges dans le temps qui leur est accordé par la réglementation. Au fil du temps ils accumulent une dette importante au détriment du bon fonctionnement de la Copropriété (94 copropriétaires). Cette situation est insupportable, car certains sont des récidivistes permanents. En tant que Président du CS je demande au Syndic de la copropriété de ne pas laisser le montant des sommes dues s’accumuler dangereusement et lui recommande d’appliquer avec fermeté et diligence les mesures réglementaires en vue de récupérer auprès des copropriétaires défaillants les sommes dues. Malgré cette attention le problème persiste, car l’enchainement des procédures fait qu’il se passe plusieurs mois avant que le syndic puisse assigner au Tribunal les copropriétaires concernés (3 à 4). Les charges dans notre copropriété ne sont pourtant pas excessives, ni trop élevées :  
  • pour un F3 environ 112 € par mois ;
  • pour un F4 environ 130 € par mois.
  Sans compter les appels de fonds pour travaux votés en Assemblée Générale des copropriétaires. Ma demande est donc de faire modifier les procédures de recouvrement :  
  • pour réduire le temps d’enchaînement avant assignation au Tribunal ;
  • pour mettre en place un dispositif plus court ou plus contraignant à l’encontre des récidivistes déjà condamnés.
  Je vous remercie de l’attention que vous voudrez bien accorder à ce problème qui concerne nombre de copropriétés. Dans l’attente de votre réponse. Recevez, Madame la Ministre, avec mes salutations distinguées l’expression de ma haute considération.   G.L…. ».       II. La réponse du Président de l’ARC   « Monsieur le Président,   Vous avez saisi Madame Cécile DUFLOT, Ministre de l’Égalité des Territoires et du Logement, par courrier en date du 23 avril dernier, afin d’attirer son attention sur les délais de justice actuels et sur le fait que les procédures ne sont pas adaptées aux débiteurs récidivistes. (…)  
  • Je vous invite, avant toute chose, à mettre en place un protocole de recouvrement clair et ferme avec votre syndic, lequel devra être voté en Assemblée Générale afin de le rendre contractuel vis-à-vis du syndic et de le présenter à l’ensemble des copropriétaires.
  La mise en place d’un tel protocole obligera le syndic à engager différentes procédures, amiables et judiciaires, dans les délais fixés par l’AG et permettra de maîtriser les frais de recouvrement en privilégiant les procédures les plus adaptées et les moins coûteuses (injonction de payer, déclaration au greffe ou saisine du juge de proximité). Pour plus de précisions concernant la mise en place de ce type de protocole, je vous invite à consulter notre article : http://arc-copro.fr/documentation/ma-triser-et-r-duire-les-frais-de-recouvrement  
  • D’autre part, vous appelez de vos vœux, des procédures plus courtes et plus contraignantes à l’encontre des copropriétaires défaillants et/ou récidivistes. Je me permets d’attirer votre attention sur l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000). Cette procédure d’assignation « en déchéance du terme » permet en effet de condamner de façon certaine et rapide un débiteur au paiement de la totalité de ses charges courantes non encore exigibles (hors travaux) de l’année en cours, sur la base du budget prévisionnel approuvé en AG.
  Dès lors qu’un copropriétaire ne paye pas son premier appel de l’année, le syndic est tenu de lui adresser  une mise en demeure. Si trente jours après la réception de cette mise en demeure, le copropriétaire n’a toujours pas payé les charges exigées, le syndic peut immédiatement engager, en la forme des référés, donc en urgence, la procédure telle que décrite à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. (…)   Cette procédure s’adresse surtout aux débiteurs chroniques solvables, mais de mauvaise foi et pas nécessairement aux copropriétaires insolvables de bonne foi.   Il est cependant regrettable que cette procédure soit mal connue des professionnels et souvent mal utilisée ce qui prive les copropriétés d’une procédure rapide, intervenant dès les premiers retards des débiteurs connus. (…)   Je vous invite à consulter notre article en ligne http://arc-copro.fr/documentation/comment-agir-vite-contre-les-d-biteurs-de-mauvaise-foi   Espérant avoir répondu à vos attentes et restant à votre disposition, je vous prie, Monsieur le Président, de recevoir l’expression de mes salutations distinguées.   Fernand CHAMPAVIER Président de l’ARC»   Si vous voulez allez plus loin, une bonne solution : lire le guide 2012 de l’ARC sur les impayés intitulé : « Copropriété : Les impayés en 25 questions », sommaire à découvrir en cliquant sur le lien suivant : www.unarc.fr/67ra  

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